投资推荐值：★★★★☆

  

　　省政府居住圈界定为以省政府、新城广场为核心，以500米为半径的辐射区域。该区域内拥有城内唯一的街心广场－新城广场何市体育场，北临西五路、南至东大街、东抵尚德路、西靠北大街。交通优势极其明显，同时与省政府为邻，尽享成熟市政配套和良好治安状况。在西安城市化进程发展如火如荼之际，加上城内的总总限制，越来越多考虑置业投资的人将眼光瞄准了长安、城北和城东等发展强劲区域。从西安市规划上也可以看出，城内区域已不再是发展的重点。皇城昔日辉煌的复兴真的乏力了吗？城内真的不再是置业投资的合适之选了吗？带着这些问题，让我们以省政府居住圈为例子来看看城内目前二手房的投资问题。

 

 

 

  

　　对西安有所了解的人肯定都知道，这片区域的交通便捷程度是非常另人满意的。东大街、东新街、西五路、西一路这几条东西贯通的交通要道加上北大街、尚德路和解放路等几条南北向主干道，与区域内新民街、皇城东路南新街等一起构成了本区域纵横交错的立体交通网。从本区域到我市其他任何地方的可达性极强。不过交通异常便利的同时往往也会带来交通拥挤的附加品。每遇上下班等乘车高峰期，北大街、东大街、解放路的车流量较大。不过总的来说，有的坐总比没的坐的好。

 

  

　　说到购物，这里的优势依然得天独厚。中大国际购物中心、世纪金花购物中心、海大天地购物广场、西安开元商城、西安民生商城、百盛购物商城、骡马市商业步行街、人人乐超市等中高档购物场所满足您的一站式购物需求，特色商业点也星罗棋布。如北大街的手机和西华门附近的手机二手市场、炭市街与西一路交汇口附近的水产品交易市场、炭市街的炒货、南新街的花卉、东大街时尚休闲的服装和骡马市商业步行街等为您日常生活的便捷程度再添新绿。

 

 

　　附近簇拥着西安市交大第二附属医院、西安红十字会医院、西安市中医医院、西安市第四医院、陕西省妇幼医院、西安市妇幼医院、西安市儿童医院等、西交大口腔医学院和西安市中心医院等大小医疗机构，配以便捷的交通环境，为居住者的健康保驾护航。

 

 

　　建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、交通银行、农业银行、东亚银行、民生银行、上海浦发银行等均在区域附近设有分行支行，为广大市民和企业提供最为方便的服务。

 

   

　　古有“孟母三迁”之美谈，归根到底就是一个教育环境的选择问题。本区域周边配备有政府幼儿园、东木头市幼儿园、西安市第三十中、第八十九中、第四十四中、第二十六中、西安中学、西安高级中学、西一路小学等基础教育设施。解决居住者将来可能存在的“后顾之忧”。

 

  

　　近年来，城内住宅市场比起发展日新月异的高新、曲江、城南城北来总感觉是乏善可陈，笔者认为可以从两个方面来看这个问题。

   　

　　一方面，比起城东大手笔打造的大水大绿的适居环境、比起拥有未央湖、城运公园、大明宫、张家堡广场、经开区、政府新区等各方面综合实力超强的城北，比起发展日新月异的曲江来说，城内住宅市场除了一贯拥有的交通、市政配套方面的传统优势以外，别无其他可深度挖掘的卖点。至少现在还没有被广大开发商发现并开发。

  

　　另一方面，经过这么多年来的发展和积累以后，城内开发已经出现饱和。可供开发的土地日渐稀少，而这种稀却性使得土地成本居高不下。同时，考虑到城内的生活水品和居住成本，拆迁安置补偿费用比较高，这也增加了开发商的成本。而城内限高的政策，使得开发商的规划设计受到影响，无法使得资源得到最大化的利用，最直接的体现是容积率上不去，导致楼面地价偏高，从而使得单位建筑成本增加。

  

　　从这两方面来看，城内住宅市场的发展不如高新、曲江等其他发展迅猛的区域也在情理之中。几年来城内屈指可数的住宅楼项目就是最好的明证。然而，经历了无数年的发展和积淀，其成熟的生活氛围依然吸引着无数的市民。正是那屈指可数的一些住宅楼项目，在市场上受到“众星捧月”般的追捧，其市场接受度和美誉度可见一斑。

 

 

