别墅土地禁批令,不但没有令别墅市场走冷,反而为市场长期看好提供了契机,强化别墅未来增值潜力。
别墅以其独特的居住、投资功能,成为房地产宏观调控环境下不可多得的选择。
供不应求,价格上升国土资源部反复重申'别墅土地禁批令',不但没有令别墅市场走冷,反而为市场长期看好提供了契机,强化别墅未来增值潜力。
去年,京沪两地别墅的价格,都在持续上涨。'价格上涨除受到今春以来楼市回暖、量价齐升的带动,根本原因仍是别墅的稀缺性。2003年2月18日,国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(即'45号令'),停止别墅用地供应。'新开楼盘70%为90平方米房型'的政策实行加大了房地产供应环节的调控力度,进一步推动了供应结构的调整。
根据目前的政策及市场形势判断,别墅建设用地在相当长一段时期内不会解冻。这意味,别墅作为高端居住产品,供应量将减少。随着部分股市获利资金回流楼市,购买力空前增强,别墅受到市场追捧,成交量逐月放大。
'对比今年上市的别墅供应量和成交量,上海别墅供求比为1:1.52,北京别墅供求比为1:1.75。无论是套数还是面积,上市量都出现下降,需求量则呈现上升趋势。正是供不应求,导致近期的价格上升。'黄瑜分析说。
投资别墅更稳健
在'70/90'政策全面落实后,普通商品住宅将大量出现,投资普通商品住宅,已无多少市场空间。高档独栋别墅逐渐减少,纯别墅社区也将销声匿迹,因此别墅在保值增值方面,强于普通住宅。
上海顶级别墅几乎没有新增供应,稀缺性会推动价格上升。以佘山板块为例,估计下半年,进入门槛会从去年的1300万~1500万元提升到1500万~1800万元。在中低端市场,产品选择会更为丰富。'上海世联房地产顾问公司客户总监王路说。
紫都上海晶园位于上海高端别墅汇聚的佘山板块,2005年开盘时的平均售价为20690元/平方米,次年即升至22199元/平方米,目前售价已达到35000元/平方米。该楼盘一期39套别墅,一年多就全部售完。
在限外政策趋紧的背景下,海外资本对别墅项目也青睐有加。2006年11月,美国凯雷投资集团(Carlyle Group)以1.2亿美元,整体收购闵行110套'中房森林别墅'。今年5月对外出租,月租金为3.9万~5万元/栋。凯德置地(Capitaland)也在3月底入市,获得青浦徐泾14.2万平方米低密度住宅用地。
未来需求以经济型别墅为主
受高端别墅长期看涨的带动,去年以来,经济型别墅成交也转为活跃。'今年1~5月,经济型别墅是市场上成交的主力,单价1万元以下的项目占50%;总价300万元以下的项目占65%;套型面积200~300平方米的占52%。我们预测,未来需求的特点,也是以经济型别墅为主。'黄瑜分析。
相比豪华别墅千万元级门槛,近郊经济型别墅数百万元的价格,相当于市中心的一套公寓。其优美的环境、完善的配套、便捷的交通、齐全的功能,受到追捧,成为投资、自住皆宜的选择。
通常业内对经济型别墅约定俗成的衡量标准,是单价在15000元/平方米以下,总价在300万元以内的别墅,包括联排、双拼、叠加、小独栋等多种形式。
经济型别墅并不都是热卖。联排别墅销售比较好,叠加别墅由于层高受到限制,市场接受程度相对较低。'我们相当看好联排别墅未来的前景,作为低密度产品,会有很好的市场发展空间。' 王路透露。
上海第一个联体别墅项目——锦秋加州花园,1997年开盘至今已有10年。2001年初,148平方米的小户型别墅,售价37万元,均价在3000元左右。此后价格一路上涨,均价达到9000元左右。
国外80%以上的住宅,都是独立式住宅。越来多越外籍高端人士进入上海,独栋别墅产品将供不应求。据了解,预计2008年,上海独栋别墅新增供应趋零。而2007年下半年,独栋别墅的供应主要来自于去年或前年开工的项目。
小独栋升值潜力大
作为经济型别墅的一种,小独栋别墅满足了人们对独立住宅的理想。
小独栋别墅的面积,在220~300平方米左右,居住元素一应俱全。功能区分隔合理。与联排、双拼类别墅产品相比,小独栋别墅的花园面积更大,私密性更好,实用性也越来越高。此外,小独栋别墅的总价不高,均价在10000元左右。
小独栋别墅市场发展趋向繁荣,但供应量不大。2006年,上海高档别墅产品供应114.17万平方米,小独栋别墅产品供应为7万平方米,占整个花园住宅市场的6%。与稀少的供应相比,市场需求庞大,增值前景良好。
复地北桥城二期开盘,小独栋单价12500元/平方米,开盘当天就成交67套,签约销售率高70%。'我们第一批房源销售一空,5月份推出的房源价格,比一期价格上涨10%。'项目经理梁伟斌表示。
'购买复地北桥城的客户中,有20%是出于投资目的。他们买入后会先考虑出租。因为交通相对便捷,一些在附近工业园区工作的人,会到这里租房子,预计租金在15000元/月。此外也是看好将来物业升值,由于小面积别墅今后会更加稀缺,一般投资者会打算持有10年以上,然后再抛售。'梁伟斌说。
在坐拥青山秀水的佘山安家,令无数人艳羡。世茂佘山庄园、佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅一直引领着这里的高端生活。位于顶级别墅板块的佘山3号,推出后就出现一房难求的场面。佘山3号二期最后一批房源推出,目前所有房源都已全部售完。价格超过20000元/平方米,相比去年涨幅达到2000多元,租金也可达到15000元/月。
购买别墅要考察周边市场的供应量和需求量,不能盲目投资。上海传统五大别墅板块是浦东、青浦、闵行、南汇、松江。由于供地政策等因素的制约,这些地区供不应求的。 |
