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      07年西安楼市发展的种种不同以往，预示了西安楼市经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应将于08年得以显化，而作为市场长期发展走向也将于08年趋于明朗……08年，必定将成为西安房地产市场发展进程中极为关键的一年!

      伴随着政策的深化调控，07年的西安房地产市场又走过极不平凡的一年：“39号文件”后土地市场调控力度加大，深度影响未来房地产开发运营模式；商品房开发销售延续历年大幅增长的发展势头，但住宅价格于下半年增幅明显放大，“惜售”现象一度盛行，“严控“政策下西安商品房市场的逆市而行均预示着市场发展的不同以往；三级市场房屋权属登记降低门槛，未来上市交易房源的“开闸放水”，将深层次推动房地产市场结构调整……种种这一切，均让07年的西安房地产市场再次贴上了“质变”的标签，也让2008年的西安房地产市场发展愈发耐人揣摩。在07年西安房地产市场又将翻过最后一页之际，西安房地产信息网数据研究中心研诊07年西安房地产市场运行走势，对08年的西安的房地产市场发展提出如下预测。

一、土地市场

1、 政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大

      07年11月1日国土资源部出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”，在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。

      07年12月3规范我国土地储备的全国性第一部法规——《土地储备管理办法》浮出水面，为我国“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”提供依据，标志着土地供应正式进入“储备管理”时代。

      临近年末，深层次影响土地市场管理的法规紧锣密鼓的推出，显示出政府通过加大土地市场储备，提高土地市场调控管理能力，进一步调控房地产市场的态度与决心，伴随着政策的出台执行，2008年的西安土地市场管理、调控力度无疑将是势头强劲，将在严查土地出让、出让金使用情况、打击囤地等方面持续发力。

2、小宗地块将成为西安土地主要供应形式

      近年来，西安房地产开发持续外扩，诸如城北、浐灞、曲江、西咸等城市外围区域均处于快速发展期，这些区域土地供应以新增用地为主，成规模型地块丰富，由此近年西安楼市“大盘”频出，而39号令对于土地开发规模的限制，将改变这一土地供应现状。08年西安市场的土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现“地王”的比例将明显减少。

3、开发企业囤地之风会有所遏制，房地产开发进度可能会加快

      由于少付款、多占地的业内潜规则的通行，以及对土地升值的强烈预期，国内囤地之风浓烈，由此西安土地市场地价也在这种争夺中持续追涨。02年以后，随着众多实力雄厚的外来地产企业进入西安市场，使得土地市场形势更加严峻，土地二级市场的交易价格在巨大的需求影响下，获取项目的开发商屡屡出现只圈占不建设、炒卖项目及定点图以牟取暴利的私下交易，已明显影响到土地市场秩序，并增大了最终用地者的实际成本。“39号令”及《土地储备管理办法》的执行，将迫使房地产企业不得不“看菜吃饭”，放弃以小搏大、囤积居奇的做法，加快开发进度，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

二、商品房市场

1、市场开发继续稳定增长

      伴随着西安城市规划建设的快速推进，尤其房地产开发热点区域环境持续改善，将吸引越来越多的开发企业进驻运营，多年以来西安房地产市场开发面积年增幅均保持在30%以上，06年西安房地产市场受以往政策影响，市场开发企业新盘供应总体放缓，而07年西安房地产市场迎来新一波一线城市开发企业的纷纷进驻，必将带动08年市场开发量进一步增长。此外，土地调控政策的实施将有效加快开发企业储备用地、提高项目开发进度，从而推动房地产市场开发量的继续增长。

2、“90/70”政策效应愈加显化，08年90户型比例将增至45%以上

      06年西安市场供应的90平方米以下面积户型套数比例占32%，而07年这一比例已增至37%，随着宏观调控政策的深入实施，西安房地产产品结构将更科学化、合理化，70/90新政的影响将进一步显化，90平米以上房型将继续向节约面积发展，市场供应比例将继续提升，西安房地产信息网数据研究中心预测，08年市场90平方米以下面积套型比重将占到市场总量的45%以上。

3、保障性住房比例加大

      国土资源部 “39号令”中强调，2008年要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。

      由于“39号令”等相关土地政策的落实，结合“十七大”期间，建设部领导关于未来三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势的发言，2008年，住房保障政策将进一步推进，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。随着保障性住房及“90/ 70”政策的落实、低总价房屋产品市场供应将增加。

4、市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级

      随着市场竞争激烈化，源自金融、土地、开发进程中政策调控的日渐深入，房地产市场运营门槛逐步提升，中小企业生存压力加大，此外伴随着外来实力品牌企业的大举进入开发，在2008年的关键节点上，西安房地产市场将更重视以品牌、品质和服务决胜，品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为房地产市场开发的必然趋势。

      房地产市场的消费者将会越来越聪明，选择会更趋于理性，传统的销售手法将会不再驰骋于市场。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。