　　在商品房住宅市场固守阴霾的时候，城内的二手房市场独自百花齐放。

　　在西安房地产信息网登记城内房源信息每天均有七八百条，多的时候达上千条。暂且不提有效需求如何，至少证明房源供应充足。笔者随机选取了四百多条出租出售的房源信息作为观察样本，得出以下结论。

 

　　就微观环境来看，本区域二手房源主要集中在新城广场附近（新城国际）、东新街两侧和北大街延街商铺后面。另外，西一路和皇城东路也有少量交易。从房源本身来看，有建成年代较远的二手房，也有新商品房。有精装修的，同时也有中装、简装和毛坯房。其中户型面积从35平方米的1室1厅1卫到185平方米的4室2厅2卫应有尽有。90平方米以下的户型占到72％，在出租市场上占到64.5％，其中又以2室居多。应此无论是置业还是投资，总价都不会太高。

 

 

　　目前，该区域内二手房租赁市场上出租价平均为16.4元/平方米、买卖市场上的挂牌价平均为3121元/平方米。最终成交价格比此略低。据我们的历史数据显示，去年全年城内二手房挂牌价均价为2710元/平方米，出租均价为14.8元/平方米。且跨入07年以后，均呈上涨趋势。截至三月份，两项数据分别涨至2834元/平方米和15.6/元/平方米。纵向来看，去年一年二手房买卖市场增幅为7％，高与同期商品房增幅。同时租赁市场上增幅达到22.5％，乐坏了那些投资客。

接下来笔者在选取的众多样本中挑选了一个代表性比较强的个案来分析省政府居住圈二手房投资市场。

 

　　现有一套82平方米的二手房，01年建成，中装修，全产权，可租可售。租金成交价为14元/平方米的话，其售价为200000元。折合2439元/平方米。则：月租金为1148元。算上装修费估计购房总款为225000元。小区物业管理费定为 1 元 / 平方米。则：

 

　　此投资回报率从目前市场行情（5％－7％）来说是比较合适的。

 

　　购房总款 =225000 元

　　由此静态投资回收期 =225000 ÷ (1148 × 12)=16.3 年 （16年）

　　从市场投资经验来看，本案16年的投资回收期非常合理。即便是建成年代有10年之久的个案，在不发生外力干扰和自然寿命允许的情况下，应该还有将近40年左右的时间处于完全获利过程。（不考虑利率和机会成本）另一方面，假如按首付30%，按揭贷款20年略算，那么购置本例的房屋首付6万元，月供980元，目前租金水平就完全可以偿还月供，以租养房的购房思路完全可以实现。

 

 

　　虽然市政府要北迁，但是迁不走城内便捷的交通和成熟的市政配套。城北城东虽然规划得好、投入也大，但是至少从目前来看，除了规划以外，似乎还没有明显的变化。而即便有了该有的配套和环境，也只是硬件设施的齐全。浓厚的居住氛围的形成可不是朝夕之间的事，靠的不是规划而是自发的力量。从消费者心里上来说，这就好比是现房和期房。看得见摸得着，才是最让人放心的。从微观环境来看，东大街上众多的服装卖场、北大街延街商铺、解放路的人人乐和民生等大型卖场集聚了大量的人力，而这些人当中的大部分人群收入都相对不高。对于城内的二手房有强烈的需求。起码工作方便，逛街也会方便很多。鉴于此，省政府居住圈的二手房投资大环境已经成熟，初步判定为可行。需要注意的是具体个案的分析和选择，如户型选择、装修标准、价格制定等。

 

　　笔者感言：

 

　　执笔于此，回头看看开篇提到的城内是否不再适合置业投资的问题，笔者觉得，二手房投资不见得非要局限在新商品房。要知道买不起房的人还是占有相当大的比例。房屋，其最基本的功能也就是居住，或许是一辈子，也或许是匆匆过客的短暂停留。网上获悉，在购房压力如此之大的今天，很多人无可奈何的发出这样的感慨：“我不买房又能咋？”诚然，房屋作为一种商品，其流通渠道可以多种多样。即便是拘泥于其不动产的特点，也不见得只有通过“买”这样一种方式才能获得。租不行吗？！买不起总租得起了吧？

 

　　曾听人这么说：“面子是什么东西？租自己的房，让别人说去吧！”究竟是一种社会的必然趋势，还是一种无奈之举，都不重要。关键在于，二手房市场的逐步规范和火爆对于投资客来说，无疑是一个利好消息。

 

 

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