商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

 

    西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……

 

    西安南部区域商业发展较为成熟，繁华四处可觅，而以北区域商业发展却长期滞后，但随着城市规划建设的推动，作为西安老城北区域的核心商圈—龙首村商圈，也已拉开了区域商圈“再造”的序幕。

 

 

    相传，西安有一条龙脉，头向北，饮渭河之水；尾朝南，吸天地之灵气，从秦岭里冲出，龙头就在今天的龙首村附近。龙首村是目前城北未央区政府的所在地，也是早期城北的中心地带，这个区域交通便利，20多条公交线路穿行与此，或进繁华的内城，或去发展的经开区都只需10分钟车程。龙首村商圈正是以龙首村十字为中心，周边辐射1公里，主要沿未央路和龙首路展开。

 

商圈范围	以龙首村十字为中心，周边辐射1公里，主要沿未央路和龙首路展开。
商圈人口数量	40万人
常住人群	工厂职工、安置人群、棚户区及城中村人群
建筑形态	多层及低层为主，少量小高层、高层，平均建筑建成年限7年以上
主要商业业态	以社区日常消费配套型商业为主，餐饮、服装饰品、便利店/商店、综合市场、美容美发类服务业等
商铺数量	约900家各类大小店铺

 

    西安房地产信息网数据研究中心对龙首村商圈跟踪资料显示，尽管占据着优势区位，但龙首村商圈商业发展却不尽人意。作为传统“道北”区，龙首村商圈区域基础设施薄弱，自然环境和景观设施劣势较为明显，几乎是旧时城北脏、乱、差的代表，再加上交通设施的落后，让城北区商业也日渐的衰落。区域居民以老企业职工、安置人群、棚户区及城中村人群为主，总体收入水平和消费能力相对有限，消费力低下，相对于西安其它商圈而言，这些因素长期制约着龙首村商圈的发展，商业运营极为滞后。

(表2)数据来源：西安房地产信息网数据研究中心

 

 

(图1)数据来源：西安信息网数据研究中心

 

    从龙首村商圈商业业态分布来看：区域内已形成的规模型商业有华润万家超市、人人乐超市、乐家佳超市、民生家家福购物广场、人人福购物、龙首家具城、龙首批发市场等，主要均集中于未央路沿线，总体业态分散，同时作为专业市场档次偏低，经营状况一般，商业辐射力偏弱；除此之外，商圈内更多的商铺则分布于东西向的龙首北路、龙首南路、方新路两侧，商业业态以主要服务于社区生活消费为主的餐饮、便利店、美容美发服务业等居多，虽然店铺数量较多，但多为独立门面，且分布散乱，总体经营无序，档次偏低，诸如休闲娱乐、精品店类高档商业业态缺乏。总体来看区域环境及消费水平的限制，造成了长期以来龙首村商圈商业服务功能单一，档次偏低，商圈辐射力偏弱的现状。

 

龙首南路社区商铺

 

 

龙首北路社区

 

 

龙首日用品综合交易市场

 

    西安房地产信息网数据研究中心调查数据显示：目前龙首村商圈内未央路一线一层商铺月租价在60-150元/平方米，东西向龙首路、方新路等月租价集中于35-50元/平方米，与相距仅3公里的城内200-300元/平方米的商铺租价相比，黄金地段却非黄金价位，龙首村商圈商业的发展层次可窥一斑。

 

 

    龙首村商圈区域环境的不足以及早期单位家属小区、城中村的大量建设，对商圈发展形成了一定制约，也在很大程度上对区域房地产业的发展形成阻力。2003年以来城北房地产发展主要集中经开区，以一座新城的标准绘就了地产发展的波澜壮阔之景，而龙首村区域却因为现有区域环境的不足，商业发展的落后，虽近邻城内，交通便捷，但商圈内商品房开发难以形成规模，价格明显偏低，二手房市场发展同样滞后。

 

    西安房地产信息网数据研究中心调查数据显示：2006年以前，龙首村商圈地价每亩在40-100万元，而相距仅3公里的城内区土地价格基本上每亩均在200万元以上，土地价值明显偏低。

 

 

    2003年商圈商品住宅价格仅为1869元/平方米，至2006年价格升至2844元/平方米，平均年增长率4.78%，增幅平稳，同时相对于2006年近邻的城内区住宅均价3692元/平方米水平而言，商品住宅均价明显偏低。

 

 

    从二手房市场价格(以建成五年的小区租、售价格分析)来看，2003年商圈二手住宅均价为1869元/平方米，2006年升至2364元/平方米，二手住宅市场价格同样处于较低价位，但平均年增速达到8.2%，二手住宅售价增速明显高出新建住宅项目售价，同时与新建住宅均价差距在600元/平方米左右，因此作为二手房短期投资而言，具有较高的投资价值。

 

    2003年至2006年，商圈二手房长期投资收益率处于3.5%--5%，投资收益率明显低于全市6%的平均水平，这与区域目前租房需求人群偏少，区域居住环境不足有着直接关系，作为二手房长期投资而言，根据目前的租售价格水平考量，投资价值偏弱。

 

 

    06年以来未央区政府提出抓住市政在未央区大规模建设的机遇，进一步加强市政建设拆迁和协调服务，全力以赴加快市政建设项目征地拆迁进度。其中涉及龙首村商圈的建设内容为加快城市绿化广场建设，加快背街小巷改造、路灯安装、人行过街天桥等城市基础设施建设，提升城市配套服务功能。

 

    07年第十一届中国东西部合作与投资贸易洽谈会”上，龙首村商圈的联志村改造项目翰林雅苑，规划总用地295.2亩总投资5.2亿；坑底寨改造项目蓝天御园，总规划用地230亩，总投资5.8亿，此两个项目的签约拉开了区域大规模改造建设的序幕。

 

 

 

    结合区域市政工程及地铁2号线建设的推进，龙首村的房地产价值开始被逐步挖掘。07年以来，以中天雅苑为代表的商圈中高品质楼盘以3700元/平方米的均价，刷新了区域住宅的纪录，而区域住宅均价也在不到一年时间内由06年的2844元/平方米拉升至3285元/平方米。二手房售价（以建成5年二手小区）攀升至2589元/平方米，商品住宅均价及二手房均价增幅分别达到15.5%及9.5%。

 

 

    与区域房地产价值的逐步挖掘相得益彰，龙首村商圈商业也逐渐“变脸”，总建筑规模达3000平方米的仿唐风格商业街――龙首商业街目前即将竣工营业，引领商圈商业品牌化、品质化以及综合运营理念的发展，对于龙首村商圈整体层次的拉升将起到极大的带动及示范作用。

 

    此外，鉴于与城内钟楼繁华商圈的辐射竞争，龙首村商圈积极推进差异化、特色化商业业态，目前工农路商贸商务餐饮示范街、龙首西路茶文化精品街特色街区建设也已开始提上发展日程。

 

    伴随着商圈商业改造启动， 07年下半年以来龙首村商圈靠近未央路区域新建商铺一层平均售价约15000元/平方米，租价基本可达到120-150元/平方米，按此估算区域商铺投资收益率在9%--12%之间，投资价值较为可观，龙首村商圈商业价值正稳步提升。

 

    借区域发展规划之力，沉寂多年的龙首村商圈区域价值正逐步彰显，商业与地产发展的互补推动，低垂多年的 “龙首”已抬头在即，“龙首”的未来值得期待!

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