《西安市区县商圈发展规划》中规划：到2020年，西安十三个区县将升级改造和新建85个各类商圈，最终形成“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。
　　李家村商圈名列规划当中。李家村商圈东临雁塔路，南接友谊路，北向两站路到和平门，四通八达、极为便利，地理位置可以说得天独厚。说到李家村商圈，就不能不说李家村商圈过去与现在。

一、 李家村商圈的“前世今生”
1、前世——李家村服装城
 

　　李家村服装城是在西安市碑林区李家村批零兼营的传统商脉的基础上逐步自然形成的。上世纪90年代初，一些裁缝租用民房加工制作服装，随后一批以江浙一带为主的外地投资商看中了这块地方的商业潜力，开始与当地居民、驻地单位合作，在李家村周边开办市场，并逐步发展成为一个闻名西北地区的服装产、供、销集散地。李家村服装城在西北地区服装行业有着较高的知名度，为李家村及周边地区带来了大量的经济效益，同时也为西安提供了大量的就业岗位。但随着经营与费市场的不断扩大，安全隐患也在不断凸显，城中村改造在所难免。李家村改造脚步临近，迎来了“今生”。

2、今生——以万达广场为核心的商业圈

　　李家村已经在市政府的整体规划下进入了新的发展空间，而原李家村服装市场的拆迁和改建就落在的万达的手中，形成了今天的万达广场。西安万达广场是大连万达集团在西安的1号作品，总建筑面积约35万平方米，坐落于雁塔路北段8号，是一座集合了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、近三万平米的商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品——城市综合体。同时建有新的李家村服装城。新李家村是以万达广场为中心而辐射出的整个区域，成为区域新的创富中心。新李家村保持了古城风貌基本特征，融合了现代时尚的都市风格。项目布局延续西安城—街—铺的空间文脉，使顾客在城中逛街，街中看铺，行进中购物，基本平面布局好似巨大的“中”“回”二字，更像一枚硕大的中国古钱币，既蕴含中华文化，又象征财富云集。
3、新旧更替
　　西安万达广场对李家村传统商圈的重塑后，同样的李家村商圈，呈现的是不同的商业，实现的是城市新旧空间的结构性重组以及城市功能的优化。据西安房地产信息网数据研究中心统计，在李家村服装城时期商铺的租金为145元/㎡左右、而如今万达广场时代的万千百货的商铺租金最低也在300元/㎡左右。

　　例：万达现在商铺价格在15000元/㎡左右，10平米的铺位，则为15万元。而每个月3000元的的租金收入，去掉一些杂七杂八的费用，七至八年左右就可以收回成本。如果按照该物业的年收益×15年＝房产购买价则表示该物业物有所值，这个公式计算。现在的商铺投资明显有利可图。

　　住宅项目在李家村服装城时期2004年的住宅均价为2567元/㎡，到2008年万达广场公寓的价格为5600元/㎡。房价涨了一倍还多。

 
　　李家村商圈在李家村服装城时期就已经声名远播，从以上的数据分析可以看出来，旧貌换新颜后，李家村商圈的商铺价值、住宅均价也在节节攀升。在新旧时期，都可以保持如此旺盛的姿势，主因李家村商圈以其相关配套的优越性形成特有的商圈商业价值。而李家村商圈的商业价值形成的因素具体可以概括为天时、地利、人和。

二、李家村商圈的环境：

天时

　　随着西安城市规划的走近，市区政府积极推进了城中村改造，倾力支持核心商业项目的建设，以点带面促进西安“旧貌换新颜”，城中村改造成为大势所趋。李家村被国务院点名为必须彻底整改的重点消防安全隐患单位。自05年3月来，碑林区政府制定了《碑林区李家村服装城地区道路拓宽和整体改造意见》、《李家村综合改造工作方案》、并先后四次修改了《李家村地区综合改造建设规划设计方案》，经西安市政府常务会议研究通过。万达与碑林区政府一拍即合，把李家村交于万达集团进行改造，“再造城市主场”。政府支持、万达再造为李家村商圈的发展添上 “天时”的一笔。促进了李家村商圈的完善。
   
