调查项目：关于北二环立交桥东北角项目定位调查

　　调查地点：西安市城郊六区（西高新区、城西区、城南区、城东区、城北区、城内区）

　　调查方式：采用询问、留置等调查形式（抽样误差不超过2%，置信度95%）

　　调查时间：2001年11月1日—11月30日

　　调查样本：个体样本、单位样本和竞争样本

　　市场研究：基于三类样本及西安房地产市场情形、城北区域发展等相关研究，综合分析总结更适宜性投资开发及项目定位方案。

　　市场测评：基于目前城北市场上已出现的写字楼、酒店、综合楼等的市场测评，以论证更适合本案的项目定位。

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　　二、关于单位样本调查分析

　　（一）本次调研的单位性质及所用办公物业类型分析

　　1、西安市目前办公用房的表现形式

　　据西安房地产信息网调查显示，目前各单位所用办公用房比例构成如下图所示。租用办公用房的企业占本次调研有效样本的43%，单位自建的办公用房所占比例为36%，而购买办用房的单位占比例为21%。从调查结果来看，目前西安市企业以租用办公用房为主，而且租用办公用房的单位数量是购买办公用房单位数量的两倍还要多一点，说明租用办公用房的用房形式目前还存在很大的市场，调查数据还说明自建办公用房的单位主要以国营企业、加工企业为主。

　　2、西安市单位办公用房主要类型分析

　　此次调查表明，目前西安市企业办公用房以纯写字间为主，如下图所示，用纯住宅作为办公场所的企业占本次调研有效样本的41%，以酒店式商务公寓作办公用房的单位占16%，以办公、居家两用房作为办公用房的单位占22%，以临街用房作为办公用房的占14%，在纯住宅里办公的占5%，而在酒店租房办公的只有2%。从统计结果及结合原始样本资料可以看出，纯写字间是目前企业办公的首要选择，特别是高档写字间能提高企业的知名度，可信度，有利于企业业务的拓展，而市场上目前开发商出售的商住两用楼，实际上也就是住宅项目，只是地段较好，如果开发商将其作为写字楼立项来做，销售市场受限制，打着纯住宅的概念来销售，价格上不去，有点可惜，于是就打着商住这个概念来销售，而这类物业适合一般中小企业办公，由于它们资金实力相对较弱，而且物业管理等费用略低，在企业原始积累期有一定的市场，特别在未来网络经济迅速发展的时代中，对于SOHO一族也有一定的市场。

　　3、本次调研企业性质统计分析

　　本次调查有效样本中，国有企业所占比例为26%，集体企业所占比例为16%，民营企业占24%，外资或中外合资企业占14%，个体商业占14%，个体工作室或事务所占比例为6%，如下图所示。可以看出，目前市场上民营企业已经占到了相当大的比例，但是对于西安这个大型的工业城市来说，国有企业依然占据着较大的市场份额，而其它性质的企业所占比例相对较小。

　　4、是否是外地企业西安办事处、分公司

　　据调查显示，被调查样本属于外地企业西安办事处、分公司的占全体有效样本的29%，属本地企业的样本占71%。随着我国加入WTO和西部大开发的逐步深入，西安作为西部发展的龙头，目前世界500强企业已经纷纷进驻，使西安这块古老而神圣的土地充满生机和活力，同时，入世后，企业的机遇与挑战并存，必将是对中小企业的一种严峻的考验与选拔，而且未来西安外地企业将会越来越多。

　　（二）企业规模统计分析

　　1、西安目前单位办公场所面积统计分析

　　据本次调查显示，目前西安市单位办公用房面积在80平方米以下的占16%，办公用房在81—150平方米的单位占本次调查有效样本的20%，150—200平方米的办公用房占12%，201—300平方米的办公用房占2%，301—500平方米的办公用房占10%，501—1000平方米的办公用房占14%，1001平方米以上的办公用房占26%，如上图所示。从统计数据反映市场上办公用房以大面积为主，其次在81—150平方米的办公用房居多。

　　2、单位职员统计分析

　　如图所示，本次调查单位的职员人数主要集中在11—30人之间，这类企业占本次调研样本的34%，其次是200人以上的企业，占本次调研样本的26%，而10人以下及31—50人的企业均占10%，100—150人的企业占12%，51—99人和151—200人的企业分别占3%和5%。

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