边家村商圈作为一个临近钟楼商圈的大学商圈，主要是高校周边形成的一个商业业态，定位的是一个区域性的城区性，而不是一个城市的商业中心，所以级别规模会相对小一些。根据西安房地产信息网数据研究中心对影响商圈范围的主要因素的分析，将边家村商圈位置界定如下：以边家村为中心，半径一公里范围的区域。

圈内消费群体特征分析

                 （图1）        数据来源：西安房地产信息网数据研究中心

      作为大学商圈，消费市场主体主要有高等院校师生组成。自1999年大学扩招以来，高等院校学生队伍越来越大，据西安房地产信息网数据研究中心统计：边家村商圈有效消费人口数量约为11万人，其中高等院校学生数量占80.4%。西安房地产信息网数据研究中心对圈内高等院校学生抽样调查数据显示：圈内学生月人均消费额约400元，总体消费力有限，表现“次多量少”的特征。

圈内商业现状

      作为距离钟楼商圈最近的大学商圈，圈内商业主要集中在太白路和友谊路两侧，经营种类主要针对学生群体，以15-30平方米的临街商铺经营饮食、服装饰品和文化娱乐为主，通过（图2）可以看出圈内业态丰富，以学生为主要服务目的的商圈氛围以很明显得以体现。大型商业百货市场数量主要有太白商厦、太白路天天商业街、太白路批发市场、人人乐崇尚百货、海星超市、西北商城、 边家村蔬菜副食综合市场等，其中多数属于建设年代较早，内部装修陈旧已逐渐与年轻时尚购物出现脱节，除“崇尚购物”外无类似小寨商圈“飞炫广场”、“好又多地下商场”等以年轻时尚购物为主体布局的购物广场。

圈内个人投资分析

1） 商铺投资

      边家村商圈拥有优越的地理位置和庞大的消费群体，高等院校消费行为和购物成本为商圈内的投资者提供了巨大的商机和风险。据西安房地产信息网数据研究中心调查显示：圈内大型商业百货市场如：“太白路天天商业街”、“西北商城”等店铺租金在250-300元/月平方米，其他临街的商铺租金在120-150元/月平方米之间。

 
      面对学生这一特殊的消费群体，购买力的大小极大影响着他们的消费习惯：成本几角钱一杯的珍珠奶茶，几块钱一杯依然热销，利润率高达1000%。而100元成本的一件衣服，即使利润只有10%，110元一件也未必有人问津。因此个人投资时如果只对商业业态进行简单的复制，风险也就随之而来。据西安房地产信息网数据研究中心统计：圈内太白路、友谊路的临街商铺一年平均易主率约为14%左右，高于一般性的商圈，有的商铺甚至一年之内会易主3到4次。因此作为个人投资而言，前期应对市场进行详细调研定位，不能盲目跟风。

2） 住宅投资
 

（图3）       数据来源：西安房地产信息网数据研究中心

       现圈内新商品房主要有“建苑家园”、“学林雅苑”、“千叶华园”、“金仕雅筑”，且以基本售罄。二手房房源主多以单位家属院为主。据西安房地产信息网数据研究中心调查显示：目前城西住宅市场商品房均价3220元/平方米，边家村商圈内的住宅项目基本的均价都在4200元/平方米以上。 圈内二手房挂牌均价格约为3487元/平方米，出租均价为13.2元/月?平方米。城西二手房挂牌均价是3094元/平方米，出租均价为12.1元/月?平方米。圈内承租群体特征明显，出租房空置率在1%左右，静态投资回报率约为5.2%，较其他同等级商圈内项目投资收益来看属中高等水平，商圈适于二手房投资。

圈内房地产开发投资分析

      作为距离钟楼商圈最近的大学商圈，圈内房地产发展却不尽人意，划拨用地和城中村用地限制成为边家村商圈发展的主要制约因素。但随着《西安市二环内及二环沿线工业企业搬迁改造实施办法》的逐步实施，以及《西安市城中村改造工作实施细则》的推进，西安房地产信息网数据研究中心分析认为：圈内土地市场将在2-5年内开始放量，对黄雁村、劳动路等周边区域土地价格统计运用市场比较法，得出现阶段边家村商圈住宅用地开发成本约250万/亩，商业用地开发成本约300万/亩。

1)  商业房地产

      商业物业开发运作前期，利用商圈市场饱和度理论进行分析将准确预测大型商业项目未来发展、经营状况，通过经济收益等重要数据的计算，论证商业物业发展可行性并为开发企业进行决策提供支持和依据。商圈市场饱和度理论主要通过标志相应区域内商业物业市场供应不足或商业物业市场供应过多的经济技术指标--商业市场饱和系数（IRS）进行论证。据西安房地产信息网数据研究中心对圈内主要经营业态市场进行商圈饱和度分析得出：边家村商圈零售商业市场年饱和系数（IRS）为20331（元/平方米），实践表明当年IRS值大于20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高。边家村商圈作为一个大学商圈，作为高校消费人群文化娱乐消费需求较为旺盛，而现在边家村商圈内大型的文化娱乐业态只有“边家村工人文化宫”，市场的稀缺性以及需求性可预见该产业的发展前景。

                               注：由于消费群体以及位置的特殊性，圈内商业地产投资主要研究零售商业市场。

2)  住宅房地产

      按照土地价格为250万/亩，圈内某项目占地50亩，容积率3，财务费用80元/平方米，销售均价为4400元/平方米，建安费用、市政配套等其他费用按照常规标准计算可得出项目成本利润率为18.6%，高于普通住宅规定的利润率为15%。开发企业利润空间较大。圈内住宅项目主要针对客户群体为年轻白领以及投资者，户型面积集主要以1室---2室小户型为主。
  
      总的来说，边家村商圈拥有优越的地理位置、特殊的消费群体等优势，虽然现阶段业态分布比较凌乱且土地市场开发还未走入正规，但周边的黄雁村城中村改造、劳动路工业搬迁等都已开始且初见成效，对于边家村商圈的区位优势，改造后这些影响圈内商业发展的不利因素都会在城市改造的大流中扼杀，这个蕴藏着巨大的市场潜力的大学商圈将会给投资者带来更多的商机。

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