|
导购建议：
品牌实力：★★☆
周边配套：★★★
外部景观：★★☆
社区景观：★★☆
社区配套：★★★
升值空间：★★★
价位星级：★★★
居住舒适度：★★★
置业购买值：★★★
置业关键词： 地段好 周边配套成熟
适购客户： 在长安或电视塔附近工作生活，喜欢长安居住环境，最好有辆私家车的群体
一、项目概况
美林星公寓位于长安区西长安街与青年北街十字东南角。项目占地10.218亩，总建筑面积3.6万平方米，由商业和住宅两部分组成，地下1层为人防和停车库；1-3层为临街开放式品牌商业。4―24层为住宅，三栋板式高层，剪力墙结构，共273户。户型面积从41平米的1室1厅1卫、90平米左右2室2厅1卫到121平米3室2厅1卫不等，多方面满足不同客户的需求。目前项目盖了三分之一左右，对外销售均价3200元/平方米。优势户型在3300以上。
（项目进度图）
（项目沙盘）
二、周边配套
亮点一：交通便利
项目北临长安西街，可以方便的到达长安广场以及大学城区域，往北可以通过青年北街或者直接转到北长安街，距电视塔也就20分钟车程。中途上杜陵路的话，还可以通过雁塔南路到达曲江，不过似乎有些远了。这样说来，如果是西安的置业者，工作单位尚在市内的话，在此购房没有私车显然就不太方便了。
（长安西街公交公交路线牌）
（项目所处十字路况）
亮点二：配套成熟
本案地处长安中部区域，位于长安西街和青年北街交汇处东南角。
往东300米处为长安广场、家世界购物中心和长安商业步行街，这之间有绿园饭店、西北饭店、延安大学创新学院、绿园度假村、长安三中等相关配套。
往西100左右是原长安区政府，不过现在周边已经拆除，施工一片欣欣向荣的景象，作为曾经的区政府，相信这周围重新规划以后将会得到更大的发展空间。
往南300米范围内，有教育局、交通局、长安二中、长安三幼、聋哑学校、长安二中新校区、长安汽车站、韦曲南站以及规划中的地铁二号线韦曲站；有政府相关职能部门的带动，以及客运站、地铁站这种大型配套设施的辐射影响力，这一局部区域配套也相当完善。
往北300米范围内集中了长安大部分楼盘项目。有长饭店、惠宾饭店、中医医院等配套设施以及公安局、林业局等部门。这里居住成熟度高，生活便利，配套齐全。
项目周边100米范围内有中国银行、建设银行、星光幼儿园、西北饭店、中国人寿、长安二中的配套。项目正北面有好几家延街餐馆和网吧，生活便利。美中不足的是可承受的步行行程内缺乏大型购物场所。
三、户型点评
户型1： 3室2厅2卫
户型建筑面积：120平方米左右 户型星值：★★★☆
优点：
1、从户型图上看，南北通透，所有卧室以及客厅、厨房均开有窗户。主卧和客厅还配有观景阳台，笔者去过现场，项目南北向无高大档光建筑或物体，因此整个室内的采光通风性极佳。据我网综合性价比评估系统评定，该户型通风指标分值将近9分。
2、动静分离。动区活动、静区休息，两者互不干扰。
3、餐厅单独隔离出来，使得餐桌的摆放不再显得随意。且里厨房进，便于饭菜的传递。“民以食为天”的文化在家居生活中得以关注。
4、各功能间面积适中、合理，布局规划科学，我网给出功能性8.55分的高分。
不足：
1、两个卫生间均没有窗户，黑卫设计不便于空气得自然排放。好在本户型通风状况比较乐观。另外，公共卫生间门对着客厅，存在一定的不雅观和不方便。
2、次卧门正对客厅，私密性无法得到较好的保障。
户型2： 2室2厅1卫
户型建筑面积：93平方米左右 户型星值：★★★
优点：
1、客厅和主卧这两个最主要的功能间朝南。客厅有一个开间3.9米的超大阳台，待客既大方又健康。
2、卫生间面积比较大，建筑面积为7.56平方米，可以设计为干湿分离。
3、南向总共开有两大两小共四扇窗户，通风性较好。
不足：
1、卫生间正对餐厅，不雅。
2、两个卧室门直对餐厅，私密性得不到保障。
3、从布局上看，整个房间的核心区域在客厅和餐厅连接处，这一部分面积还不小，只能做为纯交通面积使用。各个功能间之间的穿行都要从餐厅经过，面积看上去很大，其实使用起来不见得有那么宽敞。而且三面都没有开窗，只能依靠灯光照明。
4、厨房旁的洗衣间无法晾晒衣物，只有穿过厨房和餐厅拿到客厅的阳台上晾晒。很不方便。如果洗衣间的门开着，则厕所开窗排除的气味很容易倒贯入厨房。设计考虑欠妥。
不过好在各个功能间独立来看，除了餐厅，其他都还算比较理想。客厅的超大阳台和南向的主卧总算为其挽回一些面子，可以勉强给予三星级的评定。
户型3： 1室1厅1卫
户型建筑面积：41平方米左右 户型星值：★★
作为一个小户型，其有一个南向的窗户和一个面积相对算大的卫生间和厨房，还算是不错的。除了卫生间和厨房以外，并没有严格意义上的功能间了。客厅和卧室是连在一起的，使用面积总共不到14平方米。不可能如图上所示意的那么宽敞。毕竟只有41平方米，是很难做得面面俱到的。小户型有其独特的优点和魅力，但就事论事的话，这个户型只能给予两星的评定。
总的来看，该项目在户型设计上并不占优势。就长安区而言，受益于原长安区政府，其所处地段还算不错，随着地铁二号线的完工，具备一定的升值空间。然而目前价格稍微有些偏高，我网评估综合性价比评估系统最终评定，其性价比值在55％左右，从绝对值来说处于中等水平。不过目前来说，考虑到其成熟的居住环境以及将来还要上涨的房价，考虑在此置业还是有一定投资价值的。
相关链接：居住、置业、投资导购——房产消费的专业领航员
版权声明：基于西安房地产信息网自主专利产品―― “西安普通住宅综合性价比评估系统”而延展推出的居住导购、置业导购、投资导购文章，欢迎媒体、网站或个人进行转载使用，但转载发布时请务必注明出处，并保持文章的完整性，违者本网将依法追究责任。 |
