1、 环境状况

　　项目地处明德门北区，是城南相对比较成熟的居住圈，周边高楼林立，有长江丰泽园、凯旋广场、铁峰金水大厦、明德新天地等项目，且紧邻城南的高校区，人文素质较好。但是，项目周边有杨家村和西八里村两个城中村，流动人口较多，一定程度上为区域内居住环境增加了不安定因素。另外由于项目紧临朱雀南路和广电南路，噪音污染在一定程度上是存在的。

　　2、 商业配套较完善

　　项目周边的商业配套是比较完善的：明德门北区的沿街小店、杨家村市场、长延堡商城、以及家乐超市都为购物提供方便。人人乐超市每天也会有免费班车接送顾客，到人人乐购物广场、大明宫雁塔购物广场购物也很方便。随着盛唐古街、朱雀家乐福等综合大型商业项目的建设，未来这一地区的生活配套设施会进一步完善。区域周边还分布有招商银行、农业银行、建设银行、工商银行、商业银行等多家金融机构。
     
　　3、 人文环境

　　城南高教区知名高校云集于此，文化气息浓郁。幼儿园有师大幼儿园、爱华幼儿园、童得梦等幼儿园；中小学有师大附小、交大二小、明德门小学、师大附中、85中分校；大专院校有：石油学院、西北政法大学、西安外国语大学、陕西师范大学、交通大学等。

　　4、交通状况

　　南方星座的的交通、区位优势是比较明显。项目周边城市快速交通干线四通八达，朱雀路、长安路、丈八东路、绕城高速相互贯穿，将明德门与西高新、小寨、曲江、高教区紧密连接起来。目前项目周边有5路、18路、30路、46路、704路等17条公交线路,出行是十分便利的。随着地铁2号线的建设，项目未来的交通会更加便捷。
     
　　5、医院配套较完善

　　项目周边主要有交大第一附属医院、电子医院、省肿瘤医院、同济肾病妇产医院、儿童医院分诊部等多所医疗机构，医疗配套较完善，就医是十分便利的。

　　6、餐饮配套较完善，休闲娱乐设施规划良好。

　　由于项目地处相对成熟的明德门居住圈，餐饮配套方面是较完善的。周边有小六汤包、顶顶香煎饼、朱军塘坝鱼、佰人王麻辣烫和各色小吃。周边的明德门街小公园和拟建的烈士陵园绿地广场等会为不可多得的休憩游玩好去处。

　　(四) 南方星座项目内部概况

　　1、项目结构及价格概况

　　项目由A、B 两栋30层和C、D两栋31层沿街高层组成， 1—5层为临街商业，6—30层是公寓住宅。其户型设计以两室和三室为主，面积从71㎡—140㎡，户型方正实用。目前在售的主要是130至140平米的三房和四房，均价3600元/平方米。不足之处是项目并非板式结构，可能在采光与通风等方面有劣势。而相比2007年1月份城南区普通住宅3543元/平方米的均价，这个价格也是稍微偏高的。

　　2、项目配套概况

　　项目的容积率为6，绿化率为3.0,小区的绿化面积非常有限,几乎没有什么景观设置。项目的物业管理由腾捷物业担当，项目24小时四重安防，市政集中供暖。总体来看，南方星座项目内部的景观配套不是十分理想。

　　(五) 南方星座所具有的优势和适租人群

　　1、 南方星座在其所属区位具有的优势

　　南方星座地处文化氛围浓郁的城南高校区，坐拥明德门社区成熟的生活配套。其特有的区位优势使该项目具有相当大的发展潜力。随着地铁二号线的建设，这里的交通会更加便捷，这对于在西高新、城南工作的置业者是极具吸引力的。

　　2、南方星座投资后的适租人群

　　(1)附近高校的外籍师生

　　南方星座位于城南高校区，项目周边的交大医学院、西安外国语大学有大量的外国留学生和外籍教师，据西安房地产信息市场调查，这部分人群追求居住的舒适度，而且要求距离学校不要太远，他们大多数选择在明德门社区租住配套设施较好的公寓。

　　(2)在西高新和城南工作的年轻白领

　　这部分人群一直是中小户型的追捧者，他们具有一定经济能力。目前，从西安市场调研的结果看，单身购房的人群比例不是很高，向往自由的年轻白领通过租用小户型住房享受自由的生活空间，他们在乎的是房屋的周边环境，其中交通是否便捷，是否靠近商业区，生活娱乐设施是否完备是他们关心的焦点问题。南方星座所处的明德门社区比较符合这一人群的要求。南方星座项目的以中等偏大的户型为主，只有少量70多平米的户型比较适合这一人群的需求。投资者是选择长期投资的话，选择中小户型是不错的选择。而选择短期投资的，则根据自身情况选择合适的户型。

　　(3) 在南郊创业的中小型企业

　　在南郊创业的中小型企业也是南方星座投资后的适租人群。南方星座项目所在位置，交通便利，这里距城南其他区域、高新都较近，而房价也较上述区域低。在这里办公是比较适合的。另外这些中小型企业也可以考虑“以租还贷”的方式在此投资。
 
　　(六)南方星座投资的风险　　

　　项目周边的商业和文化氛围是比较好的，交通也比较便利。但周边的自然环境不是很理想，景观建设较少，南方星座的内部的容积率也较高。由于明德门社区建设的比较早，我们只能寄希望于杨家村和西八里村的城中村改造和拟建的烈士陵园绿地广场来改善这里的整体环境。

　　南方星座的户型设计是比较合理的，但是主力户型主要是大面积的，对于长线投资是不太适合的。由于周边同类型的物业很多，如要长期投资，对社区的周边环境、内部设施的考查是十分重要的。

　　综合看来，南方星座所在的区域，是城南相对比较成熟的生活区，周边人文环境较好，随着地铁二号线的建设，城中村的改造还将带来一定的升值空间。这对于在西高新和城南创业或工作的投资置业群体来讲，是比较好的选择。但投资置业有一定风险，投资者一定要根据自身情况，慎重选择。

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