5、投资型住房需求有所回落

      随着西安热点区域环境 、居住配套的持续提升，07年房地产市场投资性购房比例明显加大。但与此同时，07年金融调控力度加大，央行五次加息所产生的累积效应，“9.27“房贷新政关于提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施，提高第二套住房首付比例以及利率水平提高至现有水平1.1倍，以及历年相关税费政策的种种影响，提高了住房消费门槛，更在很大程度上使房地产投资利润空间缩小，投资风险加大。另外从政策调控方向来看，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。另外，物业税的开征一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，也将有效抑制投机性购房行为。

      由此市场投资型住房需求将逐步回落，房地产市场投资有效降温。

6、大户型市场产品运作将更为“精耕细作”

      新政对大户型开发的限制，在客观上造成了未来市场上大户型产品的“稀缺性”，07年90/70政策的实施，西安房地产大户型市场的“稀缺性”尚未显现，而08年随着90/70政策户型比例的逐步提升，这一特征将得以显化，市场上大量需要改善居住条件的高端消费者，其对大户型的需求不容忽视。随着宏观调控的深入，大户型注定成为稀缺产品，而受到投资人群和具备一定购买力买家的追捧。

      随着新政的实施，大房型必将进一步成为开发商“精耕细作”的产品，在户型设计、品质配套等方面都将以高端化为趋势，随着供给结构调整和配套升级，价格上涨的空间将进一步扩大。在中短期内，由于大户型住宅开发受到限制，未来市场供应减少，现有大户型产品就会更有优势，价值会获得较大的增长。

7、住宅价格增长回归平稳

      多年以来，西安住宅价格年增幅均保持在5%以内，而2007年在愈见“严苛”的宏观调控政调控下，西安住宅价格增长放快，全市均价达3528元/平方米，较上年同比增幅为7.23%，尤其下半年这种增长表现的尤为明显，部分楼盘不足两月间价格猛增千元，房价成为07年下半年西安房地产市场发展“热点”中的“焦点”。

      近6年西安在岗职工工资收入年增幅达13%以上，而西安住宅价格平均年增幅仅为3.58%，总体居民住房消费能力持续增长、需求旺盛而形成的累积效应对于07年西安住宅价格的放量增长具有一定的推动作用。

      受06年宏观调控政策的影响，一些持币待购的消费者需求，其置业需求于07年得到了释放，股市获利资金及其他游动资本的资金转入市场，加大了住房市场的消费增量，以及市场投资性需求的增长，均在很大程度上拉大了住宅消费需求，同时07年下半年西安市场受开发商“捂盘惜售”及观望氛围的影响，西安楼市短期供应不足，由此激化了部分楼盘项目的涨价之风，西安房地产信息网数据研究中心分析认为：07年尤其是下半年西安房价的激增现象明显具有短期的不合理性，长期来看市场价格仍将回归平稳。

      近年来西安市场房地产开发热点区域频现，对热点区域升值空间的预期拉动这些区域房价快速增长，涨幅明显高于已开发的成熟区域，但目前西安城市建设遍地开花，无论城北、曲江、浐灞区域基础配套及环境状况较之区域发展初期已得到明显改观，升值空间已被压缩，因此刺激房价上涨的预期升值部分已开始减少。

      从08年的市场来看，历年金融、税收政策的累积效应，以及有可能征收的物业税，对市场投资性需求及改善型居住需求将产生一定抑制，而从供应市场来看，西安房地产信息网数据研究中心预测08年房地产市场供应量将继续稳定增长，中小户型供应比例的增长，作为政策要求的保障性住房经济适用房、廉租房开发放量，以及二手房权属登记降低门槛，三级市场的激活放量，均将促进市场开发供应向中低端收入人群方倾斜，这些均将推动西安房地产市场商品住宅均价走向平稳。

三、二手房市场

      从07年1-11月份数据来看，截至今年11月底，西安市二手房交易面积已达93万平方米，较上年同比增长30%。07年西安市政府降低房屋权属登记门槛，加快办理房产证对于激活二手房存量市场放开无疑具有重大意义，同时07年二手房交易资金监管制度在众多中介企业的落实实施，对于促进行业及二手房市场的规范发展将起到积极推进作用，在此情势下， 2008年对于西安二手房市场而言无疑将是一个发展提升年。

1、08年二手房市场总体价格增长回落，交易放量

      目前西安二手房市场交易房源中近年建成的商品房占到很大比例，由此也造成了目前二手房市场价格与商品房价格差距相对较小，价格优势不明显，对于二手房市场的总体交易放量也产生一定的影响，而大量建成较早的诸如房改房、安居房、集资建房等由于产权不明晰，未取得房产证无法上市交易，这部分房源受其建成年代的影响，总体价格较低，且在地段上均较目前新建的商品房及新建的二手社区较有优势，对于购房者具有较高吸引力。

