本期人物：郑观聪

　　地产从业时间：3年

　　从业经历：郑观聪是我市三乡镇乌石村人，早年赴港创业。上世纪80年代回乡投资实业，涉足制衣、塑胶、化工、电子、软件开发等行业，连续投资1.3亿元在三乡镇兴办了建华工业村；多次无偿支持家乡的公益事业，赞助兴建颐老院、小学、中学、医院、体育设施、老人福利基金会等。2004年，郑观聪涉足中山房地产业，现为香港溢远集团有限公司总裁、中山顺恒房地产开发有限公司董事长、中山三乡镇（香港）同乡会会长。其投资的中山市颐高数码广场地处石岐西区，是一个颇具特色的商住结合房地产项目。

　　从业感言：规划、设计、质量是房地产开发的三大主题，将这三个因素做好，开发商才能创造品牌、打响名声。

    为什么选择西区

　　作为实业家，房地产开发并非郑观聪事业的全部。不过在现阶段，中山颐高项目是他的事业重心，投放的精力也是最多的。

　　中山颐高是本地首个将房地产和IT产品流通业结合的商住项目。从香港到三乡，从三乡到西区，发展商郑观聪对记者说：“经过综合考虑后，我认为在西区投资商住地产项目是大有前景的。成功的关键是项目要体现自己的风格，不能与别人的工程‘撞车’。”郑观聪表示，西区的第三产业一直很发达，区域经济特色明显，有“中山尖沙咀”之称。西区是中山第三产业最具活力的地区之一，具有发展商业地产项目的良好氛围。富华道与中山一路交界处是西区第三产业的中心。随着原岐江食街地块改造工程的展开，西区商业将不断发育完善。中山市颐高数码广场选址富华道与中山一路交界处的西北角，可谓提前占据了“黄金十字路口”的有利地形。

　　商业地产是中山颐高的重心，住宅项目德顺苑的定位是“白领公寓”，为西区庞大的第三产业从业者提供物业管理完善的安家落户之地。据了解，德顺苑住宅项目的建筑面积约3万余平方米，提供670多套夫妻式公寓，户型构成包括单房、一房一厅等，住宅面积从30余平方米到60多平方米，预计在2007年春节落成。郑观聪表示：“住宅项目的销售情况理想，绝大部分公寓已名花有主。”

    为什么选择IT业

　　记者（下简称“记”）：目前西区已有规模不小的电脑城，这种投资算不算一种跟风行为？

　　郑观聪（下简称“郑”）：传统意义上的电脑城是一种单纯的集散式卖场，其特点是商户的营销风格雷同，容易陷入恶性竞争，投资回报率偏低。建一座普通电脑城，开发商无论是选择租赁还是销售，招商工作都不容易开展。

　　项目除吸引散户和数码产品地区代理外，更重要的是，颐高集团一直与IBM、惠普、联想等国内外知名厂商保持着紧密合作的关系。我们选择与国内数码连锁三强颐高集团进行合作，定位是联销式IT中央商务区。乐观估计，这里能占据整个中山数码终端消费的大半壁江山。
　　
　　记：西区的第三产业如此发达，你为什么不投资百货、餐饮、酒店之类的商业地产项目，而要投资IT商业地产项目？

　　郑：房地产开发和经营一定要顺应时势而行，自创一条路，总好过跟在别人的后面。总体而言，IT上中下游产业的前景优于传统产业，这是大势所趋。广州、深圳的IT产品流通业做得很成熟，成为整个珠三角地区的IT商业中心。在珠三角西部，IT产品流通业处于起步发展阶段。中山的地理位置处于珠三角西部的中心，周围被珠海、顺德、江门、番禺等地市包围；西区又地处中山的中心位置，这里的IT商业前景让人乐观。

　　经过前期市场调查，我们发现有很多IT厂家、IT供应商想到中山寻找商业门面。中山的房价是整个珠三角最低的，随着广珠轻轨等大型交通项目的竣工，目前已经有来自珠三角多个城市的买家前来中山投资商业地产项目，占据IT消费先机。
　　
　　记：你们的定位是联销式IT中央商务区，它和集散式卖场有何不同？

　　郑：这个项目我们曾与9间公司洽谈合作事宜，最后才选择与颐高“联姻”。

　　颐高集团2005年成交额达220亿元。今年年底，颐高集团的连锁市场总数超过30家，早已布局于北京、上海、广州、天津、杭州、青岛等国内知名城市。

　　其次，颐高集团建设了IT世界网，由专业人员搜集各地颐高卖场的实时IT产品报价和本地行情内容，为普通买家提供了透明消费的参考，这比集散式卖场的讨价还价更进一步。

　　此外，颐高集团一直与国内外知名IT厂商保持着紧密合作的关系。颐高商户的层次高于其它卖场，确保了IT产品的质量和价格优势。颐高集团一直有针对不同类型消费者的心理，进行特定广告投放的传统，间接提高了零散商户的知名度。以上措施保证了IT卖场不会走向萧条。我们与当地卖场的不同之处是，我们不局限于扮演一个传统的房东角色，不只是将铺位出租或出售给商务获取利润额。以普通消费者为中心，和商户建立伙伴合作关系，这样才会获得三方共赢的局面。
　　
　　如何操持联销式卖场

　　郑观聪认为，联销式卖场须在租售比例、经营模式、物业管理等方面创新，才能避免沦为集散式卖场。

　　中山颐高的计划是，让这里成为IT终端消费的地区核心区域。针对本地私家车数量逐年递增的特点，为吸引人气，这个商铺总建筑面积8000平方米、商户总户数435卡的IT卖场，就在地面配套了6000平方米的产品展示广场和停车场，在地下建设了4000平方米的停车库，提供500余个小汽车泊位。为加强IT消费中心的气势，建筑层高达6.3米，配套了办公场地、仓储设施、消防防盗、岐江卸货码头等设施。此外，发展商在卖场内设置电话虚拟局域网，卖场内互拨免费通话，为商户节约调货成本。

　　在租售比例方面，中山颐高将80％的铺位用于出售，剩下的卡位由自己负责出租。由于顺恒房产保持了控股优势，中山颐高出售的商铺在前5年返租给开发商，因此在经营、装修、物业管理等方面可由顺恒房产做主，按照“颐高模式”对联销式卖场进行管理和品牌运营。