投资建议：适合于认同长安强劲的发展趋势并且打算做长线投资、手头资金比较宽余并不急于短期快速回收的投资客。
投资推荐值： ★★★☆☆
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      伴随着“新长安规划”的逐步实施，长安区在不久的将来必定会成为西安的城市副中心。置业长安的呼声一浪高过一浪，在这种背景下，本文将着力与您探讨长安广场附近的二手房投资环境。希望能对您的置业投资有所帮助。

长安区投资环境概述

      长安区总面积1583平方公里，虽然城区距西安市中心仅8.7公里。随着西安城市骨架的扩张，长安赶上了城市郊区化的浪潮，并抓住西部大开发和西安城市重心南北拉伸的大好时机，在撤县设区的同时，部署了一系列发展规划，使得长安区近年来获得了迅猛的发展。随着长安区内积极开展的五横十纵二级公路网构思和地铁二号线的规划建设、朱雀大街南延，在不久的将来，时间与空间的距离将不再是横亘在长安与西安之间、阻碍发展的不和谐音符。鉴于此，长安区房地产业也开展得如火如荼，吸引了越来越多开发商、投资者、西安市民以及各界媒体的广泛关注，使得千年长安成为古城西安投资热点中的焦点。

长安区二手房市场概述
  
       总的来看，长安的二手房市场无论是从规模还是从发展历程来说，比起西安来都还处于起步阶段。鉴于大环境所趋，商品房市场迅速发展，一栋栋高楼大厦如同雨后春笋般涌现出来，共同见证着长安区借力西安发展核动力而逐步“长高”这一历史时刻。商品房市场健康快速发展为二手房市场提供了更多高质量的房源。在出售市场上，笔者节选了最近在西安房地产信息网登记备案的二手房信息234条作为第一手资料，统计出市面上目前可供交易的二手房平均面积为120平方米，多为三室四室的大户型，90平方米以下户型的占总体的15％。挂牌均价在2277元/平方米左右（包含二手房、新二手房和新商品房），远低于去年高新挂牌均价3225元/平方米和城南的2693元/平方米，而最终的实际成交价肯定更低。而随着两地的迅速发展，尤其是长安“五横十纵”的三十分钟交通网的建设和地铁二号线的规划施工，西安与长安将在电视塔区域实现对接，大西安格局因此而形成。届时比起高新和城南来说，虽然价格会有所上浮，但估计仍然会比这两个区域便宜，于是长安的这种价格优势将高唱凯歌。
       目前周边一些项目的价格水平横向比较的话不算高，但是纵向比较的话则增速非常快。太阳新城目前均价3300元/平方米左右，而去年开盘时才2900元/平方米，增幅达12％。智慧城目前已达3000元/平方米，而去年开盘时才2600元/平方米，增幅达13％。而目前长安广场附近新商品房二手交易挂牌价也才2485元/平方米。虽然二手房存在一个房屋的折旧问题，但是掂量掂量每平方米将近1000元的差价，其实还是非常诱人的。需要注意的只是涉及具体个案时的筛选，在这一点上欢迎您登陆西安房地产信息网的房屋性价比查询系统获取帮助。

长安广场附近二手房投资分析

区域环境分析
 
       长安广场居住圈大体上位于灯具厂十字以西紧靠大学城的区域。由于与大学城为邻，本区域人文气息还是比较浓烈的。周边散布着 长安一中、长安二中、师大、邮电学院等各类院校。其两侧分别为子午大道和长安路这两条南北交通要道，另外有三条东西向的道路平行穿过，还开通了600、321、320等多条公交路线，交通还是比较便利的。
  
      从休闲娱乐来看，长安文化广场可以说是一个难得的好去处。广场对面就是长安大型购物中心家世界超市。另外，附近还有一条商业步行街，如果您有充分的时间还可以到稍远一些的三森了国际家具、麦德隆、百安居等大型卖场，也只有十分钟左右的车程。附近还有建设银行、光大银行、中国信合、中国邮政、秦通医院、骨科医院、长安中医医院和航天医院等长安为数不多的医疗、金融配套设施，因此该区域是长安区中相对较为成熟的区域之一。
    
