近年来西安市的总体规划中最引人注目的应该是西安行政中心的北迁，在西安市中心地带的主城区行政中心搬迁后，城内的行政、交通、居住等功能会被逐渐弱化和分离，而旅游观光、文化交流等功能将会得到强化。城内作为西安的中心，借助其交通优势和历年来形成的商业气息，随着时间的推移和经济的发展，在面积有限的城内土地资源严重短缺已成为制约城内发展的一个重要因素。
    

城内配套设施完善

      配套设施的完善与否直接影响到物业提升程度，而城内区则坐拥目前全市最为完善的配套设施：
 
      交通配套：城内区拥有全市最为密集的公交线路，众多公交路线均以钟楼作为交汇点，延东南西北四条大街连同至城郊。钟楼周边的公交线路可以通达城市的任何角落。建设中的地铁二号线也由北至南贯穿城内。但目前城内道路路况欠佳，负荷交通压力过大导致堵车状况时有发生。

      金融配套：北大街定位为全市金融机构汇集区，汇集众多金融机构在此办公，同时整个城内区拥有全部入驻西安的金融机构分行或分理处，完备的金融配套设施堪称全市第一。


      医疗配套：城内区同时也拥有完善的医疗配套设施，市一院、四院、中医院、口腔医院、职工医院等等不胜枚举。分布城内各区域，充分满足各个区域周边居民就医需要。

      商业配套：城内的商业配套完善程度无须赘言，从专卖店到大型综合商业体，从工薪消费到全球顶级奢侈品应有尽有，完全满足不同年龄、消费档次的购物需求。同时合理分布的各大超市也能够就近满足居民各种生活需求。

      教育配套：城内区基本上无高校布局，但中小学分布较为密集，完全可以满足中、初级教育需求。

二手房发展概况
 
      根据西安房地产信息网数据分析中心对西安二手房房市场2007年上半年统计数据显示：07年上半年城内二手房挂牌价格为2923元/平方米，仅次于城南。出租价格15.9  仅次于高新区.城内二手房市场租售价相比其他城区较高，但是城内二手房市场发展却不平衡：租赁市场借助城内便捷的交通、成熟的商业配套等优势一直处于活跃状态，而供求方面虽然城内市政配套完善，但受到一些因素的影响“失重”显现较明显。

      西安市城内的二手房小区较多，但从本网二手房租售频道观察显示，城内二手房交易却不是十分活跃，纠其因，是城内的二手房小区大多没有房产证，因而阻碍了交易的步伐，2007年7月27日，西安市人民政府发布了关于加快办理房屋权属登记通告：通告中一主要内容就是各机关、企事业单位、院校、部队等建成的房屋，土地明确，产权清晰，经媒体公示无异议者，即可办理产权登记手续。这表明城内多年来没有房产证不能进入二手房市场流通的物业很快就可以成为新的活力注入城内的二手房市场，同时07年8月1日西安二手房交易城市的成立也促使了城内二手房市场的发展走向一个正规化的发展渠道，在不断完善中满足更多消费者的城内购房需求。

城内二手房投资概况分析
  
      从长线投资来看
      
  
      1、承租群分析
     
       购置房产以出租为主要手段获取投资回报，置业群体最为关注的就是寻觅承租客。西安城内作为西安市的中心地带有着其他区域无法媲美的刚性需求，一方面城内拥有便捷的交通和成熟的生活、娱乐配套，西安各个城区的白领一族、漂一族都会首先将眼光聚集在这里，这里生活成本不高-、人文气息浓烈、上班交通方便等对于他们来说都是不小的诱惑。另一方面，随着政府的迁出，这里将逐渐成为一个以旅游、商贸、居住为主的核心区域，那么必将会带来很大一部分外来务工群体。
    
      2、二手房投资收益率

      举例说明：
   
     1、钟楼小区，总层数7层，2层53平方米简装2室1厅1卫，总售价为16万元，该户型在该区域内的出租价格为1000元/月。 根据目前的出售价格，及出租价格不计房地产的自身价值，计算该二手房的投资回报率：
    投资回报率=月租金×11个月（每年假设空置一个月）/（总房款+交易契税+大修基金）
（注：其中交易契税为总房价的1.5%，大修基金为总房价的3%）

    可以得出该二手房的出租回报率为6.58%
   
    2、西北一路紫竹苑小区，总层数7层，6层113平方米中装3室2厅1卫，总售价为28万元，该户型在区域内大致租金价格为1300元/月。根据目前的出售价格，及出租价格不计房地产的自身价值，计算该二手房的投资回报率：
    投资回报率=月租金×11个月（每年假设空置一个月）/（总房款+交易契税+大修基金）
（注：其中交易契税为总房价的1.5%，大修基金为总房价的3%）

      可以得出该二手房的出租回报率为4.89%

      从上面两个例子可以大概看出，城内二手房投资回报率和西安现阶段可接受的投资回报率6%-10%差异较小，小户型投资收益率较大。随着市场有效需求量的进一步加大，而城内住宅市场供应量仍然较为有限，那么房屋出租价格的整体水平必然也将水涨船高。城内二手房长期投资还是比较有前景的。

      从短线投资来看

      计划到2050年，城内人口将由现在的42万降低到25万，老城原则上“只拆不建、多拆少建”，城内做为西安的中心，再加上历来形成的商业氛围，便利的交通优势不断刺激着城区的中枢神经，其物业也因区域地段价值的提升而不断高攀。伴随着政府的外迁，以及旧城改造的轰轰烈烈进行，给房产市场创造了好的环境。但是城内的土地资源短缺也是一个严峻的实事，再加上近几年城内的物业建设主要着重于商业楼盘，住宅项目较少，这样旅游与商业、文化等的集中发展，将使得城内区的区域的住宅的升值潜力再次提升。
  

城内二手房投资风险
 
      虽然从长、短线投资分析来看，城内二手房市场均充满了诱惑力，但是置业群体在投资时也不能盲目的购买。城内虽然交通便捷，绿化景观优势也日益突出，但是不免会有城市的死角现阶段状况不是很理想，作为长期投资尚可考虑，但是短期投资者要慎重。短线投资尽量考虑中小户型，投资收益率较大；大户型除个别交通便捷、环境配套突出的以外其他区域需慎重。

                       
                      （理性购房、科学置业，以上观点仅供参考）

相关连接：居住、置业、投资导购——房产消费的专业领航员
版权声明：基于西安房地产信息网自主专利产品―― “西安普通住宅综合性价比评估系统”而延展推出的居住导购、置业导购、投资导购文章，欢迎媒体、网站或个人进行转载使用，但转载发布时请务必注明出处，并保持文章的完整性，违者本网将依法追究责任。