西安房地产市场运行现状及未来发展走势

西安房地产信息网CEO   赵严

　　从上个世纪90年代，中国房地产开始了市场化进程，从住宅商品化到房改的实施，从土地无偿划拨使用到挂牌出让，十年的演变，十年的发展，形成了目前中国房地产业的一片波澜壮阔的景象，西安的商品房市场也在这十年左右的时间里发生着质的飞跃，市场化运作格局已经基本形成。对于房地产业来说，十年则意味着一个阶段的调整，而十年里走过的风雨之路也给西安的房地产开发市场带来了深刻的变革。十年里，伴随着市场变革，西安的商品房市场开发呈现梯级发展之态势，尤其是2004年以来，西安的楼市步入了快速发展期。

　　一、西安房地产市场运行现状

　　1、西安房地产市场在政策调控下稳健前行

　　继2004年以来金融、土地等控政策的纷纷出台，2005年，国家继续2004的“作风”，继续接连不断地出台相关政策。继央行今年3月份二次调息后，4月底国务院出台“国八条”从房地产开发规划、土地调控、房价调控、廉租制度、税收调控、金融监管、市场监测等八个方面提出要求来调控市场发展，稳定房价。而紧随其后七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，进一步对调控市场、稳定房价提出指导性意见，此后营业税及房地产税征收等相关政策也相继出炉。

　　连连出台的这一系列调控政策及旧有政策的影响使得中国的房地产市场更显“冷峻”，越来越多政策规范下的房地产市场也出现了短期的“不适”症状，对于西安的房市而言同样如是，四、五月份西安房地产市场观望态度较为明显，而市场销售也有所放缓，但进入六月份以来，伴随着政策的明朗化及对政策的进一步适应，同时建设部表示未来短期内将不再出台政策，由此使得市场各方的观望情绪进一步释然，目前商品房销售开始回升，伴随着金九银十的到来，拉动西安楼市销售重新走热，现在西安的房地产市场正处于快速恢复过程，继续保持着往年来较快的增长速度高走。对于开发商而言，政策的推出也促使西安房地产市场健康、平稳运作，提高了市场整体的免疫力，西安商品房消费以“自住型”占绝对比重，因此有着实际的购买需求支撑，楼市的平稳恢复也将是必然。这些政策对平稳房价、抑制投机炒房、稳定房地产市场都产生了重大的影响，涉及到新的物业开发、物业管理等方面的法规政策也越来越为细致的规范着西安商品房市场的运行。

　　2、城市建设投入加大为房地产发展提供持久助推力

　　在宏观调控政策不断规范房地产市场运行的同时，西安的市政建设依然紧锣密鼓的进行， 2004年全市完成固定资产投资640.42亿元，同比增长33.95%。其中基本建设完成投资311.92亿元，比去年同期增长36.72%；更新改造建设94.83亿元，比去年同期增加32.73%；房地产开发完成投资163.4亿元，比去年同期增加30.91%；其它投资35.61亿元，较去年同期增长了66.92%。

　　2005年上半年西安市城市建设依然保持了快速、平稳的发展势头，全市完成固定资产投资281.70亿元，同比增长34.1%；房地产开发完成投资99.38亿元，比去年同期增加25.7%。西安经济的稳定增长得益于房地产的发展及西部大开发政策吸引的区县投资额的增长，房地产已经成为拉动宏观经济增长的一大支柱，随着西安产业结构新格局的出现，这也反作用于房地产市场，使之向着更加良性的方向发展。2004年以来西安曲江新区的建设，高新区二次创业大幕的展开，以及浐灞河区域的改造治理等等，这一系列市政项目的上马实施均在逐步改善着城市的面貌，也推动了城市化进程的加快，从而使房地产的发展也将有了好的环境及配套依托，促进了房地产市场的良性高走，而与此同时城市环境的改善也带来了商品房开发激情的进一步高涨，为西安楼市持续高走提供了持久的助推力。

