索引

      07年伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。西安房地产市场开发、销售均有历史性突破，为避免楼市过热，国家先后出台政策从金融、税收、土地等多方面对地产市场加以规范引导，对于房地产行业来说，07年又是一个“调控年”，一系列变革之下，西安房地产市场凸显出诸多新的发展特征，凡此种种，让07年的西安楼市再次贴上“质变”的标签，并推动其发展步入深远。

一、宏观运行背景

1、宏观经济：GDP增幅达15%

      至今年11月我市国民经济快速、稳定发展，预计完成地区生产总值（GDP） 1400亿元，比上年同期增长15%。

      截止11月份，全市固定资产投资总额达到1316.63亿元，同比增长47.6%，其中，房地产行业固定资产投资为343.59亿元，增长39.8%，全市新增固定资产291.83亿元，增长99%。社会消费品零售总额达到829.47亿元，总额增长18.5%，实际增长14.5%。

      对外贸易方面，截止到今年11月份全市进出口总值为48亿美元，增长29.5%；批准利用外资项目中外商直接投资125个，同比下降28.2%；批准合同外资中外商直接投资11.7亿美元，降幅为28.5%；实际利用外资中外商直接投资9.14亿美元，同比上升26.2%。

      07年1-11月份财政收支方面，地方财政收入达到113亿元，同比增长29.4%。同时截止11月，期末金融机构存款余额达到4397亿元，比年初增长8.3%。社会消费品零售总额达829.47亿元，增长18.5%，其中市的零售额为749.9亿元，增长18.6%。宏观经济的良性运行为房地产市场的稳步推进保驾护航。

2、规划建设：城市外扩，建设提速

      《陕西省城镇体系规划》首次明确了“西安都市圈”的提法并确定了其范围。“西安都市圈”即人口和产业密集、大型基础设施建设和城镇建设一体化发展的地域，包括西安市行政辖属的9区4县，咸阳市行政辖属的2区1市4县（秦都区、渭城区、兴平市、三原县、礼泉县、乾县、泾阳县）。

      “西安都市圈”的主城为西安中心城市，辅城为咸阳中心城市，诸多城镇沿国道线呈放射状分布。在具体区域职能上划分如下：

交通支持方面确定如下：

      《规划》的出台，将使得西安作为亚欧大陆桥经济带的心脏，充分发挥其西部大开发桥头堡的战略优势，推动全市经济步入高速发展的轨道，明确区域职能也将带动房地产行业稳定、快速的发展。

      今年，全市各热点区域建设如火如荼，城东浐灞生态区的各项基础配套设施已全面跟进，欧亚经济论坛永久会址的落成以及会议的圆满召开都将浐灞的全面腾飞拉上了一个新的高度；城北方面喜讯不断，未央新城的规划、市政府北迁、地铁2号线开建以及大明宫板块改造等利好因素让城北地产市场迎来新的发展机遇；城南的曲江板块今年来也是飞速成长，国家级文化产业示范园区的获颁让曲江发展前途无量……07年对于西安城市建设来说是标志性的一年，也为地产市场的稳健成长发展提供了更高、更为广阔的发展平台。

3、政策法规：银根、地根持续紧缩为主

时间和事件

      年内5次加息

      12月21日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是继今年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日五次加息之后，央行在短短七个月时间内六次加息，次数之频繁、力度之大，均是近几年之最。另外，6月29日，全国人大常委会批准发行了1.55万亿元特别国债，规模相当于大约9-10次提高存款准备金率(每次0.5%)。

      影响：按揭成本增加，购房者心理压力增大，连续加息的叠加效应将被放大，会对投资型买家产生一些心理压力，在抑制利用房地产进行的投机、投资行为方面产生作用。

      严控公积金

      8月21日，《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》下发，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09百分点。

      影响：收紧银根的又一体现，直接影响是对投资性购房、家庭多套购房和超前购房消费产生抑制，从而进一步促进楼市的供需平衡。

      二套房贷首付40%，1.1倍利率

      中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

      影响：有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房。

      税收政策

      1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%—60%不等的土地增值税。

      影响：开发成本增加，开发企业利润空间缩小，对于房价波动造成一定影响。

      土地政策

      10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

      影响：不仅规范了拿地程序，还将有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为。

      12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》，规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地。

      影响：使更多的土地具备用地条件，缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，防止闲置、囤积土地等行为的发生。

