目前在对城镇土地质量的综合评价中，是将土地作为二维平面的概念来考察的。谈土地的区位质量也是指土地在城市中的平面几何位置而决定的地理区位、交通区位和经济区位。具体体现为影响土地综合质量的各种地理因素、交通因素和经济因素。如土地在城市中的地理位置、座落、商业服务繁华程度、交通状况、市政设施完备度、生活设施完善度、环境优劣度、人口密度和土地的地基承载力、地形地势、面积形状、临街状况等个别条件。这一系列的因素综合决定了土地的区位质量，而不同的土地区位质量决定了城市土地不同的地租量和地价。这个地租量和地价是建立在平面土地之上的，而事实上，从土地开发利用的角度来看，土地的区位质量不单是一个二维平面上的量，而是一个三维的空间地租量和空间地价。

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　　二、关于待分摊的地价包括内容的确定

　　要合理地将地价在楼价中进行分摊，首先要回答的问题是以何种地价为依据进行分摊？有关房地产估价的专著中将分摊所依据的地价归结为以下四种情形：（1）房地产商购地时的地价；（2）房地产商购地时的地价加上房地产预估的利润、利息等的一部分；（3）房价减建筑费减利润等后的余额，此称为真实地价；（4）真实地价加上真实利润、利息等的一部分。在此，我们认为对于这一问题，不必作此琐碎的分类，待分摊的地价从理论上说只有一个，即房地产开发商购置开发用地的费用，类似于所说的真实地价。具体内容钖房地产开发商获得土地使用权的费用，以及开发商获得土地使用权后对土地的开发投资和利息，显然不应该含土地购置费的投资利润，因为这里探讨的是土地购置成本在楼价中的分摊问题，而组成楼价的开发商正常开发利润应根据楼价的分摊成本和建筑建筑物费用，按平均投资利润率计算。

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　　四、土地地价纵向分割方法的确定

　　（一）单栋单体楼宇地价分配方法的确定

　　按各层楼价比例分割的办法（价值分摊法）

　　地价在楼价中分摊的合理性，最终可通过市场价格得到验证。一般来说，合理分摊地价所形成的预估楼价要与市场楼价基本吻合。地价分摊得不合理，会直接导致楼价制订得不合理，从而使楼价不能与市场较好地吻合。如前边提到的第一种按面积平均分摊的办法，对于综合楼宇来说，若平均分摊地价，必然使具有较好立体区位效益的较低层的楼宇价格比市场价格偏低，而使中、上层立体区位效益较差的楼宇价格比市场价格偏高，最终不能为市场所接受。根据这一思路，我们可以反过来先用市场比较法确定某楼宇各楼层的单位平方米市价Pi，然后按各层楼价占总楼价的比例分摊总地价，这一方法明显比单纯按建筑面积分摊来得合理。分摊公式为：

　　P’i＝ 　　或 ＝

　　式中：P’I为第I层楼分摊的楼面总地价（元）
　　Pi为第I层楼的市价（元/平方米）
　　Si为第I层楼的建筑面积（平方米）
　　Pd为土地的总地价（元）
　　为第I层楼的单位楼面地价（元/平方米）

　　一幢高层楼宇各层楼价的差异，主要是由地价的垂直立体效果不同造成的，各层建筑物的价格一般差别不大，因此，用各层楼价占总楼价的比例分摊地价基本上是合理的。而且，利用该分摊方法，我们可以通过积累各种综合楼宇各层楼价占总楼价的比例，大致掌握地价在各楼层的分配比例和分布规律，这也是本次研究的立足点。

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　　六、本次西安市楼层地价分配率具体调查研究方法的解释

　　本次研究主要通过对西安市1999－2004年市场销售的大量楼盘项目资料收集，充分结合市场实际，采用按各层楼价比例分摊的办法，对楼盘楼层地价分配率进行研究分析，以求通过大量市场实际情况的分析，寻找一般规律，从而确认商品房建筑内尤其是多产权建筑的土地价值分摊方法。

　　由于西安近五年来由单栋楼组成的小区较少，因此可供本次研究的单栋小区资料较少，考虑本研究采用价值法进行楼层地价率的计算，对于由多栋楼组成的小区，可以依据各栋楼不同的总价值首先对同一小区内不同楼号应分摊的土地价值进行分摊，然后根据各栋楼各自分摊的土地价值再进行楼层地价率的分摊计算。

　　本次调研分析方法的应用

　　但考虑到部分大型社区组成楼号较多，很难一一调查出具体每栋楼的详细情况，同时对这些楼宇较多的社区内每栋楼在土地分摊时出现偏差过多，影响最终分析结果，因此在要求楼盘样本量充足能够保证本次研究课题质量的前提下，对由三栋楼或三栋以下的商品房具体每层的建筑面积及价格情况进行调查，从而为本课题研究提供数据支持。

　　最终形成以下调查表：