（一）电子城综合环境分析

      1、地理环境

　　电子城，因1986年创建国家级西安高新技术产业开发区电子工业园而得名，南至丈八路，北到吉祥路，东达东仪路，西至太白路两侧。由部分“三线”企业和研究所迁建而成，1991年纳入西安高新技术产业开发区统一管理。园区现已建成2.2平方公里，累计投入资金达20亿元，基础配套设施完善，环境优美。园区现已成为以航空航天技术、电子信息、电子元器件等产业为龙头的现代化工业园区。如今这里已成为西部乃至全国著名的高科技产业园区和成熟的生活居住区。

　　电子城，有国家一类科研院所和企业百余家，园区内商贸发达，邮电、银行、医院等城市服务设施齐全。比较早的社区有万国花园、唐园小区、紫薇花园、紫薇城市花园，近年来又有精典四季花园、我爱我家、世家星城等众多新兴住宅社区，整体居住氛围浓厚。

　　2、 商业环境

　　周边有紫薇宜佳一站式购物广场、恒源祥旗舰店、圣翔购物广场等购物场所，特别是西部电子商业步行一条街五个部分组成西部电子商业步行街，作为西部电子社区活跃的商带，超市、美食、娱乐、服饰、网吧、书城、自选屋、日用百货、美容美发、邮政、银行……构成为主题和谐统一的新商业空间，集观光、休闲、娱乐、购物于一身。

　　3、人文环境

　　周边科研院所众多，高校林立文化氛围浓厚，区域内有西安石油大学、西安文理学院、西安科技商贸学院，另外还有唐城幼儿园、电子城小学、光华小学、电子一中等多所重点中小学。

　　4、医院分布

　　区域内医疗条件也较完备，有210医院、博爱医院、西京职工医院、电子城医院、521医院等医疗机构；由此区域到交通大学第一附属医院也很便利。

　　5、交通状况

　　目前已经有205、210、5、225、716、706、709、教育专线等多条公交车经过，交通方便。

　　6、未来发展

　　随着建设“大西安”的城市进程，城南的配套设施会更加完善，随着电子城以南的地块的开发，电子城的人气指数会进一步上升。相对城中心区域的拥挤、土地稀缺和规划凌乱，远郊区的市政和生活配套不成熟，电子城居住圈整体居住环境会更加舒适。

　　（二） 周边主要商品房项目概况

      周边的商品房除了万国花园、唐园小区、紫薇花园、紫薇城市花园等一些老社区，近年来又有精典四季花园、我爱我家、世家星城等众多新兴住宅社区，整体居住氛围浓厚。

　　（三） 电子城二手房的概况

      从我们对市场的观察来看，城南区近几年来房地产发展极为迅速，城南区的小寨的商业环境的进一步改善，城南区高校众多，同时居住氛围浓郁，居住环境已经较为成熟，电子城的二手房房价现在已经较过去攀升了许多，因此对于此区域的二手房而言无论出租或出售都有很高的利润收益。因此，此区域即适合做长线投资又适合作短线投资。
 
　　一、 从长线投资角度看

　　1、电子城区域二手房适租人群

　　电子城区域内的商业配套也较完善，周边环境、小区绿化配套等方面也有较多优势，离高新区也很近，有句话叫做：“在西高新工作，在城南区居住。”由此城南区成为很多高新上班的白领的居住集中地。而在城南居住区内，针对高新白领一族的适租人群电子城区域相对明德门社区、西高新社区、沙井村具有如下方面的优势。

　　确定了以出租作为投资方式，租价的确定将是极为重要的一环，价格低了作为投资者而言投资收益率太低，房主较为吃亏，既然是一种投资方式，投资收益率是投资者最为看重的一项指标的；但如果租价过高，很多租房的人会望洋兴叹，敬而远之。从目前西安二手房投资收益率来看，基本上处于 6%--10%之间，这对于投资者来说以能保证这一投资收益率而制定的价格而言，市场也是大多可以接受的。对于城南区而言，二手房房源需求量大，而电子城区域内的二手房作为出租而言占有许多优势，因此我们将这一区域的二手房的投资收益率定为7% ，通过以下两个公式来计算租金和投资回收时间。

　　投资回报率计算租金的公式：税后月租金 =投资回报率×房屋单价÷12+物业管理费　

　　由此：投资回收时间 =房屋总款 ÷ 年租金

　　从西安房地产信息网二手房屋出租信息来看，目前城南区市场小区租价基本上处于 11.2—15.9 元之间波动，因此有在此投资意向的人可根据自身情况计算收益计算投资回收时间。
　
　　从市场投资经验来看，假定市场为静态投资回收期在 12-15 年之内均是较为合理的。从城南区房地产市场的发展情况来看，城市建设的不断完善，房屋的进一步增值完全有可能；另一方面同时区域内目前很多城中村项目均面临拆迁，而城中村集中了大量的打工人群，伴随着拆迁，打工人群必然需要向商品房社区转移，市场有效需求量将进一步加大，而市场供应量仍然较为有限，那么房屋出租价格的整体水平必然也将水涨船高。

　　二、从短线投资角度看

　　随着长安撤县设区，我们不难看出“大西安”向南连接长安的发展方向，西万公路两侧的大盘已将长安郭杜与西高新连接在一起，电子城以南社区的开发也随着双维*花溪湾等项目的开盘显现规模。而且人们环境意识的不断提高，环境对房价的影响将越来越大。目前某些地段房价相对较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快，将使这些住房出现较大的升值空间。电子城区域内房产的升值潜力是值得关注的。