……

      2007年是一个喧嚣而浮躁的年份，宏观调控使房地产业成为众人关注的聚焦点，“步步为营”的调控政策、“涨”声依旧的房价走势、扑朔迷离的市场前景，使得市场各方对房地产市场的未来走势众说纷纭。盘点2007年的中国房地产政策，“稳定房价，调整住房结构”是中央政府调控房地产市场的主要目标，为了达到这一目的，国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括加息、“严控公积金”、“二套房40%”、“增收土地增值税”等一系列“步步为营”政策，调控已然从“宏观”延伸到“微观”，而紧缩地根、银根已成为房地产调控的主要着力点。

二、商品房市场供应与销售分析

      07年，西安商品房市场异常火热，开发、销售屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快，随着11月14日全市商品房销量累积突破7万套，07年无可厚非的成为西安楼市“最旺年”。

1、市场供应：供应量增幅有望突破40%

      近年来西安商品房市场供应量年均保持30%以上的增幅，而06年总体受宏观调控政策影响，市场开发供应增幅放缓，而07年作为西安楼市快速发展的标志性一年，市场新盘供应大幅放量，总体商品房市场施工、竣工、新开工面积上较上年增幅有望继续突破40%。

      近年，城市化进程加快，市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了强势支撑。经开区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，区域环境持续改善，以及规划前景的带动，已经俨然成为地产发展的热点区域，同时这些区域大盘项目诸多，项目集中放量供应，在销售价格方面已有比肩甚至超过二环内传统房地产成熟区域之势，引导着购买人群的置业观念向城郊转移。

2、市场销售：商品房销售面积较上年增幅达38%

      今年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅约38%左右，同时在销售金额方面也有超过去年45%以上的增长，西安楼市呈现出非凡的活力。07年国家为防止楼市过热相继出台了多项政策加以调控，对诸多一线城市房地产市场销售量及销售价格产生较大冲击，而西安楼市总体小幅波动，但丝毫没有影响07年为西安楼市发展揭开了崭新一幕。

三、07年分物业商品房市场运行分析

（一）住宅市场

1、市场供应

      07年西安房地产市场呈现出非凡的活力，作为商品房市场绝对主角的普通住宅类物业虽今年受到国家频繁出台的政策调控，但市场供应量较上年同比增幅仍有望突破40%。

2、市场销售

      07年西安普通住宅销售面积较上年同比增长38%左右，在商品房中所占比重高达92%左右，作为商品房销售核心物业类型地位的普通住宅类物业继续强有力的带动全市商品房市场快速发展。

      总体来看，07年住宅交易中，90平方米以下住宅交易套数占总交易量的33%，90-144平方米的住宅占到总量的51%，144平方米以上住宅交易量占到16%。144平方米以下住宅占到市场需求的绝对比重。

      住宅购买人群中本市人群占到87.2%，其次为本省其他地区人群，占到7%，外省市人群占5.7%，境外人士仅占到0.1%。住宅消费人群中本地人群明显处于主体地位。

3、房价走势

      西安楼市的价格在近几年来一直保持一个相对平稳的幅度增长，但进入2007年后，在历年诸多以稳定房价为主题的宏观调控政策综合影响下，西安楼市价格反呈“逆市上涨”之势，各热点区域在售房源价格上涨较为明显，同时下半年来市场以“捂盘惜售”抬高房价现象明显，07年1-11月份西安普通住宅在售价格达3528元/平米，较06年同比增幅超过7.23%。

（二）写字楼市场

      对于普通住宅市场来说07年是个风光的一年，而对于写字楼类物业来看07年则略显黯淡，其中除在开发量各项指标上有不同程度下降之外，销量方面同样不尽如人意。

      07年写字楼类物业施工面积较上年同比下降超过20%，在市场销售方面本年度销售量同比上年有8%的降幅，市场形式不容乐观，同时在价格表现方面，07年写字楼类物业在售均价较上年相比同样降幅较为明显，虽下半年有一定程度上扬，但整体价格水平仍低于上年。