　　3、商品房开发投资逐年增加，商品房投资市场信心十足

　　西安商品房开发投资近几年高速增长，商品房投资市场可谓信心十足。自2000年到2004年市场投资在逐年递增，年增幅基本上均保持在30%以上，商品房投资的逐年增加，表明开发商对市场抱有很大的信心，同时商品房市场格局进一步改善，良好的投资、招商环境更为西安商品房市场的未来发展提供了良好的开发环境，开发商对市场也存有较高的期望和信心。

　　4、商品房销售市场交投活跃，市场需求空间较大

　　从近五年（2000—2004年）商品房市场伴随着房地产开发投资的快速增长，商品销售市场在宏观经济向好的带动下也呈现热销的局面，市场交投活跃，销售面积和销售额大幅增长。2000年至2005年，商品房销售面积每年平均增长34.6%可见，近五年西安商品房市场呈现出强劲的销售势头，市场需求潜力巨大。

　　以2004年为例，年销售商品房面积488.44万平方米，较上年同比增长48.39%，年商品房销售额171.99亿元，比去年同期增长了38.31%。

　　从需求市场来看，近几年来我市总人口逐年增长，由1995年的648万人增加到2004年的770余万人，而人均住房面积除了1997年略有所下降外，整体上基本呈现逐年增长的趋势，1995年人均居住面积为9.2平方米，2004年上升到11.5平方米，虽然仅上升了1.7平方米，但带来的却是近2800万平方米的绝对增量，这也是老百姓对改善自身居住环境要求的最有力的体现。而且近年来政府对社会收入水平、福利保障制度及住房政策的改革的逐渐深入，极大的增强了老百姓的购买信心。

　　据统计，西安市目前还有35万户居民没有住房，而根据调查显示的西安居民收入水平来看，这部分潜在购房人群其购买能力与实际商品房的售价仍有相当大的差距，调查结果显示在这35万户中，其中48%的住户想通过购买二手房解决住房问题，而其余52%也就是近18.2万户将是商品房的潜在购买人群。另对于已购住房人群的调查，有超过三分之一的人出于改善环境等的需要有以小换大、以旧换新的购房需求，因此西安商品房市场的空间相当巨大。

　　具体来看，由于西安目前尚有超过18.2万户（18.2万户 = 35万户 * （1 - 48%））有商品房购房欲求，此外根据目前外来购房者与西安市本地购房者的比例大致为1：3，因此外来购房人群大约6.07万户，市场商品房需求者户数总计约为24.27万户。

　　以平均每户需求100 m2 空间计算，目前西安市居民尚需2427万平方米住房。而目前西安每年消化的住房约为300-400万平方米左右，由此可见，西安未来几年将有巨大的市场需求潜力。

　　5、房地产业开始向纵深发展

　　房地产业已经摆脱原有的低层次、低水平发展模式，开始向着有利于消费、有利于持续发展的方向迈进。主要表现在大楼盘的开发建设、城外组团的崛起以及多渠道、多层次、多价位住房供应体系的形成。这种发展趋势，是需求市场住房观念深刻变化的反映，是西部大开发战略对西安经济催化作用的体现，是西安市房地产业实现跨越式发展的前奏和序曲。

      从总体上看，西安市房地产市场是健康的，并且随着住宅建设的快速发展及国家对房地产市场管理的逐步规范，居民收入的稳步增长，西安市房地产业迎来了一个重大的发展机遇，拓展了更大的市场空间，今后几年西安市房地产市场还将保持持续稳步增长的态势，市场环境将进一步改善，房地产市场体系更趋完善。

　　2004年西安房地产发展处于新十年的开端，而2005年的西安房地产市场可以称之为质变最为深刻的一年。2005年，在经历了上半年的销售胶着、政策出台、观望、新盘减少、成交量放缓等多重的影响之后，今年房地产由市场规律和宏观调控共同作用下，由卖方市场转变为买方市场，房地产市场的景气度已经开始离开此轮周期高点，正在步入周期的调整阶段，而未来市场的走势更加的受到了多方关注。

