调查目的：

　　随着西安市经济发展和城市开发，房地产业迅速发展，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。为社会经济做出了巨大的贡献，但与此同时，物业管理也暴露出了很多潜在的问题。为了找出这些问题的所在，并制定出行之有效的解决方案，我们受西安新兴房地产公司委托，对名园普通住宅、新兴大厦普通住宅、丽都名园普通住宅、新兴大厦写字楼和名园商铺的物业管理进行了认真细致的调查，并在此基础上写出了分析报告，以供参考。

　　调研方法：

　　本次调研采用入户调查与口头交谈两种调研方式，一共调查了253份问卷，其中名园普通住宅161份；新兴大厦普通住宅30份；丽都名园33份；新兴大厦写字楼21份；名园商铺写字楼8份。所有调查都是在调查员的严格技术控制之下，质量较高，有效问卷在95%以上，所有调研认真细致，调查结果真实可靠，将为新兴公司关于物业管理上提供可靠的数据支持。

　　调研报告摘引：

　　1、受众对为什么购买本楼盘的回答

　　此次调研对象中，有42%的受众者是因为便利的交通才购买本楼盘。其次是因为本楼盘周边有相对较好的自然环境才购买的本楼盘，这部分人占到了29%，两者合计达到了71%之多。这就说明了名园吸引购房者的直接原因是便利的交通与较好的自然景观。因为其与西安交通大学毗邻，与西安著名的兴庆公园相隔较近，从另一方面考虑也反映出了现在购房者对于交通与周边自然景观的重视程度。

　　2、受众者目前的房屋户型与面积

　　如以下两图所示，在户型上，有26%的受众者居住的是三室两厅两卫的房屋，有21%的受众者居住的是两室两厅一卫的房屋，有分别16%的受众者居住的是两室一厅一卫和四室两厅两卫，再往下依次为三室一厅两卫（11%）、两室两厅两卫（3%）、三室一厅一卫（2%）、四室一厅两卫（2%）、三室两厅一卫（1%）、一室一厅一卫（1%）、四室两厅三卫（1%）。

　　再结合户型面积，有41%的受众者居住的是150—180平方米的户型，这也基本上是前几年热销楼盘中的主力户型，它恰好对应的是三室两厅两卫的户型；其次是100—110平方米的户型，占24%，它恰好对应两室两厅一卫的户型。再往下依次是120—150平方米（12%）、90—100平方米（6%）、110—120平方米（5%）、180—220平方米（4%）、250—300平方米（3%）、80—90平方米（2%）、70—80平方米（1%）、220—250平方米（1%）、300平方米以上（1%）。

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　　3、对两个卫生间的使用频率以及储物间的要求

　　本次调查中在每日两个卫生间的使用频率上基本上回答都是差不多；而在对储物间的要求上答案较多。归纳总结有以下几点：
　　①、储物间面积不宜过大，最好不要超过10平方米，5—7平方米最宜；
　　②、储物间为了保持房屋整体美观，应设置在较为隐蔽的地方；
　　③、为了节省房屋内部空间，储物间应设置在墙壁内部，不要再占用活动面积；
　　④、储物间外形应五花八门，体现个性化；

　　4、门厅、大堂的装修

　　如以下两图所示，本次调研中受众者在对门厅及大堂的装修上都比较青睐花岗岩，对其需求分别达到了52%和61%，它是目前门厅和大堂装修的主要材料。其次是高级地板砖，分别占到了32%和21%；再次是对水磨石的需求，分别占到了11%和10%，而普通地板砖最没有市场，所占比重仅4%。

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　　13、小区应该增加的配套设施

 
　　在对小区应该增加哪些配套设施上，有23%的人选择了智能化保安巡逻系统与室内紧急呼救、防盗报警系统。看来现在人们的安全意识很强烈，都希望自己能在一个安全的环境里生活，安全问题已经成为业主关心的首要问题。排在其次的是水、电、气三表抄送系统，占到了15%，这种系统可以使水、电、气的抄送更加科学化，减少一些不必要的麻烦。界防翻越系统与网络电视监控系统仍然是关于小区安全的设置，它们同时占到了12%，排在了第三位。再往下依次是专线连接因特网（10%）、壁挂锅炉（5%）和可是对讲系统（2%）。

　　14、对装修后即买即住楼盘的认可度

　　本次调研对装修后即买即住楼盘的认可度几乎平分秋色，回答不愿意购买的略多，占到了52%，剩余48%的人表示愿意购买。在调查中我们发现，回答不愿意购买即买即住楼盘的业主主要问题在于对装修质量的不放心，这部分人占了绝大多数，其次是这部分业主想拥有自己的个性化装修，所以希望装修由自己来设计，自己来装修。而选择愿意购买的业主主要考虑的是方便性，开发商装修好的房屋可以及时入住，可以省很多心。

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　　附录：

　　物业管理包含哪些内容

　　一般来说，物业管理具体可以分为三大类别服务：
 

（1）、清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁；
（2）、绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；
（3）、治安管理：设专职保安人员每天２４小时巡逻值班；
（4）、公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；
（5）、水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；
（6）、排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；
（7）、高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；
（8）、根据需要增设的其他服务项目。

　　上述八项公共性服务项目的费用构成如下：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，服务项目的物资损耗补偿费（含公用设施、设备的维护保养费），直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费，法定税费，合理利润。
物业管理费的收取和支出，是按照以上服务项目和费用构成并制定收费标准的。至于收费标准的核定和审批，按省物价局文件中所述的条款规定执行。

　　2、专门服务，它是为某些住户群体提供的服务。比如为高层住户２４小时开启电梯，高层供水水泵、消防设备、发电房的维修保养等等。专项服务的收费，按各住户的建筑面积合理负担。
 
　　3、特约服务，它是为满足住户特别需要而提供的个别服务。比如，代管房屋；预约定期上门清扫室内卫生；收洗衣物；代办购物，购火车、飞机票等；代请保姆，照看病人；代送小孩上下学、入托；代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。该类服务的委托范围相当广泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现“出钱图方便，我出力得报酬”的国际惯例思路。经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。由于具体条件不同，各物业管理公司的经营项目也不尽相同，但一般来讲，物业管理公司有其基本的经营项目：如物业租赁及物业信托经营；物业中介及物业估价；房屋及附属设施维修与改建工程施工；室内装潢设计及工程施工；家电、车辆及各类生活用品的维修服务；还可根据实际需要开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动。
通常物业管理费包括公共和专门服务，如果是特约服务一般要另行收费。
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