地利

　　房地产界的一句名言：“房地产除了地段还是地段。”这句话同样适用于商圈。好的地段可以使一个商圈绝处逢生、也可以使一个繁华的商圈更上一层楼。李家村商圈的地理位置占有绝对优势，坐落于西安两条主干道雁塔路与文艺路十字西北，交通便利，南距大雁塔三站路、北向两站至和平门，处于文化氛围比较好的南郊，离市区近，而且位于商业氛围浓厚的雁塔路上。可以说李家村的繁华取决于其自身的地段。
　　绝佳的地段配以完善的配套打造出李家村商圈的上好“地利”。
    交通配套：距离钟楼5站路；去火车站5站路；到大雁塔三站路；到小寨五站路。目前有5路、25路、30路、41路、606路、609路、313路、23路、700、教育专线等十几条公交线路通向东西南北。不但车次较多、而其车辆较为密集，所以说李家村商圈的交通极为便利，满足了一个商圈正常发展与运转的需求，有过之无不及。
　　金融配套：中行、工行、交行、招商、商行、建行、交行、光大银行、邮政储蓄等多家金融机构围绕四周，商业所需的金融要求一应俱全。
　　休闲娱乐配套：由于原来李家村商圈本身有相当好的商业氛围，所以这方面配套一点都不缺少，商家有爱家文艺路店、华润万家雁塔路店、秋林公司李家村店、天域商城、苏宁电器等，以及好乐迪、夏绿地、512量贩、多家电玩城等娱乐场所；酒店有天域凯莱大酒店、悦洋酒店、陕西金座大酒店、煤研宾馆等星级酒店多家。同时还有多家饭店遍布周围，如：国人川菜、肯德基、格莱雅等。休闲娱乐配套较为齐全，吸引了不少的人来娱乐放松。
　　而如今的万达广场餐饮、娱乐、休闲、购物一条龙的设施服务比较齐全。国际品牌百货、世界级连锁超市沃尔玛、五星级万达影城、神采飞扬大型电玩城、数码城、大型电器连锁、KTV、高档主题餐厅、三万平米商业步行街、特色美食街、中外时尚餐饮等等，吃喝玩乐购物逛街。万达广场的多业态组合方式吸引着众多的人前来。
　　商圈周边高校林立，人文氛围浓厚，三二三医院、空军医院等医疗设施条件一流，为这里提供了足够的医疗保障。
　　仅仅有地利的优势，如果没有足够的人流量，商圈的发展也必受影响。李家村商圈不但地段优，人流量也够大，下面就从人群来分析下李家村的优势所在。

人和

　　李家村周边科研单位较多，而且与西安建筑科技大学隔路相对、并与长安大学、西安科技大学仅为一站路的距离。科研单位众多以及庞大的学生群体购买需求旺盛，形成了强大购买力。另一方面，曾经车水马龙的服装市场带动了周边商业氛围的大发展，聚集了不少的人气使得李家村声名远扬。东西南北四方可达的便利交通使得这里的人流量逐日增多，周边的休闲娱乐场所众多也吸引着很多人来娱乐，使得这里越来越繁华，而便利的购物超市华润万家、秋林公司也为这里集聚了不少的人气。而雁塔路的电子一条街也给这里带来了不少的人群。新开业的万千百货也吸引着不少的购物人群。从人流量方面来看，李家村商圈没有最多，只有更多。

　　李家村商圈天时、地利、人和三者齐备，以崭新的面貌腾飞势在必行。

三、展望：

　　现如今万达广场的开业标志这李家村商圈的重头再来。从以上的描述与数据显示，这里的商铺租金与住宅房价涨幅较快。租金、房价大的增幅空间、浓厚的商业氛围、便利的交通、充足的客源，处处透露出李家村商圈的无限潜力。
　　新旧的更替使李家村商圈更加的繁华，借助李家村服装城的累积人气，万达广场凭借显赫的地段、成熟先进的运作模式、多业态的互利组合、形成整体板块优势，必将会给李家村商圈的明天带来新的一页。