论经济适用住房建设模式的转换

西安市房屋管理局局长　延锡铭

　　西安市自1998年实施经济适用住房以来，共竣工经济适用房1104万平方米，为解决中低收入家庭住房问题起到了积极的作用。今年国家关于稳定住房价格的一系列政策表明，增加经济适用住房供应是稳定房屋价格，缓和供求矛盾，构建和谐社会的主要手段之一。如何搞好经济适用住房建设和供应问题，使经济适用住房真正成为中低收入家庭买得起的商品，是政府部门今后若干年必须研究解决的一个问题，是政府贯彻中央政策、平抑房价的重要手段，也是政府取信于民、为民办事、提高自身形象的具体表现。

　　一、 目前经济适用住房建设模式

　　从中央政策和全国实践看，经济适用住房建设模式应该有三种，一是单位集资建设；二是开发商建设；三是政府统一建设。目前，西安经济适用住房建设的情况为：单位集资建设经济适用住房共992万平方米，占90%，开发商建设的经济适用住房共112万平方米，占10%；政府统一建设的经济适用住房为零。管理模式基本可以定义为“申请－审批”制，即企业申请，政府审批，列入建设计划，再按照基本建设程序办理各种手续，实施建设和销售。

　　二、 目前经济适用住房建设存在的突出问题

　　1、规模太小，市场供不应求。从1998年以来，单位经济建设的经济适用住房保持稳定增长的趋势，而开发商建设的经济适用住房竣工面积呈下降趋势（表1），人1998年的14.97%已经下降到2004年的5.88%，很多中低收入家庭买不到经济适用住房。

表1：　经济适用住房竣工量及比例（单位：万平方米、%）

　　2、形式单一，开发量没有保障。单位集资建设经济适用住房是延续了集资房的传统做法，可以解决土地单位的职工住房问题，但不能解决大量无土地单位的职工和无单位居民的住房问题；政府组织建设的经济适用住房尚为空白；开发商由于受利益驱动，运作不规范，仅2003年就有10个较大经济适用住房项目转为房地产开发项目，开发商有借机圈地之嫌。

　　3、价格较高，老百姓买不起。在目前正在销售的5个经济适用住房项目中（表2），物价部门批准的销售价格，最低的是南康小区，1575元/平米，最高的是枫韵蓝湾，2755/平方米，实际销售中开发商可以上调10%，平均价格近2400元/平方米，决体上超过了西安市中低收入家庭的支付能力。

表2：经济适用住房销售均价（单位：元/平方米）

　　三、 经济适用住房的价格定位

　　1、从国家政策看，根据国家发展计划委员会、建设部制定的《经济适用住房价格管理办法》的规定及经济适用住房在西安市的分布状况，经过测算，经济适用住房价格应是同期商品住宅均价的三分之二左右。2004年年底西安市商品住宅均价为2980元/平方米，以此推算，经济适用住房的均坐应为1986元/平方米左右。

　　2、从西安市居民的实际收入水平看，2004年西安市人均可支配收入为8544元，按每户3.03人、购买80平方米经济适用住房、6倍房价收入比计算，经济适用住房价格应为1942元/平方米，基本接近理论推算的经济适用住房均价。

　　综合以上两方面分析，结合人均可支配收入增长情况，今后几年，西安经济适用住房销售价格应控制在2000元/平米以内。如果把房价收入比定为5倍，那么这一价格还要降低，大约为每平方米1600元左右。

　　四、 经济适用住房建设模式的转变

　　为解决中低收入家庭买不到和买不起经济适用住房的问题，政府应在增加供应和稳定价格两个方面多作文章。根本的方法就是转变目前的建设模式。

　　转换之一，住房分配货币化。单位集资建设的经济适用住房，在住房制度改革部门的领导下，除继续保持现有运行模式外，应加快住房分配货币化的步伐，解决未享受经济适用住房政策的职工住房问题。经过测算，我市由财政负担的市级行政事业单位，对2000年以前事业参加工作、无住房或住房未达标的职工，需要补贴的资金约为7亿元；企业可自定方案，民主决策，经住房制度改革管理部门分类指导，逐步实施。

