当前我省房地产开发过程中存在的主要问题及原因分析

新大陆集团有限公司董事长　　徐束平

　　一、当前我省房地产开发过程中存在的主要问题及原因分析

　　目前我省房地产在开发中存在五方面问题亟待解决。

（一）房地产开发缺乏有效的宏观调控机制和政策

我省房地产市场现在完全步入买方市场，今年销售量的增速大大低于新开工量和竣工量增速以及2004年9月份以后低迷的商品房销售市场，应引起我们高度的警惕；从今后住房需求上年地，应该主要来源于有房户改善现有住房条件，而不应该继续大量生产二居室在60－70平方米、三居室在70－80平方米的经济适用房，否则一旦住宅二三级市场最终形成，会造成大量重复建设，住房结构矛盾会越来越大，严重地影响了住宅市场的健康稳定发。

　　（二）土地市场不规范，管理力度不强

　　主要表现在：土地开发供应和批租没有真正纳入计划管理，总量控制薄弱，政府宏观调控乏力，难以与经济发展和城市建设相适应、相协调；土地批租的运作方式，以“毛（生）地”、协议出让为主，不利于建立公开、公正、公平的市场竞争秩序；土地开发和批租政策，政出多门，极不规范，土地调整难以按规划进行；土地管理执法力度不够，监督执法力量薄弱，西安市违法占地现象屡禁不止，违章、违法建筑又有抬头。

　　（三）房地产市场不够完善

　　主要表现在：商品住宅的供应体制尚未真正理顺，中、高、低档商品住宅结构需要进一步研究协调；住宅二三级市场还需进一步旗放开、搞活；中介市场不规范，缺乏强有力的管理；商品住宅价格有待进一步理顺；房地产市场与金融市场游离特征仍旧明显，房地产金融体系发育迟缓。

　　（四）西安市的开发企业综合竞争力急需加强

　　（五）开发企业自有资金问题将变得突出

　　一是房地产开发项目的大型化和规模化趋势明显，客观上对开发企业自有资金提出很高的要求；

　　二是施工垫资严重局面需要政府积极采取措施逐步控制；

　　三是根据人行《关于规范住房金融业务的通知》，开发企业项目放贷要求自有资金不低于总投资的30%，必须具备“四证”；个人住房贷款购买期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3，增大了开发企业现金流动的负高峰值；

　　四是开发企业竞争空前，优胜劣汰、市场整合加快，小规模开发企业的生存和发展面临重大挑战。

二、  房地产开发形势预测、发展走向

市场景气分析

（一）宏观层面

　　由于2003年6月以来，政府土地政策和消费信贷政策收紧，使得我国房地产市场投资与消费景气度开始逐步降温。而2004年房地产市场的表现，实际上是在延续着2000年以来的房地产投资与消费热潮的惯性。这种降温趋势，我们也可以从近年房地产企业广告投放量变化中得到佐证。

我们认为今年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。但是2006年在利率上和消费周期行将结束很可能将改变价格上升趋势。

　　（二）中观层面

　　从近几个月北京和上海商品房成交套数情况看，都有明显下降趋势。虽然上海近一周来由于的信心方面喊话，引起了成交量再次回升的局面，但是其中不断出现的价量背离现象，说明短时间成交放量可能很难维持长久。我闪认为目前分析房地产市场状况重点应该在成交套数数量变化上，而非平均价格和成交面积的增长变化。

　　此轮房地产上涨周期是以长江三角洲的主要城市为主要活跃地区，而上海处于全国领头羊的位置，同时也扮演全国房地产睛雨表的角色，密切关注具有标志性意义的上海房地产市场动向非常重要。

