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2012年第44期

新政下西安楼市回暖加速 市场普遍性看涨房价

八百家研究中心 时间:2015-06-30 15:06:48 评论:0 点击:
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  6月全国性楼市回暖之声此起彼伏,让关注并投身于当下“风雨飘摇”的股市大众再次将眼光放回楼市,于西安而言楼市“新九条”、央行“双向降准”、取消存贷比接连利好,更让筑底良久的西安楼市不再淡定。

  颠覆:西安“新九条”组合拳面面俱到可谓史上最强

  “新九条”明确取消了自2006年已实施9年的“90/70%”政策,并鼓励购买90平方米以上住房消费;将严控多年的购房落户政策再次推出;将在去年底取消对外地人“限购”政策基础上,明确以户籍落户鼓励外来购房,再加之新出的商品房作为保障房的回购政策......这些政策相对于过去多年的政策导向无疑具有颠覆性,甚至是背道而驰,从行政手段、税收政策、户籍政策方面面面俱到,也可看出地方政府救市之心之殷切......

  那么,新政下市场将会发生什么样的变化?西安房地产信息网数据研究中心在此做以简要预判:

  房价:销量连续三月上扬 各界看涨一片

  对于楼市回暖的判定,西安房地产信息网数据研究中心认为“销售量及价格连续三个月走高“方可予以认定。2015年1至5月西安商品房销售面积同比2014年上涨28.28%,且前三个月销售量同比呈现逐月上扬,销售的走高已成事实。而从房价走势上来看,西安房价已经持续近10个月呈现回落走势,至4月份开始呈现筑底盘整,这一方面是前期房地产政策、金融政策、税收政策等持续叠加拉动导致,同时房地产项目利润率已经回归平均利润,下降空间极为有限。这一方面是前期房地产政策、金融政策、税收政策等持续叠加拉动导致,同时房地产项目利润率已经回归平均利润。价格在新一轮政策的拉动下小幅拉升将成为必然。

625新政后房地产各界对房价上涨预期
625新政后房地产各界对房价上涨预期

  此次政策出台后,研究中心通过对业界相关人士的致电、线上及线下采访得出,业内纷纷表示房价上涨成为市场趋势,其中68%的行业专家对房价持上涨态度。

  投资:回暖≠增值 房地产投资价值趋窄

  尽管楼市回暖有望,但并不意味着房地产投资抄底时机的来临。从投资角度而言,房地产行业的升值空间已经持续收窄,并且积重难返。以西安为例,根据西安房地产信息网数据研究中心的统计数据显示:目前在售存量商品房去化仍需20个月左右,高库存决定了短期内房价难有大幅增长空间。而从中长期分析,我们仍从西安楼市的供需结构判断,西安目前户均存量住房拥有套数达到1.2--1.3的水平,供大于求已经是不争的事实,也决定也中长期的房价增长极为有限。

  西安房地产信息网对目前西安的房地产静态投资收益率估算,与银行定期存款利率相差无已,投资价值明显偏弱,因此我们看到房地产投资客已经在市场上逐步淡出。

  需求:90平以上住房需求比例将进一步加大

2015年西安购房者面积需求结构
2015年西安购房者面积需求结构

  2015年改善性需求结构比例回升,而在“房产税“的未来影响预期下,一步到位的三室房型已呈现放量,在目前的90平米以上住房落户政策引导下,这一区间段的户型后期需求比例增长无疑也是必然。

  时机:20年月供少还201元 政策放宽购房正当时

  2015年上半年央行三次降息,贷款利率下调0.75个百分点,研究中心按当前西安房价6800元/平米计算购买100平房子,20年月供相比年初少还201元。对于首置及改善自住购房者而言,降息政策的叠加,使得置业成本一降再降,同时后期房价小幅上扬已成趋势,显然现阶段无疑是置业入市的好时机。

 

2014.11.22

2015.3.1

2015.5.11

2015.6.28

商贷(五年以上)

6.15%

5.90%

5.65%

5.40%

公积金贷款(五年以上)

4.25%

4%

3.75%

3.50%

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来源:西安房地产信息网 编辑:研究中心 作者:张雷
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