      从另一个侧面来看，考虑到长安区政府的搬迁以及大学城的带动，本区的各种基础配套设施都会进一步得到改善，这一点将区域的投资潜力演绎得淋漓尽致。

区域二手房市场投资分析
   
      根据笔者最新的抽样统计（样本容量234），目前本区域内新商品房二手交易挂牌价为2485元/平方米，比全区整体高4.7％。新二手房挂牌均价为2285元/平方米，比全区整体低2.5％。二手房挂牌价为2344元/平方米，比全区整体高5％。三者平均值为2371元/平方米，比同期灯具厂附近2265元/平方米高出106元/平方米。笔者分析，价格的略高与地段优势是有直接联系的。同时，在出租市场上也表现相同的趋势，本区出租均价为7.8元/平方米，略高与区域整体均价7.2/平方米。这与去年城南13/平方米和高新19/平方米的租价相去甚远，因此升值潜力是非常大的。

下面将截取样本中具有代表性的个案对本区投资收益做一个评估。

       现假定出租了一套100平方米的二手房，2002年建成，租金为6.5元/平方米的话，则月租金为650元。由于房屋以是中装修，因此不会花费太多的装修费用，现假定算上装修费估计购房总款为250000元。小区物业管理费定为 0.5 元 / 平方米。则：
以投资回报率计算租金的公式：税后月租金 =投资回报率×房屋单价÷12+物业管理费
投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12÷房屋单价
投资回报率＝（650－0.6）×12÷2344＝3.32％
     
      此投资回报率从目前市场行情来说是比较低的，比银行存款利率高不了多少。但是比起变幻莫测的股市来说，稳步升值的房市投资还是值得考虑的。虽然说目前股市牛气冲天，但是一但崩盘，您的投资就好比一堆废纸。而地产投资的好处在于即便市场不景气，起码还可以居住和适用。随着地铁二号线的开通、五横十纵东路网的实现以及大学城的到动，本区未来将会有更大的升值空间。届时投资回报率也会相应提高。

投资回收时间确定
　　购房总款 =250000 元
　　由此静态投资回收期 =250000 ÷ (650 × 12)=32 年

      从市场投资经验来看，本案32年的投资回收期过长。考虑到其02年建成，应此还有将近30年左右的时间处于完全获利过程。（不考虑利率和机会成本）另一方面，假如以以上均按首付30%，按揭贷款20年略算，那么购置本例的房屋首付7.万元，月供1149元，远高于目前租金水平，因此您仍需面对一定程度的换贷压力。然而伴随着区域的发展配套的逐步完善，长安未来只要能达到目前城南的价格水品，租金填补则可以变为现实。

本区二手房投资特点总述

通过上述分西可以总结出本区二手房市场特点如下：

户型三室四室居多，房源面积偏大
  
      买卖市场上房屋面积平均为128平方米，90平方米以下只占10％。户型以三室两厅两卫和四室两厅两卫居多。与此同时，租赁市场上房屋面积则要小得多。平均为95平方米，90平方米以下占46％。这与消费群得特征是有关系得。在本区域租房得人多数为生活在本区周边的年轻家庭和大学城外出租房的学生。因此对小户型要求比较强烈。

短线投资不宜，长线投资获利
  
      从上文的分析可以得知，本区内的投资收益率比较低，同时投资回收期也比较长，如果是短期投资的话，投入股市或者西安其他区域二手房市场会有更丰厚的获利，因此短期投资不被看好。若从长期来考虑的话，长安房地产行业的发展不可限量。随着两地的同步发展以及我市郊区化大潮流的涌来和房价依旧攀升的大趋势，越来越多的西安市民将会选择置业长安。另外，韦曲航天科技产业开发区和郭杜教育科技产业开发区这两个长安区高端科技和人才的“摇篮”将会为本区聚集更多的关注。随着人口的逐渐密集、周边相关配套的提升和环境的优化，本区域未来的升值空间还是很大的。但是也要注意一个问题，从上文看，本区内的投资收益率仅为3.32％，比存款利率略高，低于贷款利率。应此投资还要看房屋的结算方式。如果是按揭，则要做好充分的调研和准备。如果手头闲钱较多，考虑在此做长线投资还是可以考虑的。
　　
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