      在此情势下07年西安房屋权属登记门槛降低，大量房改房、安居房、集资建房的合法上市，无疑推动了二手房市场的发展进程，同时商品房市场价格经过07年的增长，已处于较高水平线，对一部分商品房置业者的置业行为已产生较大影响，在此情势下，二手房市场交易放量已成必然，这一点在07年下半年西安二手房市场的“淡季不淡”中便已充分得以证明，未来二手房市场在房产市场交易中所占比重将逐步提升，这对于拉低二手房市场均价增长，激活二手房市场交易放量无疑具有拉动作用，从而有效推进西安房产梯级消费层次的形成。

      根据西安房地产信息网数据研究中心统计分析来看，07年1-11月份西安二手房均价较06年同比增幅约为9%，而销售量增幅在10%左右，预计08年总体涨幅将会控制在7%以内；而作为二手房市场交易量其增幅将超过15%。

2、二环内二手房市场交易回升

      伴随着城市化进程的快速推进，商品房市场开发的不断外扩，在无形中对于置业者的消费观念产生了潜移默化的影响，对于二手房市场而言同样如是，由于之前大量集中于传统城区的房改房、安居房、集资建房无法上市，二手房市场交易于06年开始也逐渐向二环外延伸，而随着目前二手房产权登记门槛的降低，大量房改房、安居房、集资建房的合法上市，这些二手房大量分布于城市中心城区，其价格、地段、配套优势将再次吸引二手房置业者的置业眼光，由此预计08年西安二手房市场交易中二环内二手房交易将重新放量增长。

3、紧凑型中小户型仍是购房者首选

      根据西安房地产信息网对二手房市场的统计数据显示，07年1-11月份西安二手房交易中，90平方米以下户型占市场总体成交量的比重接近70%，作为二手房置业主要群体的中低收入家庭而言，这种趋势仍将延续。

四、金融市场

1、房地产市场进入资本运营时代

      源自土地、金融、开发方面的诸多调控政策，很大程度上提高了房地产开发的进入门槛，将加速推动房地产行业的并购整合。尤其“39号令”的出台此项政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地产企业能否取得土地证，取决于资金实力。这将直接导致房地产行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高。上市公司可以通过股市融到廉价资金，化解压力；非上市公司要么与海内外投资基金合作，实现资产证券化，要么被大企业并购。另一个可能的结果是，外资进入国内地产界将加速。市场普遍预期人民币升值势不可挡，必然带来资产价格重估。在未来两三年内，中国房地产领域的外资净流入仍会不断增长。而随着税收、信贷、土地等方面的调控加强，中小房企压力增大，对外资而言，这是借并购之手进入的大好时机。但从中央来看，已经对外资进入房地产领域的投资动向高度重视，预计08年仍将继续出台相关限制外资进入房地产领域的调控政策，但总体来看，08年的西安房地产市场，将正式进入资本运营时代。

2、房地产融资渠道进一步拓展

      07年金融市场的繁荣为房地产行业的高速发展提供了有力的支撑，许多大型开发企业拥有更为多元化的融资渠道；信贷规模、上市、定向增发等融资方式持续增多。在此情势下，08年的房地产融资渠道中，除了传统的融资外，房地产企业会致力于寻求更多的融资渠道，来自于境内资金的私募房地产投资基金或将成为热点。

      06、07两年国家先后出台的一系列宏观调控政策，包括银监会212号文、54号文、央行的多次加息、提高存款准备金率、住宅楼封顶之后才能发放个人住房按揭贷款等，从不同渠道分别加大了开发商的资金压力和融资难度，开发商必将致力于寻求新的融资渠道以缓解压力。另外，从最近的几次土地公开出让交易来看，新的招标模式中付款进度占到了综合评分很大的比重，一次性全款付清的现象越来越多。土地交易竞争愈发激烈无疑要求开发企业的资金更为充足，加大融资力度、拓宽融资渠道势在必行。

五、政策调控

      结合目前国内房地产市场发展形势，08年作为中央极有可能从以下方面出台相关新政：

      一是货币政策，如果08年房价依然高位运行，则央行还将会进行小幅加息。

      二是住房保障政策，“24号文”只界定了最低收入和低收入两个群体的住房保障问题，尚存在“夹心层“的问题，如中等偏低收入群体的住房问题，结合作为保障性住房开发在政策引导下将会有所放量的趋势，相配套的对购买人群的保障方面极有可能出台补充性政策。

      三、是抑制投资投机需求，基于全国房价涨幅趋高的严峻形势，如国内上涨较快的城市房价涨幅仍未有所回落，政府必将进一步出台新政，如物业税的试点征收，二手房个调税严格按20%率税执行等；
四是对房地产融资有所限制，由于07年国内诸多上市公司疯狂圈地，频繁制造“地王”，作为政府行业管理层对此有所顾忌，将会放缓或限制房企上市及上市公司再融资，以及对于房企引进海外基金（尤其是私募股权基金）及外资投资房地产方面出台更为严格的调控措施。

      07年西安楼市发展的种种不同以往，预示了西安楼市经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应将于08年得以显化，而作为市场长期发展走向也将于08年趋于明朗……08年，必定将成为西安房地产市场发展进程中极为关键的一年!

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