投资关键词： 成熟配套、流动人群量大、长线投资
投资推荐值： ★★★★
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      该区域位于丰庆路以南，南二环以北，太白路以西，劳动南路以东的围合区域，处于城墙西南角，与城内“一墙之隔”。从地理位置看，是城西和高新、城南的结合部。地理位置优越，区域未来增值潜力巨大。目前区域内及附近比较新的可供选择得项目有西雅图翡翠城、金仕雅筑、黄金屋以及公园天下等。这是一个居住成熟度教高的区域。究竟其投资环境如何，让我们来看一起关注。

一、区域周边居住环境

1、教育机构充足、人文氛围浓烈
          
      区域附近设有陕建一中、西工大、西北大以及其附中附小等教育机构，集中了大量的教师和学生。人群素质普遍较高，人文气息浓烈。
      
2、网状交通格局、出行四通八达

      区域总的来说，交通状况非常便利。从内部来看，区域内街道巷道纵横交错，区域外围的太白北路、南动南路、友谊路和连接城墙拐角的丰庆路均为交通主干道，有几十条公交线路从此通过。在这里，5分钟便可以到达土门商业圈和高新核心区域，10分钟便可抵达小寨商圈和钟楼商圈，东南西北的可达行极强，区域内外的网状道路格局使您出行四通八达。

3、配套设施齐全、居住成熟度高
  
      项目地处二环以内，与其他同处二环内的地段不一样，从高新到城内直线距离最短的路线得从本区域过。因此距离高新和城内都非常近，生活配套与市政配套都可以共享。拥有陕西省交通医院、学南路276号、省人民医院等医疗场所供您就医；有新一家、人人乐、丰庆路东段食品批发市场、糜家桥村北口综合批发市场等具有特色的购物场所供您购物；有小肥羊火锅、德福祥、秦朝瓦缸、竹园村、东来顺等餐饮店供您消费；有交通银行、商业银行、农业银行、招商银行、建设银行等金融机构为您提供各种相关服务。有建新村、边家村和老糜家桥等城中村，居住成熟度高。

二、项目投资潜力分析

1、地段分析
  
      投资地产有一点一定要把握，那就是地段的选择。地产投资的收益可以分为两部分，一方面是通过出租获取稳定但是投资回收期相对长的收益，另一方面就是期望房产有所增值，在产生额外附加值的情况下伺机抛售。而影响房产增值最重要的因素则是地段。无论是立足规划的角度，还是站在生活的侧面，地段的选择都是投资者前期必须了解的内容。那么作为投资而言，选择地段究都要考虑到哪些因素呢？
  
      一方面要紧靠商圈或主要商务区。繁华的商业可以为该区域吸引到足够的人气值和人流量，同时主要商务区内大量密集的写字楼中存在着大量的潜在适租客户。两者若能得其一，投资收益不愁矣。

      本区域位于城墙西南角，与城内“一墙之隔”。从地理位置看，是城西和高新、城南的结合部。紧临南二环沿线的写字楼密集区，这里集中了大量的城市白领。考虑到对生活环境和品质的追求，本区域内良好的人文气息和成熟的居住度会成为对他们的强大吸引力。另一方面，本区域虽然没有紧临大的商圈。但是交通的迅捷足以弥补这一缺憾。这里交通四通八达，到土门、西门均在10分钟车程内，到小寨也不会超过20分钟。而且由于区域内分布了众多教育机构，人气旺盛。在劳动南路转盘附近就聚集了众多餐饮娱乐配套，另外区域巷道两旁也分布了不少专做学生生意的商贩，形成了具有自己区域特色的小商圈。其西侧是风景怡人的丰庆公园和规划建设中的大唐西市。预计建成后将成为区域又一商业核心。奔区域可以说集人文、旅游、休闲、商贸等各种优势于一身，未来增值潜力巨大。

2、承租群分析

      购置房产以出租为手段获取主要收益的投资客最担心的问题莫过于难觅承租客。这一点对于本案来说，并不是主要问题。一方面，本案周边集中了大量的高校教师和学生。尤其是广大高校生，这将是潜在的、庞大的租房群体。另一方面，将眼光向南延伸至南二环，你会轻松发现本案另一适租群――白领阶层、漂一族。从本案自身特点来看，非常适合在含光路以西的城南区域和高新区工作的白领阶层居住。这里生活成本又不高、人文气息又浓烈、上班又近、交通也方便、少了几分繁华喧闹，多了几丝舒适安静。对于上述区域内刚起步不久的白领阶层和漂一族来说，是在是一个不小的诱惑。第三，本案周边拥有丰庆路东段食品批发市场、糜家桥村北口综合批发市场以及不少做学生生意的人，他们构成了本案潜在承租群的一部分。

      综述：拥有了一块好的地段和大量的流动人口带来的刚性需求，并考虑到周边配套的完善和居住成熟度，可以暂定本案投资潜力巨大。

三、投资收益分析

      从西安房地产信息网公布的07年第22周西安二手房市场需求行情来看，整个城西区域最关注的户型为2室1厅1卫，其次为2室2厅1卫。说明小户型仍然倍受关注。据我网统计，上月城西整体二手房出租均价为13.1元/平方米，本区域位于城西、高新和城南的结合部，地理位置优越，并存在大量的流动人口以及潜在承租群。因此租金肯定会高于13元这一平均水平。就实际情况来说，目前区内一般民房的租价就在12元/平方米左右，一方面说明该区域租金上涨空间很大，另一方面反映了区内房源质量普遍不高这一现状。这就是市场空白。拿金仕雅筑举例来说，目前其投资收益率在3.5％－5.5％之间，静态投资回收期在20年左右。处于一般水平。要想达到8％的收益率，租金大概要定位在28元左右，目前来看这似乎还有一定难度。考虑到大唐西市、公园天下、黄金屋、金仕雅筑等楼盘的影响下，未来本区域发展潜力巨大。横向比较而言，同样是学生聚集地的鲁家村，刚性需求大，其民房的租金目前就可以达到20元/平方米左右。鲁家村有的，本区域有。其没有的，这里也有。因此本区域作为长线投资的话可以获取不错的收益。

四、投资建议

1、户型挑选建议
   
       针对本区域的特点，建议您挑选一些小户型作为投资，如金仕雅筑、黄金屋等都要不少小户型。小户型总价低，对于投资者来说进入推出的壁垒相对小了很多。而来，小户型更容易吸引附近高校学生合租，对于在高新、城南或者附近上班的白领阶层、漂一族来说，购置或租用小户型多半出于过渡或者暂居的考虑，因此2室或1室，面积控制在60平方米左右的房源很受青睐。

2、装修状况建议

      本案的承租群主要为学生和刚起步不久的上班族。对于要求合租的学生来说，精致的装修到没有太大的必要。只要备有一些最基本的家用品，如床、电视等。对于学生来说，有总比没有好，省得自己再到处配，如此看来，多一个沙发、多一个床甚至是床更大更新一些都可以成为有力得竞争要素，为您得成功出租添加砝码。

      而对于上班族来说，又是另外一种情况。他们具备充分的想象力和一定的支付能力，对生活品质越来越看重。精装修的房源对于他们来说是最适当的选择。因此对于上班族来说，建议装修的好一些。

      综合来看，本区域交通便利、流动人口多、学生密集、紧靠南二环办公区，西临丰庆公园和大唐西市，目前投资收益率保底估算至少为4％，居住环境成熟，投资增值空间大。因此可以考虑再此做地产长线投资，必定获益颇丰。

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