商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

      西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……
 
      在各类商圈中，高校商圈以其特有的商业消费群体及消费特征于诸多商圈中独树一帜，作为西安新兴的高校商圈—西部大学城商圈也于近年的发展中渐成影响，在西安市规划的85个商圈中，作为长安区未来重点区域型商圈中，大学城商圈榜上有名。

      西部大学城规划总面积17平方公里，分南、北两个区。自2002年陕西师范大学校区正式迁入大学城园区后，目前，园区内已经有西北工业大学、西北大学、西北政法学院、西安邮电学院、西安东方培训学院、西安培华女子大学、西安财经学院、陕西教育学院等十余所高校已入驻园区，总体大学城内高校学生已近10万人。其中近邻长安区行政中心及西高新长安科技产业园的北区由于入驻高校较早，商业物业逐步聚集。目前商圈内规模性商业项目仅一家――总建筑面积5万平方米的盛世商都，作为大学城的核心商业物业，盛世商都于07年3月份正式运营，对区域商业的档次及商铺数量均产生极大的拉升，大学城商圈正是以盛世商都为中心，主要沿韦郭路辐射发展。

      盛世商都目前入住商户近300家，占去了大学城商圈内大部分份额，商圈内其余商铺主要为沿街村落临建店面及村落内店面，总体大学城商圈内总商铺数量不足600家。以高校大学生为主要消费人群的业态特征较为明显，诸如餐饮、服饰、饰品类、网吧、书店、音像店、休闲吧、电脑电器类、眼镜店、通讯器材等一应俱全，从单店规模来看，主力商铺面积主要集中于30-50平方米。

      尽管目前大学城商圈内商铺数量相对较少，按照常规，单店经营收益应当较好，但目前商圈内商铺经营状况总体较为冷淡。以盛世商都为例，根据西安房地产信息网数据研究中心调查显示：自今年3月份正式开业以来，已有约17%的店铺开业不久即已关店转手。对此现状，西安房地产信息网数据研究中心原因分析如下：

      1、商圈内人气聚集度不够。尽管西部大学城学生人群近10万，但以目前盛世商都为中心的商圈中心来看，辐射的高校消费人群主要为西北政法大学、邮电学院、陕师大三所大学，学生数量不足4万，而作为商圈内目前已入驻的社区较少，高校内教师基本上均居住于市区内，大学城以南及向西至长安科技产业园区人气更显冷清，与诸如以高校大学生消费为主的小寨商圈、总体区域人气不足是制约商圈商业经营惨淡的主要因素。

周六的盛世商都人气依然清冷

关门待转的商铺

沿街村落临建商铺

      1、 消费力水平偏低。据西安房地产信息网对高校人群的生活消费调查结果显示：每月消费在400元左右的占74.3%，200元左右的占11.2%，600元左右的占10.5%，100元左右的占4%。可见，目前大学城商圈内大学生的消费有别于高消费，总体呈现出典型的“次多量少”的高校消费特征。目前商圈内诸如饰品店、网吧、音像店等单位商品价格较低的店铺经营相对较好，集中于村落内的中档店铺经营收益也相对较好，而诸如中档或连锁品牌餐饮、服饰、电脑电器等消费频次较高的业态，其经营状况均较不景气。

村落中的店铺经营状况相对较好

      2、 商圈道路环境一般，制约商圈辐射力扩张。目前商圈内主要承载人流量的道路为东西向韦郭路，而南北向的子午大道、韦斗路仍处于在建或未完全贯通状态，承载的辐射商业人流有限。

      此外商圈内商业轴长有限，难以满足大学生于“逛街”的过程中进行消费的喜好，商圈商业影响力的不足也在一定程度上影响了区域的商业经营。每逢周末，可以看到的是大学城内学生向市中心蜂涌而往的“热闹”场景，商圈内的商业消费群体流失现象明显。加之高校商圈所固有的消费时间季节性强，寒暑假期至少两个月的经营淡季，对目前本身人气就显不足的大学城商圈而言，也加重了其经营的惨淡局面。

商铺租金有下滑趋势，投资回报率偏低

      正因为大学城商圈内商业目前经营现状堪忧，商圈内商铺转让或关停现象较为明显，由此也使商铺租金已开始表现为下滑趋势，短期来看，商业投资收益有限。

      以盛世商都为例，开业之初一层商铺租价处于60-90元/平方米，而仅过半年之久，基于商业经营状况的不堪，目前租价已基本下滑10%。

      对商圈的商铺的投资收益分析来看，盛世商都一层商铺均价已达15000元/平方米，租价80元/平方米，每年出租月份10个月计算，目前商铺投资收益率尚不足6%，作为商业而言，投资回报率明显偏低。

房地产运营价值已然彰显

      尽管大学城商圈目前商业经营略显黯淡，但商圈内的房地产价值却已然彰显。

      西部大学城的开发建设，对于长安区的人文环境提升作用明显，也推动了了区域房地产业的发展，以高校+地产的地产开发推广模式盛行，大学城的建设使得房地产开发商聚集长安。多年前的城南就因为连续几座大学的设立，很快成为市民集中买房投资的首选位置，文化氛围领先于西安其他板块。而如今的长安区聚拢了公办、民办20余所院校，高校云集使长安源远流长的文化氛围更为浓厚，无形中提高了长安区的知名度。这块文化招牌就在房地产开发中成为最为耀眼的“亮剑”之一。大学园区的连片建设，除过教学区域分离外，其他诸如大型体育场、绿地等公共设施都逐渐实现资源共享。对周边区域的带动和地产开发的拉动作用是显而易见。

行政单位入驻不久的新区政府

      此外长安区政府迁至大学城商圈，区域诸如子午大道、韦斗路的建设，商圈外围长安科技产业园区的产业区辐射拉动，对商圈内房地产的开发更起到推波助澜之效。

A、地价翻番

      从2002年每亩地不足30万元至目前区域地价已逼近150万亩，5年间地价增长5倍，房地产开发价值明显。

B、“高校牌”推动房价成倍增长，住宅开发渐成规模

      2003年商圈内房价约1200元/平方米左右，至2005年升至1800元/平方米，目前区域总体均约3300元/平方米，以智慧城为代表的楼盘价格已达到3500元/平方米左右。伴随着区政府的迁入，以及区域多条主干道的建设拉近了商圈与高新区、西安市区的距离，房地产开发也已渐成规模，目前大学商圈内主打高校地产牌的项目诸如智慧城、融发?心园、世豪尚品、吉源晶鑫丽座、盛世商都住宅部分、挚信樱花园等项目已较为集中。