商品房_市场分析_西安房地产信息网

商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……

其中，在众多二级商圈中，土门商圈的形成时间相对较早，但在目前各同级商圈纷纷改善自身环境、整合资源、提升档次的同时，已落后一步的土门商圈如何改造便显得刻不容缓了。

说到土门商圈，其便是一个依托在城西老牌居住圈而逐步衍生、繁荣的商圈之一。据西安房地产信息网数据研究中心调查显示：其形成范围主要以土门十字及沣镐西路为核心，向西辐射至汉城南路、红光路等；向东辐射至桃园南路与沣镐东路十字附近；南北向则以西二环为主要辐射区域，但受二环沿线开发定位及高速路的人行通达不便捷性，受该商圈辐射影响较弱。整体来看土门商圈核心辐射范围较显狭窄，影响力偏弱，如何提升整体实力成为首要解决问题。

目前土门商圈各商业业态多以独立小面积门面自营为主，构成较为单一，主要满足周边居民日常生活的购物需要，规划不足，较显凌乱。同时整体经营状况一般，部分店面闭门转让，经营淡旺时段较为明显，傍晚及周末人流量达到最高，而工作日时间人流量较少。据西安房地产信息网数据研究中心调查显示，目前土门商圈主要经营业态说明如下：

名称	经营状况	经营特点
爱家	人流量较周边各商业场所来看最高，工作日达30人/分钟，节假日及周末达到55人/分钟。	分别位于土门十字东南角及沣镐西路东段位置，间距约500米，辐射各自周边区域。
国美、苏宁	受工作日影响较为明显，周末人流可至35人/分钟，但平时工作日时间显得较为冷清。	国美位于土门十字东北角，苏宁电器则位于西南方宏基大厦底层。苏宁电器由于营业时间迟于国美电器，从装修及外观看要新与国美，但就地理位置来看不及国美位置卓越。
服饰类	经营状况一般，普遍规模较小，受沿线人流量及非日常消费品等因素限制，工作日期间人流量仅维持在4人/分钟左右。	品牌构成较为单一，以体育用品、杂牌服饰经营为主流，体育用品档次以国内二线品牌为主，服饰则以款式而非品牌经营，价格普遍偏低，门店均分布于沣镐西路沿线，装修档次一般。
通讯类	属日常人流最少的业态之一，但因其产品需求较其他业态来说较为刚性，使得收入情况也较为理想。	店面分布较为密集，门店装修简单、面积普遍偏小，主要满足周边外来务工人员等流动人口通讯需要。
鲜花、保健品类	分布于医院周边，经营状况较为理想，平日下午及傍晚时间生意较好。	由于西安医学院座落于沣镐西路东段，使得周边衍生出众多以服务探病需要的鲜花及保健品店，经营集中，分布于医院周边15米范围内。
餐饮类	时段性影响较为明显，下班时间多为人流高峰期。	主街道多以经营快餐及熟食类产品为主，一方面满足周边区域居民来此逛街的饮食需要，另一方面则为满足区域内居住的居民日常生活饮食需要。

由上表可以看出，规模和档次已经成为制约土门商圈发展的重要瓶颈，以其目前的经营状态仅能满足于区域内居民日常生活必需，稍广域范围的辐射则显得乏力。如何改善商圈环境、提升商圈档次、扩大商圈影响已经成为土门商圈亟待解决的问题。

同时，周边地产开发的迟缓也成为约束土门商圈发展的要因，目前土门商圈沣镐路沿线住宅建筑绝大多数有20、30年以上的使用时间，老旧不堪，加之多数土地尚属国有企业所有，土地获取、拆迁安置等成本支出过大的问题让众多开发商望而却步，目前沣镐西路唯一在建的高层也仅为庆安集团职工小区而已。

大量早期住宅的存在也直接影响到区域整体的居住品质，其中部分早期居民由于居住条件改善的需要已购置新居，原先住宅限于自身条件较差，租金相对较低，使得其已成为外来务工人员首选的租住对象，无形中也增添了区域内的不安定因素；而西二环沿线则多以近年来新建项目为主，同时土门商圈辐射范围内的在售项目也基本上集中于此，但整体租金水平较高。

根据西安房地产信息网数据研究中心调查显示，目前土门商圈区域内房屋出租价格高低不一且差距较为明显，沣镐西路沿线住宅租金水平较低，85平米左右房屋租价一般维持在600元/月左右，带简单家具，房源多以各国营大厂家属区等为主；而二环路沿线85平米左右房源，租金多集中在1100元/月水平，房源基本上均出现于各新建商品房项目中，如西城芳舟等。

售价方面同样差距十分明显，沣镐西路沿线老旧住宅甚至有些卖到1800元/平米，基本上均集中在2400元/平米左右；西二环沿线住宅则价格明显攀高，部分房源售至4300元/平米，而3800元/平米价格段在售的房屋最为集中。

以土门商圈十字西二环沿线新建项目为例，其静态投资回报率约为5.1%，较其他同等级商圈内项目投资收益来看属中等水平。但伴随现有商圈规模不大、档次不高等不利因素的消除、改善，将大大刺激周边房产投资收益率的逐步升高。投资潜力依然十分巨大。

西安市不久前明确的《西安市区县商圈发展规划》中对于土门商圈的未来有明确规划，其中土门将定位为商务金融商圈，同时其核心区域涉及部分二环沿线，也将纳入二级商业服务网的范围之内，区域内将鼓励设置中型百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐等设施。预计在未来的5-10年之内土门商圈会有非常大的改观和进步，陈旧建筑拆除后的土门将焕然一新，“城西第一商圈”的名号也最终会实至名归。