     二、西安房地产市场未来发展趋势

　　1、市场供需结构趋于合理，供需两旺。伴随着近几年来房地产市场的良性、健康发展，政府各种政策的引导及支持，个人购买观念逐渐深入人心，同时市场开发也在全市范围内全面开花，并且延伸至郊区甚至远郊，供市民可选择的商品房无论从结构、供应量及开发区域方面均逐渐丰富，由此也使得近几年来商品房市场销售逐年递增，并且增幅均保持在高位运行，市场呈现供需两旺的态势。尽管近两年来，随着西安城市全面建设步伐的加快，部分区域房地产开发出现了一定结构性失衡，如偏向于中高档物业的开发，使得供应与需求产生了一定偏差，但与此同时，从中央到各地已经开始从政策上对这种开发结构加强了信息监测及政策调控，市场供应已经开始向符合大多数购房者的需求角度转移，伴随着市场开发的趋于成熟及购房者的逐渐理性，未来市场开发及需求结构也将趋于更加合理。

　　较之过去的大包大揽，现在的西安房地产行业已经迈向了专业之后的细分的过程。专业化是房地产企业在利润丰厚但竞争激烈的市场上求生的必然选择。在房地产业日益发展的今天的西安市场，与房地产相关的所有企业要在任何情况下，对所有顾客和相对于所有竞争者都占据竞争优势是不可能的，企业只能在房地产产业链中选择那些最擅长、最核心、最富有价值的环节来经营，而将其余环节的业务有选择地给予市场最具竞争力的企业，从而实现各环节最佳能力的组合，达成房地产品整体的竞争优势，这就是房地产专业化战略。可见，高明的专业化战略应能产生足够的成本优势和差异化优势，并将惠及购房者，它具体表现为产品质量、服务水平的提高。

　　2、开发商的竞争格局将进一步发生改变。纵览西安楼市的发展过程，继“三高”之后以如“龙安”、“天郎”等民营房地产开发企业在西安市场大显身手，而未来将是以拥有雄厚资金实力的外来成熟房地产企业竞领风骚的时代。尤其2005年以来中国东部房地产市场受政策打压影响极大，而开发商也纷纷向二、三线城市转移，西安作为西北经济的中心，受到外地开发公司的更多关注， 外来资金进入西安的房地产市场引起的不仅仅是本土企业竞争意识的加剧，更加拓展了行业内的发展眼界，成为了促进西安房地产业发展的一剂“猛药”。绿地、中海、珠投、复地、首创、和记黄埔的相继亮相使得西安的楼市“险象环生”，他们不但为西安的楼市带来了精工细作的产品，更加使得专业的操盘理念与细分的市场意识在西安的房市中崭露头角，这如同一股清新而迅猛的“阵风”刮入了沉闷的西安楼市，一扫积聚以久的阴霾。

　　3、购房者购房要求更加深化。随着城市的扩张及城市化进程的逐渐演变，购房者的置业行为也从单纯的解决居住问题向注重环境、人文、安全、服务等多重因素的方向倾斜。随着购房者居住问题的逐步解决，而居住后的这一系列问题也将随之而来，而对购房者的影响将是一生，单纯要求解决居住的年代将随着商品房市场的推进逐渐成为过去，追求更好的环境、人文、安全、服务将成为未来几年内西安住宅市场的新一轮的特点。

