投资建议： 慎重选择户型、根据户型定装修标准
投资推荐值： ★★★★☆
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一、项目概况

1、自身状况

      金仕雅筑由中顺集团下的合泰实业开发。项目位于位于西工大、西北大的夹角处，整体规划在建新村内。从中观环境上看处于丰庆路、劳动路、友谊路和太白北路的围合区域内。项目占地6500平方米，总建筑面积约为38390平方米，容积率6.42，总共两栋建筑，其中一栋层高为6，规划为商务酒店。对外出售的仅为32层高的独栋楼，建筑结构为框架结构。规划总居住户数为560户。目前在售的有面积从41平米的一居室到136平米的三居室的十余种户型。目前主要推出的是99.28平米的C户型，2室2厅1卫，位于正南朝向；90.06平米的K户型，2室2厅1卫，位于东北朝向；还有62.55平米的M户型，1室1厅1卫，位于西北朝向。预售证号为2007024。均价3700元/平方米，目前已经修至3层，入住时间定为08年底。

2、周边配套

交通：途经附近的公交车主要有 502、720、800、521、107、K631、15：10、21、205、206、402、K631、6、506、311、722、29、24路等。
学校：西工大附中、西北大学、西北工业大学、西工大附小、西北大附中、附小、陕建一中。
医院：陕西省交通医院、学南路276号、省人民医院。
商场购物中心: 新一家、人人乐、丰庆路东段食品批发市场、糜家桥村北口综合批发市场。
餐饮:小肥羊火锅、德福祥、秦朝瓦缸、竹园村、东来顺。
金融、邮电: 交通银行、商业银行、农业银行、招商银行、建设银行、兴业银行邮政储蓄。

综合来看，项目周边配套还是比较完善的。居住成熟度高。

二、项目投资潜力分析

1、地段分析

      自住看配套，投资看地段。这是业内普遍认同的标准。本案位于城墙西南角，与城内“一墙之隔”。从地理位置看，是城西和高新、城南的结合部。其西侧是风景怡人的丰庆公园和规划建设中的大唐西市。南侧和东侧紧临西工大和西北大两大高校及其附中、附小，文化氛围浓烈。另外，本案临近土门商圈和南二环西段的写字楼密集区。可以说集人文、旅游、休闲、商贸等各种优势于一身，未来增值潜力巨大。

2、承租群分析

      购置房产以出租为手段获取主要收益的投资客最担心的问题莫过于难觅承租客。这一点对于本案来说，并不是主要问题。一方面，本案周边集中了大量的高校教师和学生。尤其是广大高校生，这将是潜在的、庞大的租房群体。另一方面，将眼光向南延伸至南二环，你会轻松发现本案另一适租群――白领阶层、漂一族。从本案自身特点来看，非常适合在含光路以西的城南区域和高新区工作的白领阶层居住。这里生活成本又不高、人文气息又浓烈、上班又近、交通也方便、少了几分繁华喧闹，多了几丝舒适安静。对于上述区域内刚起步不久的白领阶层和漂一族来说，是在是一个不小的诱惑。第三，本案周边拥有丰庆路东段食品批发市场、糜家桥村北口综合批发市场以及不少做学生生意的人，他们构成了本案潜在承租群的一部分。

综述：拥有了一块好的地段和大量的流动人口带来的刚性需求，并考虑到周边配套的完善和居住成熟度，可以暂定本案投资潜力巨大。

三、项目投资收益分析
   
      投资与自住最大的区别就在于是否用来盈利。而投资分析最更本也最关键的地方莫过于投资收益的分析。而房地产投资收益的来源不外乎出租和出售这两种途径。面对动辄几十万的投资，究竟该出租还是出售？这与供求关系、银行利率、各项税费、获得方式、产品本身、投资人的时间精力和资金需求、其他投资渠道行情等因素有关。针对本案来说，通过上文的分析，可以初步肯定其投资价值。那么具体来说其投资可行性和操作方式又如何呢？

1、出售模式
  
      随着西安房地产行业的逐步规范和理性，如今房地产行业的个人投资环境已经告别了暴利时代，产品越来越丰富，信息逐渐透明，赚取倒买倒卖差价的时代已经一去不复返了。目前个人投资房地产的人大多数还是以出租为主，而在出售市场上出现的房源相对来说新商品房还是比较少的，多半是建成年代较为久远的二手房，出售动机在于回收资金用于改善居住条件或做他用。另外，假如一套房产可以用于长期出租赚取长期稳定的收益，那么毫无疑问也同样可以在其租期内选择适当的时候将其出售回笼资金。也就是说，可以出租，必定易于出售。可以出售，不见得可以用于出租。应此，本文主要考虑本案租赁模式下的表现。