（三）别墅市场

      别墅类物业今年开年以来在开发、施工、竣工量方面突破十分明显，上涨幅度较上年来看大部分均超过100%，其中曲江区域占据绝对主力，除城东区、长安区有少量交易发生之外其他城区均无交易发生。同时在价格方面，曲江板块凭借其优越的地理位置，良好的政策扶持以及出色的环境资源、浓厚的文化氛围使得其销售价格也是一路走高，国家级文化产业示范园区的获得更为曲江新区的快速发展推波助澜，别墅类物业的在售均价也迅速摸高，站稳万元的项目已不在少数，同时拉动别墅市场总体价格。

（四）商服用房市场

      07年西安商服用房类物业市场在开发量上较上年有所提升，其在上半年表现最为明显，而今年下半年以来，竣工、施工、开工面积则有不同程度萎缩，从总体1-11月份西安商服用房供应量来看，较上年增幅在15%左右。目前随着城市外扩带来的作为配套商业需求的增长，二环外等发展中区域开发项目的商业配套建设量开始走高，在商铺物业供应量中占到较高比重。而从销售方面来看，07年前11个月商服用房总体销售量较上年小幅回落约5%。

      另一方面来看，受到成熟区域商业市场趋于饱和、新兴区域市场消费力支撑不足等因素影响，同时，各城区供应形态也有所不同，其中，城内区主要以独立商业项目为主要供应类型，其他区域则有少量纯粹商业项目在售，但普通住宅项目底商类也占相当比例。甚至例如西高新等城区已经在销售主体上转换为底商类形态在售房源。

四、分城区商品房市场发展状况

（一）城北区

1、市场供应

      城北近年来地产开发步伐日趋加快，自今年开年以来其在开发量各项指标上突破明显，区域分布则主要以经开区未央大道沿线为主，同时张家堡区域由于其卓越的区位优势、良好的生态环境以及未来巨大的升值潜力一度成为城北高端居住项目的集中开发地，多以规模性社区构成，总体城北商品房供应量占全市总量的比重约26%。

2、市场销售

      07年1-11月，城北商品房销售面积较上年同比增长23%，较上半年29.7%的增长速度有所减慢。其作为西安地产发展速度较快的区域，在相对较短的时期内聚集了众多项目集中开发于此，但也因此产生了诸如配套设施等相对发展较慢的弊端，但政府北迁、地铁2号线在建等利好因素仍旧让城北板块成为未来升值潜力最大的区域之一。

3、价格行情

      城北板块地产发展速度近年来明显加快，丰富的土地储备让城北地产开发呈现一片火热的局面，同时未来市政配套的规划也让城北备受瞩目，其中以张家堡区域为代表的新居住圈正在迅速形成，其中也汇聚了城北众多中高档项目在此开发，房价在短期内的突破较为明显。同时未央大道也成为经开区地产市场的主要发展阵地，在众多利好因素的刺激下，沿线普通住宅价格也是水涨船高，目前普通住宅在售均价已经突破3100元/平米，但部分高端房源已突破5000元/平米，直指6000大关。

      2007年1-11月份，城北普通住宅在售均价达到3127元/平米，较06年均价相比增长8.61%，涨幅较为明显。

4、区域发展

      城区区域地产起步较迟，但发展速度十分迅速，但限于自身原有的环境劣势，开发重心则倾向于二环以北的经开区，以未央大道为贯穿及以张家堡为核心发展区的城北地产市场一片欣欣向荣。西安市行政中心北移、地铁二号线建设、铁路北客站建设，如此多重大机遇，在西安市未央发展史上是前所未有的。

      城北大明宫区域因限于遗址保护及城中村遍布等问题一直处于城北版块中发展较为缓慢的区域，此次遗址公园建设、周边地区改造工程的合作签订标志着大明宫遗址重现其辉煌已进入倒计时，高品质的建设标准也将确保其成为一流的遗址公园，同时将带动整个大明宫板块全面复苏并快速发展，届时大明宫区域又将成为全市地产市场最为抢眼的开发前沿。

      未央新城的规划提出让城北成为全市最受瞩目的区域，诸多利好因素全面快速改造城北，此次未央区政府对于三至五年打造未央成为城市新生活示范区目标的提出，更为明确的确定了未央发展时间表，相信在政府部门大力支持下，城北建设将会日新月异，同时区域环境的全面改善也必将城北推向全市地产开发建设阵地的最前沿。