　　4、房地产价格相对稳定，房产性价比将有一个较大的提高。伴随着房地产市场格局（如2002年的二手房开放）的不断完善以及市场规范制度对市场的不断引导及调节，房地产的市场化运作趋势已经越来越为显化，在这种无形指挥棒的引导下，市场的供应与购买行为也将走向理性与成熟，一级市场、二级市场及三级市场及各级市场的结构也将趋向合理化，而市场的最终成熟必将是价格、供给、需求等市场运作主因素及各影响因素之间的适度平衡。而市场竞争及市场需求水平的提高会促使商品房供应在房产性价比得以大幅提高。近几年，随着地价的攀升，城市综合配套建设的不断投入提升了居住环境品质等因素影响，在一定程度上拉动着商品房价格逐步攀升，但市场销售价格年增幅均保持在5%以内，表现为小幅增长态势，同时从长远趋势看，房价中一些不合理的收费将逐步取消，税费日益规范，同时对于西安而言，商品房购买以自住型占绝对比重，有着实实在在的居住需求支撑，西安商品房的价格将是稳中有升而逐步趋于稳定。

　　5、购房者需求户型的变革。住宅市场的不断发展、竞争、完善，市场将由最初的大卧小厅小卫变为适当比例的卧室、客厅及卫生间，而未来将是更具人性化，功能区更加细分，更符合居住者需求的方向发展，在目前的市场环境下这种需求特征已经初显端倪，也是未来市场需求及开发竞争环境下的必然。

　　6、住宅郊区化趋势将进一步推向深远。按照新的规划未来西安将形成大都市圈，以前所谓的郊区及远郊概念也将慢慢淡化，伴随着这些区域的纷纷启动，政府基础配套设施也将在这些郊区及远郊全面铺开，城东浐灞区域的改造治理、高新区二次创业核心区的建设、城北经济开发区的建设及开发、长安区的崛起以及西咸一体化进程的加快，都在加快着西安各个区域郊区甚至远郊的城市化进程，另一方面房地产作为市场开发的先头力量必定先予以启动，开发商开始由“造势”变为“借势”，一些生活氛围、市政配套、公共交通相对成熟的区域，成为郊区住宅的“温床”，大大缓解了这些郊区住宅在交通成本、城市功能上的痼疾，这也使得郊区的房地产开发得以热起来。

　　7、低密度住宅逐渐被人们所看好。随着人们对居住环境的追求越来越高和郊区化住宅的发展，低密度住宅会大量涌现，实实在在地提高了人们的居住品质，改变了人们的居住方式和生活方式，低密度住宅区域的社会人口、文化经济因素都发生了重大的变化。开发低密度住宅对开发商来说是一个极大的挑战，面临着前所未有的问题，比如整体规划、市政配套以及景观环境等等问题。开发商一旦从城里走到城外开发房子，就好像田径赛场上的单项运动员一下子变成十项全能运动员一样，所面临的问题的复杂程度可想而知。西安城市建设的重点正向郊区延伸，沿高速公路网和轨道交通线以及城市环线向外扩张。同时，城市交通体系的向外辐射也为低密度住宅的发展创造了基础条件。西安人对居住条件改善的需求不断增长，而城市土地的紧缺、拆迁成本的巨大、房屋价格的高昂使得人们的居住需求不得不向郊外寻找突破口，无房户可以在郊外购买经济适用房；企求住房更新换代的人也可以在郊外找到价格适中、环境优秀的低密度住宅区。

　　8、区域板块发展特色差异化更加明显。西安的房地产经过近十多年的发展，已形成城东、城北、城西、城南、城内、曲江新区、高新区、长安八个大的区域市场。同时，在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块，例如城北的经济开发区、太华路板块，城东的东高新、灞河板块，城南的电子城板块等。《西安市2004-2020城市总体规划》已经公示，对西安各区域的发展方向进行了规划，而区域房地产开发也必将以区域规划为先导进行项目运营，因此未来这种区域化、板块化的格局越来越分明、越来越细化。

　　9、经济适用房市场供应量将不断扩大。 未来五年西安房地产市场一大投资热点无疑于经济适用房，经济适用房的也使得市场低、中、高档住宅项目的结构趋于平稳，有利于市场供应链条的良性运转及市市场投入放量，会使得西安多年来形成的房地产市场的供需断层得到最大程度的缓解，从而场价格的稳定。