假如您有足够的时间、精力和资金，建议您选择出租模式。

2、出租模式

月租金、投资收益率及投资回收期确定

      以投资回报率计算租金的公式(均按每平方米算)：税后月租金 =投资回报率×房屋单价÷实际出租期+物业管理费
      将投资收益率暂定为5％，按照高层的物业收费水平取平均值每月每平方米1元，按每年空置一个月来考虑，并忽略各项税费，则：
      税后月租金 =投资回报率×房屋单价÷实际出租期+物业管理费
      税后月租金 =5%×3700÷（12－1）+1＝16.8
      静态投资回收期 =单价 ÷月租÷(12－1)= 20年
通过更进一步的测算可以得到以下一组数据：

表一：
 

      笔者一朋友日前就在该区域内租了一间房子。位于安康办对面、老糜家桥小区内、翡翠城后面。面积约为23平方米的民房，一个厅，一个小卫生间和一个小厨房，简装，无家具。裸租金为每月280元。一次性必须交一季度房租，房东还很牛的。平均12.2元/平方米。如此看来，本案的户型经过简装后租金保守估计为19.5元/平方米，甚至是21.2元/平方米是完全可以实现的。而这样的价格对应的投资收益率完全是可以接受的。
      从表一数据可以看出，租金小于19.5的时候，投资回收期受租金的影响非常大。每平方米多一快钱，就会导致投资回收期缩短好几年，从而大大提高资金周转速度并降低投资风险。相对于未来好几年的未知变化，如今每平方米1元的价格变化还是很好控制的，可以说是以小搏大。举个例子来说，房间内多一个漂亮的沙发和茶几或许就可以使租金增加一块钱，而这些成本完全可以通过增加的这一块钱在一年的租期内收回，更重要的是可以使投资回收期缩短好几年。而当租金大于21.2这个水平的时候，受影响的敏感程度逐步降低。并且租金水平就目前而言很难达到。因此不做评论。

四、投资建议

1、户型挑选
   
      本案目前推出的主要户型有99.28平米的C户型，2室2厅1卫；90.06平米的K户型，2室2厅1卫；还有62.55平米的M户型，1室1厅1卫。从本案承租群的分析可以看出，在挑选户型的时候应首选2室和1室，面积在60平方米左右的户型。一来总价低，对于投资者来说进入推出的壁垒相对小了很多。而来，小户型更容易吸引附近高校学生合租，对于在高新、城南或者附近上班的白领阶层、漂一族来说，购置或租用小户型多半出于过渡或者暂居的考虑，因此2室或1室，面积空置在50平方米左右的房源很受青睐。

2、装修标准
  
      仍然从需求出发，本案的承租群主要为学生和刚起步不久的上班族。对于要求合租的学生来说，精致的装修到没有太大的必要。只要备有一些最基本的家用品，如床、电视等。而对于上班族来说，他们具备充分的想象力和一定的支付能力，对生活品质越来越看重。精装修的房源对于他们来说是最适当的选择。因此，对于房屋的装修标准建议视情况而定。如果户型、朝向均不太理想，面积又不大，建议简装。适当添加一些必备家庭用品，二手的也无所谓。对于学生来说，有总比没有好，省得自己再到处配，如此看来，多一个沙发、多一个床甚至是床更大更新一些都可以成为有力得竞争要素，为您得成功出租添加砝码。而对于上班族来说，建议精装修。其实，羊毛出在羊身上。正如前文所说，即便是多了上千块钱的家具或者装修费用，只要能让价钱上升1块钱，对于投资者来说都是非常划算的事情。

五、项目投资风险分析

      综上所述，可以看出本案的投资是可行的，是有利可图的。但是“风险与利益相随”是永恒不变的真理。
      首先，本文有实例论证，同时也有理论探讨，限于篇幅和客观情况，在计算投资收益率和月租金的时候，省略了很多因素。如资金的时间价值，利率的变动、市场行情的变化、各项税费的收取、其他投资市场盈利对比等。因此本身的投资建议也仅供参考。
      其次，对于本案而言，其最大的竞争对手在于邻居－西雅图翡翠城、早一些的学林雅苑和规划建设中的大唐西市。还有该区域内普遍存在于城中村的民房，在竞争如此激烈的今天，谁能为20年左右的投资作出预测和保证？竞争是最大的风险。
      第三，产品本身问题以及开发商对于承诺的兑现问题。笔者在此并非针对个案。而是业界普遍反映并存在着的一个问题。这都对投资者的投资行为带来一定的风险。
      第四，众所周知，房地产行业受政策和宏观经济形式的影响非常之大。目前业界普遍认同的观点是宏观调控政策还要继续。究竟会把房地产行业带向何方？目前股市牛气冲天，会不会继续吸纳更多的资本注入又或者是崩盘从而深远影响房地产行业的融资？这一系列不得而知的因素都为投资者带来风险。

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