（二）城南区

1、市场供应

      城南区由于受到可供开发土地限制等问题，市场放量相对走缓，目前开发区域主要集中在丈八路沿线以中等规模社区开发为主，其他区域则主要以小规模社区高层建筑为主要开发类型。而曲江板块则因其高端的开发定位，目前主要集中为大户型规模性社区及别墅类物业开发为主。

2、市场销售

      07年1-11月份城南商品房销售面积同比增长78%，增幅居各城区之首，销售面积占全市总销售量比重达31%，稳居全市第一的位置。城南由于其成熟的居住环境、良好的人文气氛以及拥有仅次于城内的第二大商圈使得其一直以来都作为购房者置业首选的区域之一，07年南北之争中终于又重回第一的位置，在成交房源的面积段分类上也以90-110类中等户型面积为主，家庭类置业群体占据购房主力。

3、价格行情

      城南板块地产市场发展多年，普通住宅价格一直高于全市水平，在售均价始终保持在3500元/平米以上。而城南曲江区域今年来无疑作为城南最受瞩目的新兴区域，定位为高尚住宅区的曲江也成为全市房价新的领头羊，区域内普通住宅均价已经全面站上5000元/平米，随着区域配套建设的积极跟紧，板块影响力的进一步扩大，将对周边区域的房价拉动带来明显影响。

      07年1-11月份城南区普通住宅在售均价为3582元/平米，较上年均价增长3.76%，作为西安房地产发展的成熟区域，总体价格增长已经较为平稳。

4、区域发展

      城南区地产已成为全市发展较为成熟的区域，同时较早开发而带来土地资源日渐稀少等的限制也成为城南地产市场未来发展亟待解决的问题，目前开发区域已转移至相对土地存量较多的电子城区域和丈八东路沿线。而近两年强势崛起的曲江区域已成为城南地产发展的最亮点。

      8月文化部授予西安曲江新区、深圳华侨城集团公司“国家级文化产业示范园区”的称号。此称号的授予旨在表彰和奖励在全国文化方面取得突出成绩的园区和单位。荣获“国家级文化产业示范园区”称号，对曲江新区发展具有里程碑式的意义，这必将进一步加强曲江新区文化资源的整合和产业的集聚，升级扩大曲江新区的对外文化交流，全面提升西安城市品位和产业结构。

      曲江新区自2003年更名以来，一系列诸如大唐芙蓉园、大雁塔北广场、曲江海洋馆等重要文化工程的建成使用后，极大的提升了曲江新区整体居住环境和档次，同时中高档地产项目的集中开发也使得曲江新区名副其实的成为了西安的高尚生活区。此次文化产业示范区的授予再次在政策及行政执行力上对曲江新区予以肯定和支持，高端居住区的定义也必将由曲江新区做出更为全面、细致的诠释。

      小寨商圈作为全市第二大商业核心区，繁荣发展已历时多年，但原有商业档次普遍偏低，大型商业项目屈指可数，多以小型临街铺面经营为主，小寨商圈全面改造升级的目标也与几月前提出，此次地铁出站口的规划设置将为升级目标的达成推波助澜。同时小寨十字东北角也将建设总建面积达10万平米的商业MALL，为小寨商圈的商业持续繁荣注入新的活力。

（三）高新区

1、市场供应

      西高新多年以来保持着其供需两旺的局面，同时也受到土地资源日趋减少的限制，开发密集区向南有所便宜，同时作为高新区2期的郭杜也在迅速崛起，日渐扮演着高新未来置业新焦点的角色，区域供应房源较为完善，小中大类户型房源均有相对稳定及充足的房源向市场供应，总体前11个月高新区商品房供应量占全市总量的比例约23%。

2、市场销售

      07年全年高新区商品房销售量较上年同比增长21%。增长速度较为平稳，近年来高新区作为西安经济的增长极在市政配套、环境改造等方面始终走在全市的前沿，其作为城市高尚居住区的形象在人们心目中也是早已根深蒂固，其区域内建设的多个项目也成为全市地产发展的标杆。

3、价格行情

      07年高新区住宅均价上涨幅度也较为明显，07年1-11月西高新区普通住宅在售均价已达到3764元/平米，较去年均价相比增幅为6.9个百分点。经济增长快速，区域环境良好已经成为高新地产市场发展不可或缺的推动力，诸多外埠实力开发商的入主也让高新区地产开发品质有了新的标杆，同时区域内的住宅价格也始终保持高位运行。

