导购建议：灯具厂什字二手房投资极具升值潜力，但对户型选择应注意。
投资置业推荐值：★★★☆☆
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     （一） 长安区综合环境分析

      长安历史悠久,长安区地处关中平原中部，东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县接壤，北和雁塔、灞桥区为邻，从东、南、西三面合围西安。城区距西安市中心8.7公里。

      长安文化底蕴深厚，区内胜迹遍布，文物古迹触目皆是，秦岭北麓苍翠神奇，植被茂盛，是西安的水源涵养地和生态屏障也因长安被誉为西安的“后花园”。

     （二）灯具厂什字综合环境分析

      伴随长安撤县改区，长安区各方面都发生了的变化，有更多的开发商和置业者都把目光集中到了这里。尽管长安区有大学城、秦岭别墅区等众多新兴起的板块，但是相对来说，灯具厂什字居住圈属于较为“繁华”的区域，仍然是很多人投资置业的首选之地。

     1、 地理环境

      灯具厂什字正是长安区相对繁华的区域，在这里其范围大概为杜陵路以南、友谊街以北、西环路以东、航天中路以西。在这一区域内有多个商品房项目，诸如茗景城、吉源美郡、丽景天下、朝华美域等，另外还有许多单位的家属楼、房改房小区和一些其他住房，大环境在长安区算是相对成熟的。灯具厂什字周围，有大量的居民小区和206所、171所、航天小区、新疆军区第二休干所等国有单位，人口大概超过10万，这周边相对来说比较成熟。尽管随着长安区近些年的发展，大学城周边的新的板块在配套、交通等方面也有了一定的发展，但是仍然不能和灯具厂什字居住圈的情况相比。

       2、 商业环境

      灯具厂什字距长安区中心仅有1站路程，除临街的商铺有各色专卖店外，周边还有长安商场、家福乐超市；各家银行、中国电信、中国移动、中国联通、邮局在此也有营业网点。向北有三森国际家具、麦德隆、百安居、家世界大型超市长安路店等购物场所。

      3、人文环境

      区域内学校分布较多：西安财经学院、陕西广播电视大学等高校、航天中学、小学以及长安区第一幼儿园、三宝双喜幼儿园、东韦小学、韦曲中心小学、长安二中、长安三中等学校。

      ４、交通状况

      在交通上面，灯具厂什字北距南绕城高速仅二站车程，距电视塔仅三站车程，由南向东至西安火车南站二十五分钟车程，且因紧临长安路这条区内主要干道，公交线路较多，主要有239、215、323、321、600等路。灯具厂什字还因其地处长安区环城路这一交通要道，至翠华山风景区的车辆也较多。总体上出行是十分便利的。

      ５、医院分布

      区域内医疗条件也较完备，主要有长安区医院、妇幼保健院、北里王医院、171医院等多家医疗机构。

      （三） 周边主要商品房项目概况
  
      灯具厂什字周边有多个商品房项目，这些项目大都紧靠长安北街，从南至北依次排列。近期开发的项目多为高层，多层住宅已十分罕有，户型多样，项目销售价格由均价约为3000元/㎡到3510元/㎡不等，小区内部环境相对不错。

      （四） 灯具厂什字二手房投资的概况分析

       一、 从长期投资角度分析灯具厂什字的二手房

      1、灯具厂什字二手房投资后的适租人群

      由于灯具厂什字交通便利，配套等相对来说较为便利，租价与城南和其他区域差价较大，除了在长安区工作的无房族以外，近些年来也有越来越多在西安市区的工薪阶层会选择在灯具厂什字附近居住，另外还有一部分附近大学的大学生会在校外租房。

       2、 灯具厂什字二手房的出租收益率

      举例来说，灯具厂什字茗景苑一处房产，该物业现状为：所在楼层为4层60平方米的一室一厅一卫户型，精装，双气，现市场售价为 15万元。该房产的市场租价为500元。根据目前的出售价格，及出租均价不计房地产的自身升值，投资该房产的静态收益率为4%，投资回收周期为25年。

      吉泰花园的一处房产，该物业现状为：总楼层为7层，所在楼层为3层132平方米的三室二厅户型，天然气简装，现市场售价为30万。该房产的市场租价为800元。根据目前的出售价格，及出租均价不计房地产的自身升值，投资该房产的静态收益率为3%，投资回收周期为31年。

      我们并没有排除灯具厂什字的单位住宅的出租价格对市场价格的影响，在实际当中灯具厂什字附近有很大一部分单位福利分房，这一部分房源在出租时因受到单位的一些限制,出租时价格会相对较低。但是随着单位改革的深化，这种受限制情况就会有所改变，出租价格必然上扬。这一地区的静态投资回报率是明显低于西安其他区域6%这一数据指标的。

      3、 灯具厂什字二手房的户型比例  

      目前，灯具厂什字二手房中三室二厅所占比例最大，达65%；其次是二室二厅户型，占到总量的27%，最少的是一室一厅和四室两厅户型分别占到3%和5%。

      通过对灯具厂什字以上情况的分析，我个人认为在此区域作长期投资是不太适合的。如果投资者仍选择长期投资的话，因中小户型的求租需求较大，而灯具厂什字二手房中小户型房源是偏少的，可以选择较大户型略显优势的小户型。

      二、 从短期投资角度分析灯具厂什字的二手房

      灯具厂什字的房价从2000年1000元左右的起价到现在2500元左右的起价，已让不少最早在灯具厂什字投资的人得到了收益，就目前的状况， 以灯具厂向北，随着“启航029”、绕城高速以北城中村项目的开发，长安区与西安市区的距离越来越小。大学城的进步发展对长安区的经济起到了推动作用，长安区中心必然会成为继小寨之后，长安路上的又一大商圈。同时，地铁2号线的修建对于灯具厂什字周边的项目，也具有一定的带动作用。众所周知的，地铁对于交通便利的影响是一个方面，与此同时对沿线房产价值提升，具有带动作用。这也是在此区域短期投资的潜力所在。

　　（五）灯具厂什字二手房投资的风险　　

      这里相对成熟，周边的商业氛围相较于长安区其他区域来看是比较浓厚的，不过这个区域周边相对于秦岭等区域肯定在环境、景观等方面是不足的。它不同于很多人对于长安区“山青水秀”的想象与向往，周边也没有较大的公园，只是稍远一些可以借助长安广场。总体来看，这个区域发展较早，在景观等规划方面也难再有大的突破。

      这里周边的中小学校不少，实际距离也不是太远但是去附近的学校乘车还是相对不太方便。周边缺少重点中小学校。但是随着大学城的进一步建设开发，这一情况可能会有所改善。

      房屋户型就出租而言普遍有些偏大。如要长期投资，户型的选择十分关键。

　   综合起来看，灯具厂什字所在的区域，在距离上可以说是城南的“延伸”，区域相对比较成熟，同时又具有价格上的优势。另外，地铁的修建还将带来一定的升值空间。这对于在城南、长安等工作，又青睐于成熟区域的的投资置业群体来讲，是比较好的选择。

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