　　转换之二，政府唱主角。经过测算，在未来的“十一五”期间，西安市住宅建设将达到4000万平方米，其中经济适用住房占25%，面积达到1000万平方米，平均每年200万平方米。从目前的现状看，仅靠开发商是不够的，政府必须成为经济适用住房建设的主力军。在2002年机构改革前，我局建设了明德门、唐园、华清园等13个安居工程小区，建筑面积300万平方米，单价在每平方米1000－1200元左右，解决了5万多户中低收入家庭住房问题。这一实践说明，政府是解决中低收入家庭住房问题的最强有力的保证。

　　转化之三，政府定价销售。我们经常看到，有个别实施经济适用住房的开发商大做广告，昂贵的广告费是否被计入成本？一方面买不到买不起，另一方面大肆做广告的现象如何解释？应该说，实施经济适用住房的建设的开发商应退出市场竞争，诚心诚意降成本，全心全意搞开发。

　　销售模式改进关键在于开发按照政府定价销售一定比例的经济适用住房，其余部分由开发商按照市场价格销售。面积比例按照政府定价、市场价格及物价部门核定的经济适用住房价格来确定。

　　例：某经济适用住房项目建设规模10万平方米，物价部门按照《经济适用住房价格管理办法》核定的销售价格为2500元/平方米。由于2500元/平方米的房子老百姓买不起，所以政府定价为2000元/平米。据调查，本地段商品住宅销售价格为3500元/平方米。

　　如果政府定价销售的经济适用住房面积为S，则：

　　　　　　　　　　　　　　　　2000×S＋3500×（10－S）＝2500×10

　　经过计算，得到，经济适用住房面积≈6.67万平方米。为鼓励开发商建设经济适用住房的积极性，可适当降低销售的经济适用住房面积，确定为6万平米，因而开发商自由销售的面积为4万平方米。

　　国家发展计划委员会、建设部制定的《经济适用住房价格管理办法》的目的是切实降低经济适用住房价格，使其适应中低收入家庭的承受能力，我们采用这种转换模式并没有改变这一初衷。

　　转换之四，管理模式的升级。改变目前经济适用住房建设、销售、管理的被动局面，政府部门必须主动出击，统筹兼顾，达到增加供应、稳定房价、满足需要、和谐需要的目的。

　　管理模式的转变主要有五个阶段：

　　一是登记。即在全市范围内进行经济适用住房登记，登记的目的主要是摸清经济适用住房的建设方位一、面积、户型等主要指标，同时参加登记的中低收入家庭，经过登记、公示、确认后，凭登记号可以参加经济适用住房申购，没有登记的家庭不得申购，可参加下一轮登记。

　　二是定点。根据登记和城市规划情况，确定经济适用住房建设地点，该地点应避开高价位地段和远离市政设施的地段，以降低土地成本和政府市政设施投资。

　　三是落实建设用地。这是经济适用住房建设的关键环节，如果建设用地不能落到实处，那么中低收入家庭的住房问题仍然无法解决。

　　四是确定建设单位。通过招标方式，综合选择实力强、信誉好的开发商为经济适用住房建设单位，签订建设合同，明确建设工期、建设面积、权利义务、违约责任等。

　　五是建设销售管理。在建设过程中，政府应加强对项目的协调，保证项目顺利实施。销售时，按照政府确定的销售价格和面积，开发商向通过合法程序确定的购买人销售经济适用住房，剩余面积按照市场价格销售。

　　通过经济适用住房建设模式的转换，一是保证有足够的经济适用住房供应量，二是切实降低成本，把党和政府的各项优惠政策落实给老百姓，解决中低收入家庭买不到和买不起的问题。

(来源：西安房地产信息网信息中心 )