投资建议：

长线、短线均有利可图，投资者可结合投资者自身情况确定投资方式。

投资推荐值：★★★★☆

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      东二环以东咸宁中路附近人居较集中，以形成浓厚居住氛围的主要是老动物园居住圈、韩森寨居住圈等。随着近几年城东城市建设的发展， “东高新”的进一步走入正轨，建工路双向四车道的开通，东新城市家园、东新城市花园、克拉上城、鑫龙天然居、信步闲庭、巧克力公寓、阳光小区、立丰国际等楼盘的陆续建成，城东的火炬路居住圈将步入成熟阶段。
 
      火炬路居住圈大致位置在金花南路以东，咸宁中路以南，公园南路以西，建工路以北附近，隶属于西高新东高新区域坐落其中，是城东写字楼较集中的区域，这里能够享受高新区一切企业扶持政策，随着南高新的物业水平不断上涨，有些企业为节约运营成本将迁至东高新办公，这将会给火炬路居住圈人居氛围注入新的生力军。

居住圈配套完善

      人们在购买二手房时最关注的除了物业本身的质量问题外就是物业周边的商业配套同交通便捷程度了，该居住圈周边主要的商业配套主要有：建工路综合市场、爱家超市咸宁路店、海星超市以及即将建成的立丰国际购物广场：华纳时代、百盛购物等高端大型商业配套将入驻此项目，这对火炬路居住圈的居住构成会起到质的影响。
   
      交通方面咸宁路、建工路、金花南路上公交车繁多，东二环、万寿路、幸福路、建工路等城东交通干线使这里自驾车出行也极为方便。

      周边的医疗机构以及学校配套：铁路中心医院、红会脊柱中心、铁一局医院、武警医院、第二职工医院；西安交通大学、理工大学、纺织学院、省重点中学--交大附属中学、八十三中、铁路一中、交大阳光中小学、交大幼儿园、秦川幼儿园、东新城市花园幼儿园等。

      餐饮娱乐配套：幸福南路的海鲜一条街在西安也是小有名气，加上东高新周边建工路上东盛餐厅、伊斋楼泡馍馆、金金大排挡、孙家牛羊肉泡馍馆、人人乐快餐、好猫美食城、黄鹤楼大酒店等。
总的来说，火炬路居住圈的配套设施在城东还是很完善的，尤其是这里作为一个新生代的居住圈，城市规划布局没有其他老居住圈的杂乱和破旧，给人一种很清新的感觉。

二手房投资概况分析

      二手房房源分析

      城东早期是一个工业区域，大型厂区分部城东各个角落。火炬路居住圈中的老厂区家属院也有分布，这些厂区家属区规模较大建成年代主要为80年代，早期建筑物外立面破旧、规划小且杂乱无章的以逐步开始拆迁。建成已入住的东新城市花园、鑫龙天然居一期、巧克力公寓、阳光小区成为该区域二手房房源的又一主要来源。正在建设的的克拉上城、纽约客、东新城市家园也将陆续入市。
     
      从长线投资来看
     
      承租群分析
 
      根据西安房地产产信息网二手房频道求租承租群分析，火炬路居住圈的主要承租群分为2类：1、东高新的规划使火炬路居住圈成为城东写字楼集中区域，诸多企业的入驻带来了外来务工人员；2、周边高校林立，交大电脑城居住圈、老动物园居住圈内房源有限且房价较高，韩森寨居住圈位置较远且物业相对杂乱，交大、理工大、工程大学、纺织学院学生会将眼光投入这个新的区域。

      二手房短期收益率

      举例说明：（房款一次性付清）
 
      1、厂区家属院，物业楼层5层总高7层，2室1厅1卫，面积85平方米总售价为26万元。该户型在该区域内的出租价格为1000元/月。 根据目前的出售价格，及出租价格不计房地产的自身价值，计算该二手房的投资回报率：
   
投资回报率=月租金×11个月（每年假设空置一个月）/（总房款+交易契税+大修基金）
（注：其中交易契税为总房价的1.5%，大修基金为总房价的3%）

可以得出该二手房的出租回报率为4.05%

      2、东新世纪广场：物业楼层7层总高17层，1室1厅1卫，面积50平方米总售价19.6万元。该户型在该区域内的出租价格为850元/月。 根据目前的出售价格，及出租价格不计房地产的自身价值，计算该二手房的投资回报率：
   
投资回报率=月租金×11个月（每年假设空置一个月）/（总房款+交易契税+大修基金）
（注：其中交易契税为总房价的1.5%，大修基金为总房价的3%）

可以得出该二手房的出租回报率为4.56%
                                                       
            （以上信息均来在西安房地产产信息网二手房频道）

      从上面两个例子可以大概看出，火炬路居住圈二手房投资回报率和西安现阶段可接受的投资回报率6%差异较小，小户型投资收益率较大。随着市场有效需求量的进一步加大，而区域内住宅市场供应量仍然较为有限，那么房屋出租价格的整体水平必然也将水涨船高。火炬路二手房长期投资还是比较有前景的。

      从短线投资来看

      根据西安房地产信息网数据研究中心《2008年3月二手房价格指数报告》显示城东二手房挂牌均价为3102元/平方米，上升幅度较大。火炬路居住圈作为城东的新社区，整体环境较好，随着东新区企业氛围的日加成熟以及立丰国际购物广场的建成，城东的新商业聚集区也在该区域蔓延。居住圈住宅市场近几年活跃，但圈内土地资源有限，旧家属区的拆迁也陆续完成，也会使住宅项目的升值潜力再次提升。

二手房投资风险分析

      火炬路居住圈内购买二手房，对于老家属区要先了解该楼体是否短期内有拆迁等市政规划，以免给投资者带来不必要的损失（即使政府给予补偿，但是考虑到时间成本等一般来说总是得不偿失）。准备长期投资的置业群体在购买该区域二手房时要注意区域内的主要承租群体是企业工作人员以及周边高等院校学生，这部分承租者对户型要求较小，小区内整体品质要求较高，因此着重考虑小区配套完善的中小户型投资。

                           
                           (以上言论属于个人观点，非本网立场，仅供参考)  

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