投资建议：大学城地产受独有的文化氛围和高校经济模式的双重影响，未来有较大发展。
投资推荐值：★★★★☆
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     自长安撤县设区以来，长安区一年一变化，韦曲航天城设立、长安新都市广场及步行街的建成、长安区政府西迁、西安地铁开工……长安区发展令人振奋。尤其是西安将西部大学城规划到长安这块“风水宝地”上，大学城汇聚了数十万的高素质人才，也为整个区域的发展增添了助推器。大学城的迅速崛起带动周边的房地产的发展，也吸引不少的投资者的眼光。

     周边环境为投资保驾护航

     无论是置业还是投资，分析其周边环境是非常重要的，对于商品房投资而言环境直接决定回报，这是不容忽视的重要中的重点。大学城板块的周边环境如何呢？

     西安大学城位于长安区核心，北连西安高新区，南接秦岭生态区，地理位置得天独厚。尽管大学城附近的自然环境并不能和秦岭别墅区相比，但是比起市中心的喧嚣，这里相对安静、开阔、空气的新鲜，都是其特点所在。就算和长安区原本成熟的区域，灯具厂十字比较起来，这里也是有优势的。同时，大学城附近的长安广场对于区域内景观、文化娱乐方面也有提升作用。周边的相关配套主要有：长安广场对面的家世界超市，是长安大型购物中心之一，在邮电、政法、师大几个学校对面，许多临街的店铺逐渐增多，这些都是购物的场所。附近还有长安小学、长安一中、长安二中等学校。建设银行、光大银行，中国银行、中国信合、中国邮政等金融服务机构，秦通医院、骨科医院、航天医院等医疗机构。大学城周边的道路比较通畅，很难出现拥堵的情况。周边途经的公交车主要有600路、K600路、320路、321路、322路等通往西安市区的公交线。线路并不算多，不过因为途中车流小，车速比市区内稍快。

     随着大学城周边规划的逐步实施，对于区域的带动作用也将会逐渐显现出来。各种交通基础设施和生活配套施设，也会逐渐的改善。同时，诸如盛世商都等商业项目的进驻，以及多个住宅项目的建设，对这个区域的生活便利、人气凝聚，居住氛围的改善，都具有很大的促进作用。

     优越的外部环境必将吸引许多人来此居住，人气提升将带动房价的波动，虽然西安各大学缺乏像国外“大学城”那样的环境与规模，但已充分具备成为“大学商圈”的良好条件，单从环境方面来看投资大学城板块的风险比较低。值得投资客关注。

     从历史房价看大学城板块商品房的升值潜力

     大学城从大学第一批入住发展到现在已经近五年时间了，从大片的农田发展到现在新兴城镇，已经走过了最为艰难的时期。两三年前，大学城板块主流商品房均价为1800元/平方米左右，上涨到目前主流商品房均价为2600元/平方米左右。两三年间，每年的增幅15％左右。而目前为止2600元/平方米的均价远远低于西安市平均均价3258元/平方米。再比起相邻的高新区3600元/平方米均价，近三成的差价看出大学城板块商品房极具升值的潜力。具体在售项目楼盘价格调研：

     智慧城——项目位于长安区子午大道，东临盛世商都、504所，项目总占地面积约206亩，正在销售的Ⅱ期总建筑面积16余万平方米，由23栋多层电梯花园洋房组成。户型规整开扬、视野开阔；设计中力求所有客厅、主卧室为南向；餐厅与客厅互相贯通；绝大部分户型明厨明卫设计。面积79㎡-148㎡的平层和208㎡的跃层。目前该项目均价2950元/平方米，2006年一期开盘价2600元/平方米，上涨13.46％。

     融发·心园——地处高新新区、西部大学城、郭杜教育科技产业开发区金三角地带，项目占地275亩，总建筑面积320000m2，由35栋多层、10栋高层和1栋综合楼组成。小区配套完善，设有大型超市、室内温泉游泳池、综合会所等。均价2700元/平方米，2006年开盘价2450元/平方米，上涨10.20％。

