四、五年前，西安房地产开发的热点在南城。西高新、电子城、明德门的大面积开发和迅速改变的城市面貌推动了西安西城、北城、东城的房地产开发。受到市政府北迁的影响，城北的房地产业近几年如星星燎原之火迅速的占领了西安房地产开发的主导位置，而城西的西咸一体化，西二环的开通让城西的房地产业火了一把。
      由于历史、自然、人文等因素使得城东一直是西安一个人口比较集中的区域，而区内军工企业的集中也让城东的金融机构汇集，交通信息发达，人才商贾荟萃，商贸市场繁荣，服务设施完善，旅游资源丰富，随着城东的发展，一个蕴含历史文化与充满生机活力的现代化城区展示在世人的眼前。康复路居住圈属于城东商业较繁华，人口相对集中的区域，也是二手房投资的首选之地。

      康复路居住圈的大致范围为：长乐西路以南、环城东路以东、长乐路以北、金花北路以西，在这一范围内及周边商品房项目相对较少，主要有：中菲钻石星座、紫薇家天下、新兴骏景园、丹尼尔小区等，另外还有许多单位的家属楼、房改房小区和一些其他住房，大环境在城东片区是会相对成熟的。随着城东近几年城市建设在规划、经营双管齐下的状态下 ，城东板块的配套、交通等方面都有一定的发展。

商业环境

      家乐金花路大型超市、爱家超市、各银行网点、西北最大的服装批发基地康复路商圈为专业性批发市场，在西北地区颇有知名度，现已被全国各地投资者，经营者所熟知。西北轻工批发市场、胡家庙蔬菜批发市场等也聚集与此地。

人文环境

      居住圈附近学校分布较多：华山双语幼儿园、西光小学、黄河厂中学、铁四中、空军工程大学、第四军医大学、西安建筑科技大学、西安理工大学等。同时由于小商品市场人员流动较大，人员素质层次不齐，人文环境受到一定的影响。

交通状况

      在交通方面，金花北路、长乐路、长缨路等多条城东主干道环绕周围，数十条公交路线穿行而过。但是由于康复路批发市场、西北轻工批发市场等商业因素的影响，交通拥挤状况在上下班时段很明显，但总体上来说举家出行还是比较方便的。

医院分布

      区域医疗设施较完善，周边医院较多，主要有：西安黄河医院、长乐医院、创伤医院、华山医院、西京医院、秦都口腔医院等 
   
未来发展

    随着西安市城东建设的逐步完善，道路的扩宽以及西安市对康复路商业圈周边小商品市场的不断整顿，人文环境会进一步提高，周边配套设施也会更加完善，人文环境也会逐步提高。

康复路居住圈投资概况分析

一、从长期投资角度分析康复路居住圈的二手房

承租群分析

      康复路服装批发市场、西北轻工批发市场等已有一定规模的商品批发市场带来大量外地从业人员，这部分人群收入相对较高。同时区域内目前许多城中村伴随城东城市发展的需要面临拆迁，而城中村集中了大量的打工人群，伴随着拆迁，打工人群必然需要向商品房社区转移。
 
      举例说明伞塔路丹尼尔小区，总层7层，7层75平方米2室1厅1卫南北房，出售总价为17万元。该居住圈市场出租价格为650元,根据目前的出售价格，及出租价格不计房地产的自身价值，计算该二手房的投资回报率：

     投资回报率=月租金×11个月（每年假设空置一个月）/（总房款+交易契税+大修基金）

     可以得出该二手房的静态投资回报率为4.02%

    从目前西安二手房投资回报率来看，基本处于6%左右的投资回报率是二手房投资市场较为合适的比率，这一地区的静态投资回报率明显低于6%这一数据标准，但是我们并没有排除康复路居住圈的单位住宅的出租价格对市场的影响，在实际当中康复路居住圈附近有很大一部分单位福利分房，这一部分房源在出租时因为受到一些限制，出租时价格较低。但是随着西安单位改革的深化，这种受限制的情况会有所改变，出租价格必然上升。   
    
康复路居住圈二手房户型比例
    
     目前，根据西安房地产信息网“西安普通住宅综合性价比评估系统”资料显示，康复路居住圈二手房交易中2室1厅1卫比例最大；其次是3室2厅2卫和1室1厅1卫户型；最少的是4室及其他户型。

    

      通过对康复路居住圈以上情况分析，我个人认为在此区域作长期投资是较合适的，虽然当前静态投资回报率小于6%，但是随着城东经济的发展、商业圈外来人口的聚集等市场有效需求量将进一步增大，而市场供应量有限，那么房屋出租价格将会逐渐攀升。

二、从短期投资角度分析康复路居住圈二手房

      西安城东多年以来都是靠零星的开发，默默地完成了从商用物业到纯住宅的开发，虽然近几年虽然城东房地产市场发展速度开始攀升，但是康复路居住圈由于康复路服装批发市场以及西北轻工批发市场等商业因素的影响，该区域纯住宅开发速度相对于城东其他区域相对较慢，短期投资近几年风险较大。

      康复路居住圈二手房投资风险

      这里相对成熟，周边的商业氛围相较于城东其他区域来看是比较浓厚的，不过这个区域周边相对于兴庆宫居住圈、浐灞居住圈等区域肯定在环境、景观等方面是不足的。它不同于很多人对于城东"逐水而居、临园而憩"的想象与向往，只是稍远一些可以借助浐灞水系和兴庆公园等设施。总体来看，这个区域受到一定因素影响，在景观等规划方面也难再有大的突破。同时考虑到该区域二手房适租人群的特殊性，在此投资时，户型面积选择、小区环境，交通便捷等因素也要慎重考虑。