4、区域发展

      高新区作为全市经济增长最强劲的区域，其对区域地产市场的快速发展推动明显。近年，高新地产供需两旺的局面始终持续，各类生活、医疗、市政等配套也积极跟进，保证了高新作为全市地产发展标杆区域的地位。

      今年出台的《西安高新区建设世界一流科技园区总体方案》明确表示将力争用15年左右的时间，把西安高新区建设成为高端人才荟萃、创新创业活跃、产业集群发达、孕育新兴业态的创新之城。方案的落实实施标志着高新区真正开始向世界一流科技园看齐。经济的飞速发展将对于房地产行业产生强大的刺激带动，高新区势必将继续扮演着西安楼市领导者的角色。

（四）城东区

1、市场供应

      城东区开发则相对分散，开发区域划分较为明显，其主要表现在以东二环为贯穿的地产开发带、以长乐路东段为新兴的开发区域及新近崛起的浐灞生态区为集中板块密集开发。

2、市场销售

      07年全年城东区商品房销售量较去年同比增长31%，在全市各城区商品房销售中增幅比例最低。住宅销售中同样70-110平米段的房源销售最佳，户型方面两室两厅占将近一半的比例。住宅外其它物业中商业市场交易较为活跃，而别墅与写字楼物业则交易发生相对较少。

3、价格行情

      07年1-11月城东区商品住宅均价已攀升至3222元/平米，较上年均价相比增长6.27%，城东区07年最大的亮点在浐灞，治理先行的浐灞生态区在政府规划改造下迅速成长，为地产行业的扎根经营提供了良好的基础保障，也使得浐灞生态区的地产发展从几年前的无人问津到现在的一片红火，房价上涨十分迅速。同时城东其他区域也依托各自不同的配套优势，大打特色居住牌，房价随之水涨船高。

4、区域发展

      城东地产发展新旧共荣，旧区凭借相对完善的配套、便捷的交通造就都市便利生活，以东二环及长乐路为贯穿的老城区地产开发集中区域发展的有声有色；新区依托大水大绿、城市绿肺的功能定位迅速崛起，倡导城郊生态居住的浐灞生态区在整体环境改造中一直备受关注，众多开发企业级政府部门为加快区域全面建设提供强大的资金与政策支持，也为地产行业繁荣浐灞推波助澜。天时、地利、人和的浐灞正打开城东地产市场开发、销售共兴的新局面。

（五）城西区

1、市场供应

      城西区受到自身条件约束则地产开发进程相对迟缓，目前多以周边拥有相对完善的配套设施的区域为主要开发地段，诸如西稍门、土门等板块，同时拥有较大发展空间的西咸共建区也日渐走入选择置业城西的购房群体视线中，主要以奥林匹克花园为代表性的大规模社区构成为主，07年前11个月城西商品房供应量占全市比重约8%。

2、市场销售

      07年上半年城西区商品房销售量较上年同比增长29%，较上半年突破30%的增长率来看，本应属于旺销期的下半年在城西板块看来似乎有所“欠旺”,而在旺销户型方面，城西板块销售最好的户型集中在70-90平米区间，以中小户型类房源销售最好，而在其他物业类型销售方面，别墅市场是毫无起色，商业、写字楼方面则交易较为平淡。

3、价格行情

      1-11月城西区住宅均价为3212元/平方米，较上半年均价来看价格略有降低，但较上年相比增长依然有4.83%的上浮。城西地产开发一直在全市地产行业发展中处于相对滞后的水平。部分区域受小环境影响价格较为突出，但总体来看火热程度一般，规模化发展尚未形成，房价上涨幅度相对平稳。

4、区域发展

      城西板块地产市场一直以来处于较为缓慢的发展状态，但近期以来地产开发的诸多亮点还是为城西地产发展增色不少，其中规划用地近500亩，总投资35亿元的重建唐朝西市遗址正在紧张进行中。工程建成后，将重现1300年前唐“西市”的繁华盛景。总体开发分两期进行，一期为九宫格板块，所拥有的业态为古玩城、国际旅游纪念品集散中心、博物馆、特色餐饮、风味小吃一条街、对外接待中心、精品超市等。工程用地为300亩，建筑面积为66万平方米。目前一期土地基本拆迁完毕，已于去年10月份启动，计划今年年底封顶，2008年6月完工。而项目二期为丝路文化风情板块、国际商务、文化交流板块、大型现代住宅板块等，工程用地为200亩，建筑面积为62万平方米，整个项目将于2010年全部建成并投入使用。