　　上海目前市区平均房价已经超过了中国任何一个城市。我们认为除了因为上海是本轮房地产周期主角以外，还上上海中期定位国际金融中心、短期的2008年举行世界博览会有关。另外，上海城市的投资文化、便利优越城市功能以及周边地区经济发达程度也是形成上海房地产热的条件。但是在这里需要指出的是，近期长江三角洲其他城市，如南京、杭州、无锡、苏州、温州房地产市场无论是成交量还是价格，都出现了明显调整态势。上海房地产市场有可能形成“孤岛”的局面。上海是否能够继续独立保持前进步伐，将直接考验上海房地产“吸金”能力和潜力。另外在上海新房交易处于敏感时期的同时，上海二手房表现异常活跃。尤其上海地区称之为次新二手方交易值得留意，它是投资客预期是否继续良好和投机客游戏是否延续、上海房屋价格是否继续上涨的最为真实直观反映。

　　（三）微观方面

　　我们不但从宏观层面和中观层面发现中国房地产市场已经出现了调整态势，从企业微观层面也可以找到这样的痕迹。万科这个房地产行业最具有标志的企业在上市以业来，它每一次业绩的变化无不与房地产行业状况和周期形成共振。房地产周期重要拐点万科都有明显的反映。

　　房地产市场井喷式需求将向常量需求转化

　　我们认为在提倡科学发展观的今天，类似前些年由于城市大规模开发与拆迁促发的房地产繁荣景象已经不复存在。房地产井喷式需求将转化为常量需求。2006年房地产投资将比2005年有所下降，预计增长率为15%－18%之间。

　　房地产企业将进入质量和品牌成长时期

　　根据北京和上海商品房成交结构和分布分析，商品房全部适销阶段已经完全成为过去，而品牌产品和品牌开发商已经开始闪现。我们预计2006年有20%开发商的产品依然是非常畅销，并且他们产品的价格依然会有上涨空商；而另外30%开发商产品销售则是一般。还有50%开发商产品有滞销的可能。中国房地产的空置率将表现为结构化和差异化的特征。而房地产产品和品牌将呈现集中化的倾向。

　　房地产行业自律、形象再造化比什么都重要

　　随着房地产行业快速发展，房地产行业消费者投诉数量一直处于居高不下的状况。房地产开发商和运营商在事业极大发展同时，却没有得到相应多的社会和消费者的尊重。我们认为在即将来到的房地产调整中，房地产行业自律、消费者形象再造将凸显其重要性和紧迫性。它是房地产行业是否能够继续健康发展的关键，也是房地产企业是否能够在竞争上生存的决定因素。

三、       如何确立我省房地产开发新理念及建立健全诚信制度问题

如何确立我省房地产开发理念

　　我省房地产开发应确立整体功能和规模效应重的理念。

1、     整体功能和规模效应的要求是由市场需求决定的。根据国际上房地产市场的发展规律和住宅商品化消费层次的发展趋势，预计未来几年商品住宅的消费群体主要集中在中、高收入的白领阶层，房地产产品两类楼盘将是主流，一类是市中心的中、高档住宅，另一类是在交通便捷的城郊结合部的别墅。这是符合国际住宅发展规律的，发达国家成熟房地产业的私有化率在50%左右（美国约60%、香港约50%），主要消费群体是中产以上阶层，目的是要提高生活品质和居住质量。这就要求开发商对楼盘的地段、交通、配套、价格、环境、房型以及售后的物业管理等整体功能作综合老虑，而这些因素没有规模效应是难以一一完善的。

　　2、整体功能和规模效应有利于提高楼盘的竞争性。大规模开发将完美体现物业整体规划的完善性，配套设施的经济性，公共娱乐设施的齐全性，环境绿化的整体协调性，价格的竞争性，都是小型楼盘无可比拟的优势。但是从总体上讲，西安楼盘开发仍然规模过小，暴露了很多问题，诸如整体效益差、　居住功能不完备、技术含量低、品质品位层次不高等，难以适应人闪日益提高的居住需求。

　　3、实施整体功能和规模效应开发需要政府有关部门的政策支持。

　　（1）要强化区域功能市政府对住宅建设提出了“四高”要求，其中高起点规划是基础、是关键。中、高档住宅区必须是地区功能配置完善，是一个大社区的概念，如果一个区域由几个不同的开发商开发，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐，留下遗憾。即使单个楼盘建设水平较高，但要成为高档住宅区，并非是几个单一高品质楼盘的简单相加。

