调查地点：西安市西高新区、城南区、城内区

　　调查方法：入户访问和深度访谈相结合的调查形式（抽样误差不超过5%，置信度95%）

　　调研时间：2002年3月20日—2002年4月5日

　　调查样本：个体样本、公司样本

　　市场研究：基于对个体样本和单位样本的研究分析，结合西安房地产市场情形以及本案区域竞争情势等相关研究，综合分析本案开发项目的定位取向，从而提出最宜投资开发项目定位方案。

　　市场测评：基于本案开发项目周边环境的现状，进行具有发展性的、战略性的研究，以论证本案最终提出的项目定位建议方案是否符合市场的客观需求，是否以战略发展眼光考虑本开发项目在未来的三年内取得竞争优势并提供具有现实性的模拟描述，诊断及预测。

　　调查结论及建议：见后

　　一、个体样本的统计分析

　　１、潜在购房需求及目的

　　（1）、三年以内的意向购房者最多

　　此次调查对象中3%的人表示在半年内购房，有15%的人打算在1年内购房，有18%的人计划在2年内购房， 选择在3年内购房的有人占有效样本总量的22%；选择在3-5年购房的人占有效样本总量的21%，选择在5年以上购房的人占本次调研有效样本的21%，如下图所示。选择在三年内购房的样本占有效样本总量近四分之一，表明在未来两三年内，市场上购房需求较为旺盛，为本项目的开发与销售提供了广阔的市场空间。

　　需要注意的是，调查所反映的需求容量与实际市场消费容量之间有一定的差距，这种差距主要由有效需求与普遍需求之间的差距所致。

　　（2）、目前消费者购房的主要目的是解决居住问题

　　本次调研显示，有超过54%的人无自有住房，基于本次调查样本的控制特征为家庭年收入在2万元以上的群体，排斥了低于该收入水平的样本，因此西安目前无房族的数量将远超过54%。这部分群体可以说都有购房的需要，只是由于收入的限制暂时还无法具备购房的实际能力，一旦收入增加，将极具购房潜能。对于有房族而言，他们仍然有购房的需求，此次调研有10%的样本选择卖旧房买新房、7%的样本用于投资，有29%的消费者选择改善居住环境进行二次置业，由此可见，有房族仍然是一个较大的购房需求群体。其中被调查者中有近三成的样本表示会因改善居住环境而二次置业，这部分人有参与高消费的条件，是中高档住宅和别墅等物业消费的重要群体。

　　2、市民对房产类型及户型的需求

　　（1）、被调查者中有79%的人需求普通住宅

　　据统计，如下图所示：本次被调查消费者需求比例最大的房屋类型为普通住宅，占总体的79%；其次为办公居家两用，占总体的13%；选择酒店式公寓的消费者占总体的6%；选择其它物业类型的占2%。虽然目前人们购房的主要目的是居住，这是由人们的基本生活需求决定的，是永恒不变的，但是随着人们生活水平的提高，投资观念的增强，对办公类和商铺类物业的需求比例将会逐步增大。而且从近几年来看，人们购买办公或商业用房的比例在逐渐的增加，所以在以后的房产消费中，买房不仅仅是为了满足居住需要，而且是为了投资、增值、个人工作甚至小公司的办公需要。

　　（2）、二室二厅与三室二厅被消费者所看好

　　本次调查过程中，可以反映出户型对消费者来说是十分重要的因素之一，如下图所示，被调查的样本中，消费者对二室二厅与三室二厅的需求占主导地位，选择三室二厅的消费者占有效样本的31%；其次需求二室二厅的消费者占有效样本的30%，该两种户型满足了现代家庭的实际需求，从长远打算来看，消费者宁可选择功能比较齐全的房产，现代家庭，家庭人数至少在3人以上，这种户型的功能才能满足全家人的需求。其它户型的需求比例见上图。

　　（3）、90—120平方米的户型面积是消费者的主力需求

　　本次调查数据显示，市民对住宅户型建筑面积有以下需求特征，有52%的被调查者希望住宅户型建筑面积在90—120平方米；有22%的被调查者希望住宅的建筑面积在60—90平方米；而120—160平方米的户型有15%的被调查者选择；另外有8%的本调查者选择60平方米以下的户型， 160—200平方米和200平方米以上的户型的需求对象所占比例分别为2%和1%。由此可以看出，开发商在开发房产时，应把90—120平方米的户型数量提高到一定的比重，方能满足人们的需求状况。

　　（4）、大厅小卧是现代住房的消费潮流

　　通过本次调查分析表明，有44%的被调查者认为户型的内部特点是大厅小卧；有19%的消费者认为动静相隔相对较好；认为把户型内部设置成大卧小卫和大卫小卧的分别占10%和16%；想设置玄关和其它特色的被调查者分别占6%和5%，示意图如下。

　　3、市民购买力状况

　  （1）、西安市民购买力不高

　　在对消费者可承受的最高购房总价的调查上，众多的被调查者基本上把价格定在16万元以下，占到有效样本的38%；其次是16—20万元之间的，其所占比例为29%，也占了总体有效样本的较大比重；承受购房总价在20—25万元的被调查者占21%；能承受25—30万元及30—40万元的被调查者分别占有效样本的7%和3%；能承受40—60万元的消费者只有2%。这些比例在一定程度上反映了西安市民的购房能力，开发商在今后的开发项目的预算中应适当控制商品房成本。

　　（2）、费者购房的还贷能力集中在1500元以内

　　从被调查者家庭每月可支付银行的按揭贷款数额来看，44%的被调查者的家庭每月可支付1000元以内的银行的款；有43%的被调查者可以支付1000—1500元；有8%的被调查者支付额在1500—2000元之间，而每月可以支付2000—3000元、3000—5000元和5000元以上的消费者所占比例分别为3%、2%和0%。其中每月可支付1500元以内的家庭居多。这也从另一方面说明了西安市民的收入情况不是很高，但从时间序列来看，随着全国整体经济形势的逐渐好转，西安居民收入水平和消费水平正在不断提高，特别是在近几年来，市民的收入水平增长势头迅猛，有购买商品房能力人也与日俱增。

    　（3）、被调查者的家庭收入集中在4万元以内

　　从被调查者家庭每年收入状况来看，41%的被调查者的家庭每年收入在2万元以下，有43%的被调查者的家庭年收入在2-4万元；有12%的被调查者年收入在4-6元；有3%的被调查者年收入在6-8万元，而每年家庭收入在8-10万元的消费者所占比例为1%。其中每年收入在2-4万元的家庭居多。

　　据交叉分析我们可以发现，消费者最高可承受的购房的价格与居民家庭年收入能力息息相关，低收入家庭对住房的需求比较迫切，但是受收入的限制难以立即转化为有效需求。可以看出准备买房并给出合乎市场价格调查者大多数属于中、高收入家庭，他们有较强的改变住房条件的愿望及相应的经济承受能力。

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