      大唐西市的遗址重建将会极大的刺激城西板块的旅游、商业等行业的迅速发展，成为城西新经济增长点，同时也将使得周边区域陷入新一轮的地产开发争夺中。

      地铁一号线计划也于年底开始编制工程可行性研究报告，西边将从城西客运站延伸至咸阳中心广场，促进西咸一体化。地铁一号线可能提前建设，于2013年建成。

      作为西咸一体化桥头堡的西咸共建区虽受各级政府大力支持，但仍受牵制于周边配套不完善，交通欠发达等限制，发展稍显缓慢。此次地铁一号线规划延伸至咸阳的确定，将更为便捷的将两市紧密连接起来，地铁沿线的经济发展也将愈显迅速，借力于快速交通轨道的人流优势，西咸共建区的繁荣进程也将全面提速。

（六）城内区

1、市场供应

      城内商品房市场供应受其土地供应紧缺而始终处在放量相对较少的发展进程中。插花式小规模的地产开发也是城内普通住宅类物业发展的一大特点，而商服用房类物业发展较为迅速，多以纯粹商业项目供应为主体，总体城内商品房开发量占全市比重已不足2%。

2、市场销售

      07年城内商品房销售面积占全市总量的2.1%，比重较上半年来看有所下降，主要原因在于城内土地资源极其有限，市场供应量较小，同时其他城区销售量大幅增加使得城内商品房市场份额有所减小。销售量方面较上年同比增长18%，在销售量构成方面，城内板块由于其自身发展特色的不同，使得城内板块商业类物业交易量所占比重为各城区之首。

3、价格行情

      一直占据各城区普通住宅均价最高点的城内区至今年11月份已经成为唯一站上4000元/平米的城区，07年1-11月城内普通住宅在售均价为3946元/平方米，较上年相比增长6.88%。城内地产市场构成特点十分鲜明，普通住宅供应也日趋专一，目前小户型公寓正逐步占据主流位置，受到土地资源牵制和发达商业的价值拉升城内普通住宅在售均价一直处于各城区中的最高位。

4、区域发展

      近年来，随着政府部门对城内未来发展定位的明确，占据交通优势、繁华商业、完善金融配套的城内区正向着唐皇城复兴规划的实现迈进。规划初步设想将城市空间发展结构分为中心发展区、顺城旅游服务区、城市功能发展区和入城区。中心发展区以东、西、南、北四条大街为轴线，钟楼、鼓楼和城楼为标志，区内以延续彰显老城整体形象为主。顺城旅游服务区为顺城巷及周边区域，主要发展观光旅游，缓和中心发展区压力，构建和城墙的互动模式。城市功能发展区位于中心发展区和顺城旅游区之间，保留原有城市功能，以确保城市历史文脉传承并提供老城可持续发展的基础。入城区以城楼、护城河、环城公园及影响入城转换质量的区域为范围，其中以东、西、南、北门及朱雀门为标志，提供绕、进城交通转换和停车、旅游相关的服务设施。

      04年至今年11月份，城内区商服用房在售均价累积上涨44.7%，高于全市商服用房在售均价21.1%的增长率23.6个百分点，远高于其他各城区。良好的商业氛围、旺盛的市场购买力及强大的市场发展潜力保证了城内区商服用房市场正保持着年10%左右的价格增长率高速发展，投资价值十分明显。

      从城市总体规划及城内区目前地产市场发展情况来看，未来城内区将依旧以商业地产发展为核心，逐步向纯粹商业过渡，城内地产发展方向也逐步专一于商业地产为主导，而住宅、写字楼等物业类型将逐渐以辅助产业的身份平衡发展。

      07年伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。西安房地产市场开发、销售均有历史性突破，为避免楼市过热，国家先后出台政策从金融、税收、土地等多方面对地产市场加以规范引导，对于房地产行业来说，07年又是一个“调控年”，一系列变革之下，西安房地产市场凸显出诸多新的发展特征，凡此种种，让07年的西安楼市再次贴上“质变”的标签，并推动其发展步入深远。总体来看，西安的房地产业已摆脱原有的低层次、低水平发展模式，开始向着有利于消费、有利于持续发展的方向持续迈进。

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