本案调研索引

　　调查项目：西安民生曲江项目定位与市场消费情势的调研报告

　　调查地点：西安市（主要是城南区域与城东区域、西高新区、城内区为主）。（综合运用西安房地产信息网以往全市调研数据及成果。）

　　调查方法：随机抽样后入户访问的调查形式（以95%置信度保证抽样误差不超过10%）

　　调研时间：2004年1月6日—2004年1月15日

　　调查样本：消费者个体样本；竞争楼盘样本；专家组座谈会研究；消费者座谈会意见支持。

　　市场研究：基于对消费者个体样本、竞争楼盘样本和宏观经济及西安房地产市场的发展趋势、本案区域竞争情势研究分析，结合西安房地产市场情形以及本案区域消费情势等相关研究，综合分析本案开发项目的定位取向，从而提出最宜投资开发项目定位方案。

　　市场测评：基于本案开发项目周边环境的现状，进行具有发展性的、战略性的研究，以论证本案最终提出的项目定位建议方案是否符合市场的客观需求，是否以战略发展眼光考虑本开发项目在未来的三年内取得竞争优势并提供具有现实性的模拟描述，诊断及预测。

　　调查结论及建议：见后
      

　　第一部分  本次调研样本的具体分析

　　一、甄别部分

　　1、受访者职务分布

　　本次调研受访者职务分布相对较为分散，以自由职业者所占比例最多，占受访者总体的22.4%；企业技术人员所占比例次之，占受访者总体的21.8%；职业白领阶层占到16.8%；从事销售与市场的受访者占到调研总体的14.8%；部分经理级人士占到10.6%；政府官员、企业老板及其它职务人群所占比例相对较少，占受访者全体的13.6%。总体来看，受访者职务分布较为分散，从而保证了本次调研分析可行性。

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　　3、过半的受众选择与高素质业主做邻居
 
　　对中国人而言：“远亲不如近邻”这句话深入人心。从本次调查情况显示：27.4%的受众表示愿意与高级打工者住在同一小区，23.4%的受访者愿意与国企干部或公务人员住在同一小区。这两类人群整体素质较高，购房入住后与这类人群居住在一起利于形成较好的邻里关系，也容易创造融洽、和谐的居住环境，综合来看总计50.8%的受访者选择与这些高素质人群居住在同一小区。此外其余选择与普通市民居住在同一小区的人群也有较高比例，占到受访者总体的21.8%；选择与私营企业主、小商业经营者居住在一起的人群比例相对要少得多；此外表示对与什么人住在一起无所谓的受众占总量的比例也相对较小。从这种情况来看，大多数受访者对小区内居住人群均是有选择性的。

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　　28、目前对西安市哪些小区或物业有购买欲望？

　　受访者认为使其具有购买欲望的楼盘项目主要包括：

　　紫薇田园都市：环境好、交通较便利、发展前景好；文化氛围好；收费合理、服务较好、安全有保障；物业管理好；品牌好
　　锦园小区：物业管理好、环境优；建筑风格比较喜欢；交通便利；管理正规，有信任感；物业品质高；地段优越
　　太白花园：物业管理好，小区内外部环境较好；环境好，交通方便；价格适中
　　枫叶新都市：环境优美、地段优良；各种配套比较全；户型别致
　　枫叶新家园：管理好、治安好、收费合理、住了放心；
　　雅荷智能花园：管理优秀；交通好，离城区较近；价格便宜、配套完善；区域有发展前景、小区住户档次高；
　　豪盛时代华城：风景优美
　　枫林绿洲：地段有发展前景、优越；
　　万国花园：价格、物业、位置、环境都不错
　　高科新花园：开发商信誉好、物业管理较好
　　电子花园：户型合理、地理位置不错、物业管理好
　　明德门小区：交通方便、配套设施齐全；价位合理
　　锦都花园：地理位置、户型、价格均较为其它了解到的楼盘优秀
　　锦园新世纪：大社区、物业管理好；社区成规模、配套齐备；有增值潜力
　　枫叶南区：物业管理好，周边及小区绿化好，较安全
　　左邻右舍：户形不错、交通方便
　　蔚蓝印象：交通方便，价格合适
　　盛世华庭：服务态度好，价格合适
　　世家星苑：升值潜力大
　　糜家桥小区：环境好，交通方便
　　伟业大厦：环境、地段较好
　　紫薇花园：交通方便、环境好、配套设施全
　　高科花园：管理物业好、交通方便
　　摩登系列：有投资价值；个性化设计、独立私人空间；
　　金裕青青家园：周边环境不错、人性化设计；价格便宜、交通便利；
　　唐园小区：交通方便、周边安全、价格适中

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　　在上面调查的所述楼盘中：看好紫薇田园都市、锦园、太白花园、枫叶新都市、唐园小区、明德门小区的人群略高于其它楼盘。

　　11、各功能区面积选择

　　注：对于希望购买的功能区面积大小的调查，根据以往调研经验，购房者对此项选择一般期望值较其实际购买的面积相应要高，因此最终确定功能区面积设计时应结合此部分调研结果与市场实际适用面积综合考虑。

 
　　从上图来看：43%的受访者希望所购阳台在5-8平米之间；34%的受访者选择面积在8-11平米；选择其余面积的相对较少。

　　欲购房面积与各功能区面积的交叉分析：

（1）欲购房面积在60—80平米的人群各功能区面积的选择情况：

　　从上表可以看出：欲购房面积在60-80平米的人群，欲购买客厅面积集中在15-20平米之间；选择20平米以上面积的人数相应也较多，因此按照此数据客厅面积设计上18平米左右基本上可以满足大多数人群需求。

　　主卧面积的设置：主卧面积需求明显以13-15平米为主，因此主卧面积设计也可参考此标准进行设置。

　　卫生间面积设置：依表中交叉分析结果来看，集中在4-6平米，因此卫生间面积设置可参考此标准。

　　厨房面积设置：从表中交叉分析的选择人数上来看，厨房面积的选择以6-8平米居多，同时8-10平米的选择人数也有较高比例，因此厨房面积设置可以考虑设置在8平米左右。

　　次卧面积设置：表中数字显示选择次卧面积在10-12平米的人数最多，而其余面积选择明显较少，因此次卧面积设置可考虑在10-12平米之间。

　　阳台面积设置：选择阳台面积在5-8平米的人群比例明显高于其它面积的选择，因此阳台面积设置可选择在5-8平米之间。

　　五、本案区域的配套规划

　　（一）“曲江新城”规划范围

　　曲江新城拟规划选址在西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，东起马鸣路；西至翠华南路、纬一街、长安南路南段；

北起小寨东路、西影路；南至雁塔区南界址。规划面积约47平方公里，是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分。

　　（二）功能定位和分布

　　1、功能定位： 

    曲江新城的主要功能为：旅游、休闲功能；教育、科技功能；行政、会展功能；居住功能。

　　以上四大功能耦合成八大区块：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。
 

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