一、08年第2季度西安二手房市场概况

进入08年，西安二手房市场逐渐升温，一直持续至四月。五月本来是二手房的黄金季节，但是由于汶川地震，西安的房地产市场普遍受到波及，二手房市场行情走低。6月二手房市场仍然呈现低迷姿态，求租价格求购价格出租价格出售价格等下滑幅度明显减小，但是成交均价比较平稳，本月二手房成交均价与前两个月基本持平。虽然在地震中受到影响，但是随着地震的逐渐远去，二手房以其可见可观性，配套的完善等优势，逐步成为大多置业者首选，在二手房市场慢慢归于理性的情况下，二手房的看房者与日俱增，一些业主也开始频频放盘，成交量也有所上升。  

而房产个贷从二手房开始破冰，也让二手房市场焕发又一春。从房地产贷款机构了解到，进入6月份，二手房贷款交易有所回暖，银行方面对于房贷政策的松动，也刺激了交易量的增长。银行推出的个贷以及相应的优惠措施，已经刺激了部分正在犹豫是否买房的购房者或投资者。对二手房市场明显起到了积极的推进作用。

　　从图表上可以看出08年2季度各城区挂牌均价同比挂牌均价均有所上升，同比涨幅最大的是城内区，涨幅为14.73%，高新涨幅最低，也为7.48%。
　　08年2季度各城区挂牌均价环比仅有城南与城内两个城区略有下滑，下滑幅度分别为0.34%、0.46%。城东区增幅最大，为2.00%。
（2）求购市场 
　　西安高校每年皆有大量的毕业生，留在西安工作的毕业生逐年增多同时外地来西安工作的人员不断增加和本地的部分置业升级客户，市场的刚性需求数量较大，由于地震的影响，部分置业者开始把目光转向二手房市场，从而也增加了二手房市场的需求。从08年第2季度的求购价格看上，同比增长15.03%，如下图。本季度西安各城区中高新区求购价格仍为最高，城内土地资源的稀缺性影响，城北伴随房地产市场的持续高走，使得城内、城北两个城区二手房市场关注度也不断走高，城南市场的求购价格在本季度下滑趋势明显。不过各个区域求购均价同比均有所增长。

 　　从图表上可以看出08年2季度各城区求购均价同比均有所上升，同比涨幅最大的是城东区，涨幅为16.27%，城西涨幅最低，也为9.27%。
　　08年2季度各城区挂牌均价环比仅有城东与高新两个城区有所上升，上升幅度分别为2.03%、2.51%。城南区降幅最大为1.71%。 
（3）出租市场
　　出租价格主要受到所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、楼层、朝向等以及租赁季节的影响，月与月之间波动较为明显，但总体处于平稳状态。08年2季度出租均价同比有所下滑，除高新区同比有所增长以外，其他各区域皆有所下滑。由于目前买卖市场的观望情绪仍较为浓厚，而且在西安现阶段房价走势扑朔迷离，部分业主房源转售为租，可租房源量大增，从而使得出租均价同比有所下滑。

　　从图表上可以看出08年2季度各城区出租均价同比除高新外皆有所下滑，高新增幅为1.55%，其他城区中，城西区下滑幅度最大为15.51%，城南降幅最小为0.44%。
08年2季度各城区出租均价环比仅有高新区有所上升，上升幅度分别6.33？%。其他皆有所下滑，降幅最大的城区是城西，城内区降幅最小，也有1.73%的降幅。
（4）求租市场
　　虽然求租的需求较大，但是同比求租均价却有所下滑，主因是出租价格的下滑导致求租价格也有所下滑。从各城区求租价格来看，随着市场出租价格各月之间的波动，求租价格也相应变化，各城区的求租价格表现情况如下图所示。
  

3、08年2季度挂牌二手房源分析

（1）面积区间   

                                      
　　据西安房地产信息网统计：08年第2季度西安二手房挂牌面积中60—90平米成交占主流，主要是因为人们购房理念进一步趋于理性化，这一面积对于投资和自住来说，都相宜。一方面是受到政策刺激作用，另一方面地震的影响使得置业者在购买二手房的时候，开始偏向小户型。60㎡以下的房源占有率为38.95%，而60——10平米的中小户型所占比例为37.53%，紧随其后。其中大于180㎡的房源比例最低，为4.00%。  
（2）建筑年代

08年第2季度中挂牌房源中以1996——2000年之间的房源最多。随着二手房市场的发展，投资置业者的消费理念也正逐渐趋于成熟，许多人除了考虑房屋本身所处的地段、小区环境、交通状况、周边配套设施等一系列因素外，房龄问题也已经成为二手房交易的重要参考因素之一。老龄房正遭遇严重的打击，折旧风险凸显。96年——2000年的房源数量最多为34.20%，06年以后的次新房所占比例较小，仅为2.50% 
（3）各城区挂牌房源比例