　　10、西安的商圈将展现出更大的辐射力。未来西安的商圈将不再局限于以往的发展格局而呈现“突变”的态势。已经趋于饱和的钟楼商圈将不再满足于如今“停滞不前”的局面而发挥自身不可匹敌的魅力向外延扩张，从而将周边更大的范围纳入自己的势力圈之内，这将会使得更多的企业找寻到成功起点。2004年小寨商圈的改造，使其在“变身”当中逐步完善，成为即钟楼商圈之后的西安又一大消费旺地。其余的商圈则会借助商业地产更加专业的开发理念，发动已有的潜力积聚更多的人气从而促成自身的羽化成蝶。总体来说，西安的商圈将会增大自身辐射力，带动周边经济发展，使得整体市场互动有序，强调特色化和专业化，各具风格。

　　11、写字楼市场将重新焕发活力。2002年是西安写字楼的开发年，市场新盘供应层出不穷，但市场同质化现象严重，2003年以来写字楼市场销售开始回落，同时该物业开发也急剧下降，新开发项目寥寥无几，进入2004年市场销售有所回升，但由于目前市场销售主要是对以前的写字楼存量的消化过程，而对于写字楼这类物业而言，新旧更替速度较快，企业基本上都愿意选择新的写字楼项目办公，展示企业形象，而旧的写字楼销售必然受阻，市场在呼唤新的符合其要求的写字楼项目出现，未来几年，写字楼市场供应量不会出现剧增现象，但是，商住两用的项目将会因为其不可避免劣势淡出市场，而配套完善的纯写字间项目会再次受到青睐。同时开发商经过市场经验教训的总结，也开始寻求写字楼创新、差异化的道路，未来的写字楼新盘供应必将会有一个新的回升，同时同质化现象也将得以改善。

　　12、二手房中介市场趋于规范，二手房市场作为楼市助推器作用趋于显化。2004年下半年以来二手房中介市场竞争的加剧促使中介公司间的业内竞争也将由房屋价格的单一竞争逐渐转向价格、服务、品牌等多方面的竞争，行业发展也将越来越趋于规范，真正有实力、规范化运作的中介将成为市场主体，通过其自身经营专业化、规模化、服务特性化的优势，借助市场资源，整合自身的优势与客户联动，为客户提供良好的专业服务，推进自身的诚信建设和诚信水平，赢得了广大消费者的口碑。由于中介市场处于市场交易方的中端，整体中介市场的趋于规范，将最终解决整个二手房交易流程中的瓶颈问题，对于租赁双方来说，委托中介公司租房子、出租房子将会是一种安全、迅速的方式，再不会像以前那样处处防范，会有越来越多的消费者信任中介公司、委托中介公司租房。促使二手房市场得以长足、稳定发展，二手房市场的活跃也将是必然，未来二手房市场交易增量将有一定程度的放大，由此未来二手房市场作为楼市助推器作用趋于显化。

　　从地产开发之初的步履蹒跚到现在房地产市场的波澜壮阔，这是供求市场双方在发展过程中的不断交融、磨合的结果。“大浪淘沙始见金”，十余年市场化进程，西安市场涌现出一批优秀的开发商。“伟大的城市让我们产生激情。”这是一句关于城市的精妙言论，上海绿地、珠江投资、中海地产、广厦地产、首创置业、和记黄埔、复地集团等纷至沓来的国内、国际地产巨头，携来先进的开发理念、规划思想、运作体系和雄厚资金，而本地开发商面对竞争，也正在不断奋争中重新崛起。伴随着城市建设步伐的加快，城市功能的重新定位，房地产业作为先行力量，正焕发出更为巨大的活力挺步向前，可以想象，西安的居住环境发生明显的改观，未来的西安房地产市场将缤纷不断。居住改变生活，居住改变西安！

(来源：西安房地产信息网信息中心 )