     太阳新城——项目位于南郊“西部大学城”畔，南邻70余亩的长安广场及韦郭大道，北邻商贸步行街及绕城高速公路，西邻“子午”大道。南北长300米，由30000平米主题水景园林及各种植被构成，绿化率近40％。配有20000平方米商业街，规划成500米长的休闲购物长廊。目前该项目均价3300元/平方米，去年约为2900元/平方米，上涨13.79％。

     综上所述,从历史房价看近几年大学城的房价一直是上升趋势，就目前价位与其他区域比较大学城的房价还有一定上升空间，投资于此应会得到不错的利润回报。

     从房产出租市场看大学城商品房长期投资回报率

     众所周知，大学生是向往自由的群体，大学附近房产出租市场均比较火爆，许多投资大学城商品房的投资者看重正是这样的消费群体，做出长期的投资回报计划。到底出租大学城房产的投资回报率如何呢？让我们用一个具体项目具体分析。

     笔者选择大学城附近太阳新城两居室60平米的住房为例：总价17万，按目前二手房市场租赁价格装修后能租600－700元/月，目前计算投资回报率最广泛的使用方法进行计算。

     租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价

     太阳新城租金回报率＝650×12/17000＝4.6％

     资深从业人员介绍目前西安房地产租金回报率在5％以上就是可接受范围，但是4.6％的回报显然有些低，这说明长期租金回报并不理想，所以大学城的房地产投资重点还是看重是升值潜力。

     从同类大学城发展看西安大学城的房地产投资潜力

     自从“大学城”的概念传的到中国，伴随各个城市的发展，以“大学城”名义的城市扩张愈演愈烈，中国房地业也借这样“东风”不断炒作概念从中获利，笔者了解到河南郑州仅有20所高等院校的城市就建成四座“大学城”，这样的建设规划有待商榷，但是有些城市的“大学城”规划相当成功，值得西安大学城借鉴，这样成熟的“大学城”地产的发展，对西安大学城商品房的投资具有一定预见性。笔者特别选择发展较快，较成熟，和西安大学城环境较相似的南京“大学城”――仙林新区，为例进行分析。南京仙林大学城与西安大学城有许多相似之处，首先，都属于“规划”形成的大学园区。也就是政府因应高等教育需求，并结合相关产业，在某特定区内规划兴建大学或设置分校，进而快速发展的新兴区域。其次，区位都与高科技开发区相连。最后，都是开发前期交通，商业环境及其他配套设施等不完善。鉴于这样相似性，研究南京大学城的房价对西安大学城房产投资有一定的借鉴。

     本世纪初已经南京大学城的刚刚开始入住时候，均价1800元/平方米，2005年均价4000元/平房米，2006年均价已经突破5000元./平方米。年平均上涨率25%以上。南京大学城带动整个板块房价提高原因有三：

     1、教育聚集提升该地区的人气

     据了解。目前江苏省7%~8%的大学生集中在仙林，南京大学生中18%~20%是仙林学生。也就是说，南京平均五个大学生中，就有一个在仙林。仙林大学城集中区占地27平方公里，现已有南京师范大学(含中北学院)、南京财经大学、南京邮电学院、南京中医药大学、南京理工大学紫金学院等10所高校已经或即将建成。南京外国语学校仙林分校、南京国际学校和南京师范大学附属实验学校等一流的中小学也已入驻大学城。据统计，2007年仙林大学城学生将达到12万，教职员工将达到2万名。

     2、背靠高科技开发区，“新移民”增多，带动地产的发展

     南京科技产业园占地 20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型企业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园。

     3、经过发展环境及其他生活配套设施的完善，让该地区更适合居住

     仙林大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，区内大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准。交通方面除去运量大、通行快的BRS（快速公交系统），将划出专门的公交专用道连通新模范马路和新市区。2009年南京地铁2号线东延至仙林大学城，也给仙林的发展注入一针强心剂，除此之外，医院及商业配套设施等基本已经完善。

     以上几点正是南京大学城房地产腾飞的根本，反观西安大学城建设、规划和目前发展都与之有许多相似之处，所以说目前西安大学城的房地产也应有不错的潜力。 

     综合起来看，虽然目前大学城总的租房投资回报比较不理想，但是从西安房价发展趋势和南京大学城的房地产发展分析来看，投资大学城的商品房升值的可观，加上区域未来的发展情况，目前看来投资于此有利可图。

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