投资建议：适合资金压力相对小的投资客做长期投资
投资推荐值： ★★★☆
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一、项目概况
1、自身状况
智慧城由具备二级资质的陕西长建房地产开发有限公司开发，位于长安区子午大道，东临盛世商都、504所，项目占地面积137333.33㎡，总建筑规模为300000㎡，集200000平米的人文院落、500米的风情街区、4000㎡商务中心、双语幼儿园等为一体的大型国际化人文集合社区。总共2200户数，户型面积范围50平米—120平米，容积率2.3，绿化率35%。一期已经交房。正在销售的2期多层电梯花园洋房总建筑面积16余万平方米，由23栋多层电梯花园洋房组成，绝大部分户型明厨明卫设计，目前均价2950元/平方米。
社区配套方面，项目规划了“人文、教育、生态、运动”四大主题园林，形成多景观空间。有田园步行道和诗文点缀石雕；有幼儿园和戏水桥；有小桥、流水、人家等景观；有NBA球场和羽毛球等。另外内部有商务中心、游泳馆、茶艺馆、健身观、羽毛球场、篮球场等生活配套。
2、周边状况
从目前来看，本案与城南相连的最近的主要干道为子午大道。或者也可以通过东西向的韦郭大道和韦斗路，走两旁的西万公路和长安大道。分别通往高新区和电视塔。虽然干道少了一些，但是由于人流量和车流量都相对少，因此车速会比较快。途经附近的公交车主要有600、K600、320、321等公交，逢周末和节假日的话，往返于西安与长安的人较多，交通压力较大。在周边配套这方面，本项目不存在明显优势。
二、项目投资潜力分析
自住看配套，投资看地段，这一基本的投资决策思路是一定要有的。
1、地段分析
优势：
本案地块为长安新行政中心住宅配套用地，临近新行政中心；
本案东面是盛世商都商业中心、家世界购物中心，地处正在形成的区域性商业中心内。
本案往南是西部大学城，已经进驻的有陕西师范大学、西北政法学院、西安邮电大学，地处拥有众多高素质人群的西部大学城的核心区内。
劣势：配套相对不足、周边形象欠佳、商业氛围淡。
2、需求分析
投资相对于消费来说，最大的区别在于其具备收益性。而投资房地产，不外乎就是通过出售或者出租来实现资本的盈利目的。对于本案，笔者认为其承租群主要集中在大学城的老师和学生。如今大学生租房居住已不是什么新鲜事情了，无论是单身还是情侣，甚至是异性合租，这一现象都比较普遍，尤其是到了大一过了以后。大三是高校生外出租住的高峰时间段。在大学城内，陕西师范大学、西北政法学院、西安邮电学院、西安电子科技大学、西北工业大学等众多高校总共拥有十来万大学生。这还不包括校内的老师，尤其是年轻老师。由于没有分配的房屋，而居住在学校宿舍又有诸多不便，很多老师仍然选择了租房居住，这就构成了本案“范围小、数量大”的承租群。
3、增值潜力分析
本案所处地段，最大的亮点就在于其附近的西部大学城。
大学城位于长安区核心，北连西安高新区，南接秦岭生态区，地理位置优越。分南、北、西三个聚集区，吸引了诸如陕西师范大学、西北政法学院、西安邮电学院、西安电子科技大学、西北工业大学等20多所高校入驻，在校师生达20多万人，为长安未来的发展积淀了强大的智力资源。同时也使得这里即将成为西安最具有人文特色的居住区。虽然目前各项配套相对于3公里左右的城南来说还有很大的差距，但是在长安区斥巨资打造的“新长安战略”中可以看出，高教产业是长安经济增长的三大助推器之一。我们完全有理由相信，借力于大学城的不断发展和完善，其周边诸如交通、餐饮、商业、市政等各项配套将会得到大幅改善，其邻居智慧城可以完全共享这些资源。随着大学城人气聚集作用的越发明显，将会吸引更多的人到此居住。对于这一点，也可以从其历史房价得到印证。目前再售均价为3500元/平方米，相对于开盘时2600元/平方米的均价，两年增幅34.62％。从宏观来看，目前长安房价整体均价与西安整体均价尚有千元左右的差距，增长空间充足。综合来看，智慧城未来增值潜力巨大。
三、项目投资收益分析
投资分析最更本也最关键的地方在于投资收益的分析。而房地产投资收益的来源不外乎出租和出售这两种
1、出租模式
选择出租模式最基本的条件就是要有足够的时间、精力和资金。
月租金、投资收益率及投资回收期确定
以投资回报率计算租金的公式(均按每平方米算)：税后月租金 =投资回报率×房屋单价÷实际出租期+物业管理费
将投资收益率暂定为5％，按照高层的物业收费水平取平均值每月每平方米1元，按每年空置一个月来考虑，并忽略各项税费，则：
税后月租金 =投资回报率×房屋单价÷实际出租期+物业管理费
税后月租金 =5%×2950÷（12－1）+1＝14.4
静态投资回收期 =2950 ÷14.4÷(12－1)=19年
通过更进一步的测算可以得到以下一组数据：
|
投资收益率 |
3％ |
4％ |
4.5％ |
5.5％ |
7％ |
7.5％ |
|
月租金 |
9 |
11.7 |
13 |
15.8 |
19.7 |
21 |
|
投资回收期 |
30 |
23 |
21 |
17 |
14 |
13 |
从上面的分析可以看出，在这里投资的租金下限为9元。假如是单纯的投资的话，若低于此，那还不如存银行。然而从目前现状来说，即便是租9元，也不见得乐观。这一区域用于出租的房源还是以民房为主，商品房用于出租的还很少。笔者的另一篇导购文章《长安广场二手房投资》中有调研，出租均价为7.8元/平方米。要想使得租金上浮，房屋装修是最直接有效的手段，但是本案大多数承租人群应该是学生，对装修效果的敏感度相对较低。考虑到长安地产行业迅猛的发展势头以及智慧城价格去年一年13％的增长率，在未来两到三年，租金有望达到13元左右。因此，等到智慧城2期交房入住的时候，租金应该就可以租到10元了。
2、出售模式
目前来看，随着长安撤县设区以及新长安战略实施以来，长安房地产行业得到了迅猛的发展。长安地产投资环境一片大好。对于这一点，可参考笔者导购文章《长安区房地产投资环境分析》。无论从项目本身特点、局部区域的发展走势来看，还是从大的投资环境来分析，笔者认为智慧城在未来几年的增值情况会比较乐观。出售模式可以考虑。
四、投资建议
从投资收益部分的分析可以看出，投资于此前期压力会比较大。保守估计起码要在3年以后才会获得可以接受的投资汇报率。也就是在租金水平达到13元左右。但是鉴于其强劲增长加速度，长线投资的后期会获利颇丰，值得关注。
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