商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

    西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……

    在西安的诸多商圈中，以政府安居工程带动整个片区的开发，进一步推动市政配套设施的完善、交通网的形成以及商业的繁荣直至商圈的形成，明德门算是比较典型的。西安房地产信息网数据研究中心对明德门商圈的范围界定为：长安路以西，东仪路以东，丈八东路以北，青松路以南区域。

（图片来源：西安房地产信息网数据研究中心）     

    据史料记载：唐长安城是在隋大兴城的基础上建成的，而明德门是长安城的正南门，位于长安城的中轴线，朱雀大街的南端。其规模宏大，是当时长安城最大的门。明德门门址东西长52.5米，南北进深16.5米，有5个门道，每个门道均宽6.5米。门道间的隔墙厚2.9米，门道两侧有排柱柱坑，每排15个，东西对称，各门道中部原都有门槛，用青石制成，现仅存留部分残件。东门道石门槛宽0.4米，厚0.26米，残长3.7米，门槛上有车辙的沟槽四条在正中门道。残留的西门槛较其他制作更为精致，上面雕刻有流畅的卷草花纹及浮雕卧兽，具有较高的艺术价值。

    以安居改造而崛起的城市新社区商圈

（图片来源：西安房地产信息网数据研究中心）
 
     

    千年前的明德门，气势辉宏，而千年之后，这里则成为遗址。几年前的明德门还是一片荒地，居住其中有点被流放的感觉。但短短几年时间，政府引资几十个亿，投资8.5亿，使明德门地区形成了以政府安居工程为核心的现代化小区，成为国家安居工程教师住宅小区、西安住房改革的示范性样板工程，解决了上万户市民的居住问题。如今的明德门高楼林立，医院、商店、幼儿园应有尽有，绿草成茵、景色靓丽、交通方便，处处让人感受到现代化住宅的气息，感叹生活的日新月异。

以社区型业态为主的商圈价值凸显

    明德门区域紧邻小寨商贸区，西靠高新开发区，南接西部大学城，自然博物馆、大明宫雁塔购物广场、电视塔等环伺周边，可谓处于城市发展的“金三角”地带。朱雀路南北即将贯通，丈八路全段贯通至西高新，广场西路直通含光路，青松路连接长安路与电子二路。随着西安城市发展的持续南扩，以社区型商业为主的商圈业态已基本形成，同时商圈价值也正随着区域入住人群的不断进入正逐步提升。

     目前明德门商圈社区型的商业业态分布特征极为明显，诸如零售型业态如便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等应有尽有；服务型社区商铺的商业形态如餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等使明德门区域的商业氛围愈显浓郁。

（图片来源：西安房地产信息网数据研究中心）

    西安房地产信息网数据研究中心对明德门商圈商铺租价监测情况来看：2001年区域商铺租价为32元/平方米.月，至目前为止租价已升至52元/平方米.月。作为社区型商圈此租价水平相对于全市而言处于平均水平，但从商铺投资角度来看，由于租金成本相对较低，同时作为社区型商铺有着经营收入相对稳定的特征，因此商铺经营而方言风险相对较低。

    对明德门商铺的投资收益率测算来看，01年商圈投资收益率约为5.6，目前已升至8.1，商圈投资价值逐步提升。

    配套建设的推进提升商圈房地产价值

    能够满足业主的各种需求，这是一种“成熟”的优势。超市、医院、银行密集于此，给人们购物、就医带来方便繁华与便利让业主一出家门就可畅达目的地。而且周边集中了大量的学校、金融、商务、文化、服务机构，师大幼儿园、爱华幼儿园、童得梦幼儿园等，师大附小、交大二小、明德门小区，师大附中、陕西师范大学、西安外国语大学、政法学院、美术学院、石油大学、邮电学院等，为孩子的就学创造了便利的条件，当然，也为到“大学进修”创造了更便利的条件。

      在朱雀大街南段的改造后，这里的交通条件显然是越加便利，公交系统也越加完善，原来的203、46早已经把路线延伸到明德门，同时后来开通的212也距离项目不远，可以到达高新区，加之原有的210、106、401、30、704、713，通过这些公交车可以到达西安东、西、北以及高新各个区域，同时321、4-01也可以通向长安区。

宽阔的交通线（图片来源：西安房地产信息网数据研究中心）

    房价节节攀高

    3年前，西安人可能刚知道世家星城，购房者在购买的时候，可能也没有想到3年后，这个区域的发展会如此迅速，房价上涨速度会如此迅猛。明德门在某些方面如同长安区：2002年，长安撤县设区后，随着西部大学城及太阳新城、智慧城、摩登小镇等项目的建设，目前已经成了西安乃至周边购房者向往的居住地。 
 

（图片来源：西安房地产信息网数据研究中心）

    历史的机遇和自身的发展，让明德门区域成了连接城南与市中心的纽带。这里离绕城高速公路不远，近水楼台，交通系统自然发达，可迅速到达西安各大繁华地区；这里还有世家星城、伟丰花园、怡园洋房、花溪湾、名城雅居、华城国际等规模化居住社区，在板块内已经形成较为浓郁的居住氛围；商业、学校、医院、银行等市政配套一应俱全，麦德龙购物广场，人人乐购物广场，家世界购物广场，大明宫建材市场等大型购物广场蜂拥而至，目前，此区域业已成为商业配套齐全的高品质生活区。

    2001年的明德门商圈住宅均价仅2073元/平方米，而至08年均价已突破4000元/平方米，达4137元/平方米，平均年增幅达9.02%，增速明显高于全市平均增长水平。

    伴随着随城市南扩，以及周边高新区域、小寨商圈、西部大学城区域建设推进的辐射带动，明德门商圈作为这些城市发展的“金三角”区域，无疑已成为城南乃至西安房地产市场发展的热点区域，目前区域中心区域的城中村――杨家村的改造也已提上日程，一个更具现代都市氛围、生活配套更趋成熟的新商圈将成为西安诸多商圈中的又一大亮点！

（图片来源：西安房地产信息网数据研究中心）