　　（2）要扶持、吸引优秀企业实施开发

　　根据经济学上的“二八原理”，一个成熟的行业，其20%的骨干企业将占有80%的市场占有率，主导着剩余的80%的一般企业，由此才能形成行业有序竞争的局面。同时，也只有优秀的企业才有实力和能力开发出高品质的楼盘。因此，政府要制定相应的政策扶持、吸引优秀的企业实施开发，特别是在完善土地资源的市场配置、促成优秀企业联手经营、减少办事环节、减低交易税费等方面。

　　4、实施整体功能和规模效应开发，需要优秀企业不断实践

（1）      围绕政府导向和城市规划实施开发是前提

交通是否便捷，生活设施是否完备，是人们居住的基本需求，也是中、高档楼盘整体性功能的重要体现。而企业对这一点能改变的力度微乎其微，这就要求房地产企业在寻找开发项目时，要与城市的规划布局相衔接。具体来说，要根据西安新计划，城市基础设施建设由内向外发展的方针以及一大批重大市政项目具体实施的方位，建设符合这些区域特点的功能与层次不同的大型居住小区。

（2）      坚持以人为本的开发理念是根本

　　提出围绕注重整体功能和规模效应，实施房地产开发的根本是以人为本的理念。随着经济的不断发展，人们的需求也将不断提高，地段、交通、规模、配套、价格、环境、房型以及售后的物业管理这些要素都要精心考虑。总体规划合理、功能设施到位，这是前提。其次，以人为本，要建立在深入了解消费者需求的基础上，在投入允许的范围内，对住宅使用细节，都要细致考虑，精心设计。再次，以人为本，还要注重在设计中对产品功能的不断创新，适应信息化社会的要求，把智能化建筑的概念导入住宅设计中，设置和完善家庭智能网络，满足未来人们对家庭办公的需求。

（3）      企业强强联合是方向

　房地产开发是一个资本密集型的行业，而且涉及面广，综合性强，要突出整体功能优势，实施大规模开发，需要企业有更为强大的综合实力。要在短时间内提高企业的综合竞争力，企业之的强强联合是方向，这包含两方面的意思：一是，房地产开发企业之间的同业合作，不久前万科与华远的联合引起了业内人士的关注。二是涉及房地产开发各个环节，包括投资、规划、设计、施工、营销、物业管理等前序和后序产业之间的企业联合，再如，目前西安一些优秀楼盘在预售时，就突出了今后物业管理企业的品牌，这种优秀开发企业与优秀物业管理企业的合作也取得了较好的实效。

　　　　　　　　　　　　如何建立健全诚信制度问题

　　（一）建立信用档案信息系统

　　建立起“房地产信用档案信息系统”，将企业有关基本情况、业绩、行为记录等都记录在案，可以为进步提高企业执业人员诚信意识，规范房地产市场秩序起到很好的促进作用。如利用“西安市房地产信息网”，组织实施“房地产开发网上管理系统和网上公示制度”。进行商品房网上销售、实施商品房预售合同网上备案制度，让老百姓放心购房、明白购房。

　　（二）强化房产中介市场准入制度

　　“一房多卖”、“合同违约”、“擅自提价”……由于前几年房产中介市场门槛很低，导致房产中介诚信差，问题多。对此，在原有的房地产中介机构登记备案的基础上，强化市场准入制度，建立健全资质备案管理体制。

　　（三）加快投诉处理速度　

　　2005年，关于房地产的投诉还是很多，各个企业，政府部门对于投诉基本上都能及时答复处理，企业对于投诉处理也比以前快。同时，政府应每年都会通过开展专项整治活动或年检等一些措施，根据法律法规进行依法整治。

　　（四）逐步完善行业自律制度

　　开展“房地产中介企业诚信承诺活动”，对我省房地产中介企业建设可以起到极大的推动作用。

(来源：西安房地产信息网信息中心 )