商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。
西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……
西安城市规划建设的推进，加速了城市格局的变迁，也带来了区域商圈的“辞旧迎新”，城北正是这种城市变革的典型代表，区域的两大商圈龙首村商圈及张家堡商圈正处于商圈演变的潮头浪尖，西安房地产数据研究中心已对龙首村商圈进行了分析，现对张家堡商圈解读如下：
以张家堡为中心，以未央路为发展轴，辐射一公里半径，构成了张家堡商圈的发展范围。作为城北二环以北的区域的商业聚集区，受曾有的“道北”、“草滩”等历史原因加上西安早期产业规划，在很长时期成为张家堡商圈发展的桎梏，无序的摊点经营模式、集中于中低档次的商业业态，使得曾经的张家堡商圈商业发展每况愈下。
规划建设引爆商圈“升级再造”
自2003年以来，一系列规划利好落定城北，而张家堡集万则集“万千宠爱于一身”，成为系列利好的核心聚集，直接引爆张家堡商圈升级再造的进程。
1、行政中心北迁张家堡区域，带来张家堡商圈地位的核心提升，作为“一城双心”规划中的一大中心，未来几年，张家堡商圈将成为高新商圈后西安又一大核心商圈。
2、地铁拉大商圈辐射力。地铁2号线北起张家堡， 2011年正式开通运营，地铁的贯通不仅大大缩小西安南北之间的空间距离，加速人流、资金流的南北通畅，极大缩短了人们的南北心理距离，推动张家堡商圈辐射力的全面提升。
3、规划建设带来区域交通、配套的全面提升，推动商圈品质、数量双升级。政府北迁、未央新城的全力打造， 800亩城市运动公园的落成,森林雕塑广场雏形初具，以及来自道路、学校等配套设施的聚集，一扫区域昔日的“荒凉”之景，也引发了区域商业项目品质及数量方面的全面升级。
伴随着规划利好的逐步落实，曾有的摊点式商业正渐渐成为历史，而以街铺为主的新兴商业物业建设已渐成气候，规模型商业项目如文景商业街、赛高国际街区等的建设招商，沃尔玛、世纪金花的即将挺进，正引领张家堡商圈商业品质的提升进程，并推动商圈辐射力的逐步走强。
根据西安市商贸局规划，2008年西安市商业发展将以“一寨”“一堡”为重点，通过对小寨和张家堡地区的商业规划和履行，做大做强小寨商圈，充实完善张家堡商圈，打造新的都市商业副中心；以一线为轴心，通过对地铁二号线中转站商业服务圈的配套设施建设和完善，形成沿地铁线的商业服务带；这一规划的付诸实施，将使商业发展渐入佳境的张家堡商圈再次获得新的推进力量，2008年，无疑将成为张家堡商圈商业发展的爆发年。
房地产投资分析
在新的城市规划中，城北被提到了前所未有的历史高度。以前未曾开垦的劣势一下子成为可以大手描绘的优势，不需要拆迁，也不需要“缝补”，而对于张家堡区域而言更是如此，规划建设的全面推进以及经开区经济发展的持续向好，更推动区域的房地产开发及投资价值。
7年，地价增长近10倍
2000年时的张家堡区域地价不足20万元/亩，但房地产开发几乎无人问津，未央湖旁稀落的几个项目市场销售也不尽人意。而2003年以来，区域诸多规划发展的逐一落定，区域土地 “铁价”生“金”，至2007年底商圈平均地价已逼近200万元/亩，7年间，地价增长了近10倍。
配套升级，房地产开发价值核心彰显
曾经长期以来制约张家堡商圈房地产发展的教育、商业、医疗等配套问题，也随着区域规划建设的快速推进，发生了根本变化。
从配套方面来说，除商圈内商业配套的提升外，目前张家堡周边教育配套方面已有双语幼儿园、西安中学 、66中、永丰小学等相继落成并投入使用，一改城北教育配套落后的“窘境”。商业银行、工商银行、建行、中行等金融机构纷纷抢滩登陆；西安市中心医院未央分院、长安医院等医疗场所满足市民基本的日常需求。同时，紧临张家堡的经开区内大量文教体育、商务商贸、医疗卫生、酒店餐饮、娱乐休闲等配套性项目的引进、布点和建设、市政府落户张家堡片区、未央大道拆迁改造等等让人振奋的举措的实施，未来以未央大道为轴心、张家堡广场为圆点的新城市中心已雏形尽显。商圈人居环境品质的大幅提升有目共睹，在此情势下吸引了绿地集团、紫薇地产、首创集团、上海复地、金地集团均将开发的触角伸向此区域，房地产开发价值核心彰显。
7年，住宅价格三倍增长
2000年以雅荷智能花园等住宅建设为代表，张家堡商圈住宅均价约1400元/平方米左右，至2007年已达4500元/平方米，7年住宅价格增长3倍之多，且有突破5000元/平方米之势，直逼西安高端住宅汇聚区高新及曲江，让这座短短4年间迅速崛起的区域魅力尽显，引领了西安住宅跨越式发展的增长极。
大规划赋予区域房地产高投资回报价值
规划建设促动了张家堡商圈的全新崛起，也赋予了区域房地产极高的投资价值，区域规划建设启动之初，便吸引了诸多来自本地或省内区县的投资人群趋之若骛，于房价的逐年大幅攀升中赚得盆满钵满。
而从二手房投资市场来看，商品住宅价格的增长也拉动二手房价格的节节攀高，目前区域房龄5年左右的二手房均价约3600元/平方米左右，与新建商品房价格近千元的差距，使得区域二手房短期投资仍有较高投资回报率，目前张家堡区域的二手房市场已成为城北二手交易市场的热点区域之一。
而作为二手房长期投资市场来看，目前区域租赁价格约12.5元/平方米.月，静态收益率约为3.8%，收益率相对较低，但随着行政中心北迁的逐步推进，将吸引更多的办公企业、居住人群以及经商人群逐步聚集，人气的提升将直接带来租赁市场的走高。
作为未来的都市副中心，张家堡商圈将依托规划建设的全面推进，实现商圈价值的进一步放大，而作为房地产发展而言，本土房地产企业的“深耕”及外埠品牌地产企业的共携发展，将推动张家堡商圈步入发展的黄金时期。
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