目前二手房置业者选择购买二手房的主要因素正在从价格、地段因素慢慢转向房屋建设年代、小区环境、生活配套、室内设施等相关因素转移。08年第2季度西安成交二手房中城南、城东区域占总交易量的一半以上；城内、城西作为老城区多数房屋陈旧、小区环境较差二手房挂牌比例较小。城北、高新的挂牌房源比例最小。城东的比例最大为25.77%，城南23.44%，高新最少为9.17%

　　三、多因推进西安二手市场

1、2008年4月21日房贷快车道——建行二手房贷款推介会活动的推出。房贷快车道服务品种比较鲜明，贷款模式也很清晰，在过去交易过程中，很多客户不清晰。商品房可以做按揭贷款，有很多置业者并不知道二手房也可以做贷款。而这个推介会把二手房房贷作为一个主营业务适时推出，一方面对置业者起到一个普及的作用，另一方面对对中介服务交易量的提升有很大帮助。

2、汶川地震虽然给西安二手房市场带来一定的影响，同时也是对西安二手房市场的一次自然检验——优胜劣汰，淘汰掉了一批不合格的房源，对二手房市场的完善起到了一定的作用。而且置业者在这次地震中对二手房市场有了新的认识。
       3、为加快二手房信息传递，着力解决二手房信息不对称问题，为广大市民提供更多有效信息，促进二手房市场的活跃和发展。西安市房地产交易管理中心下发了“西安市房地产中介机构信息月报制度”的通知，于08年6月份正式实施。

以上三点因素对西安二手房市场起到了一个积极的作用，为二手房市场的升温与完善奠定了基础。

四、08年第3季度西安二手房市场预测

1、二手房中介行业面临洗牌整合

由于房地产市场及行业在我国的发展时间较短，政府监管、行业法规、市场体制等诸多层面尚不成熟，所以中介行业鱼龙混杂。房地产中介行业日益受到政府部门的重视，行业管理力度逐步加强，行业正规化发展大势所趋。同时，在全国性的房产低迷期，全国多家中介机构或者缩小店面或者直接关门，也使得整个行业更为精简。而在西安，地震期间，二手房市场萎靡，一些中小中介没有成交量，甚至关门“歇业”，也让置业者明白了中介中的强弱之分，实力之别。随着置业者对二手房市场的逐步了解，以及各大品牌中介的扩张，政府对二手房行业的监管，二手房中介行业重新洗牌整合的日子并不远。

2、地震过后，安全性成衡量二手房标准

5.12次地震所波及的楼房都是高层住宅，在对比砖混与框架结构住宅的优劣时，大多数置业者倾向于购买框架结构的多层住宅。随着住宅用地日益趋紧，多层住宅越来越少，所以、这部分需求将目光转向楼龄偏大的二手房上。当然，以前较为冷清的的高层中的低层住宅，即使整体性价比不好，也都成了二手楼市的新宠。地震后置业者从以前买房关注小区配套、绿化、物业收费等等元素，转化到现在的抗震性能、有无人防设施、避难场所、有无中心广场等。人们在追求宽敞、舒适住房的同时，更重视住宅的安全性。

3、中小户型仍为二手房市场主导

目前在西安，无论是买卖还是租赁，中小户型商品房的需求量一直是最大的。人们对自身生活及居住质量的要求也相应有所提升，购房者主流消费需求高度的匹配性决定了交易价位相对适中、面积在60—90平米的房源依然是二手房买卖市场的交易主体。另外，虽然二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，大面积、高价位房屋交易比重也随之稳步盘升。但由于二手房市场主力购买群体以中低收入人群为主的前提，因此，中小户型的二手房主体交易地位不会在短时期内发生太大变化。地震后诸多专家在谈到屋内的避震常识时，谈到住宅空间越小，生存空间越大，中小户型房屋的安全系数相对高。激发了购买者对小面积户型的需求，使得中小小户型的二手房需求持续增长。

4、二手房市场短期平稳、看好长期

地震后， 6月份二手房成交量回升，一定程度上是第2季度前两个月购买力聚积后的一次小规模爆发，并不代表市场真正的走向。由于市场整体走势还是不明朗，尤其是地震带来的心理影响还在逐渐恢复中，这些对市场不利的影响并未完全消除。目前的情况而言，业主放盘价与买家预期价之间还有差距，短期内二手房市场仍是保市为主，谨慎乐观。从长期来看，随着住宅用地日益趋紧，商品房的建设用地也较为紧张，越来越多的商品房建设往郊区延伸，而配套成熟、交通便利、人居氛围浓厚的二手房必将逐步走向大众视野，活跃在房产交易市场。