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2012年第44期

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2012年第44期

2015年西安房地产市场预警分析

八百家研究中心 时间:2015-01-26 08:37:10 评论:0 点击:
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 2014年,房地产市场不平凡的一年。中央政策以“稳”为主,各地政策灵活调整,加速房地产市场化转型,限购、限贷手段逐步退出;信贷、公积金、财政补贴等多轮支持政策横空出世。二线城市的西安,2014年房地产市场整体呈现量涨价跌的态势,时至2015年,西安楼市又将呈现何种走势?西安房地产信息网数据研究中心从宏观经济、政策、土地、商品房、二手房五个层面对西安楼市进行预判。

  一、宏观经济——新常态下中国经济将平稳运行

  我国进入经济发展新常态,现阶段正处在“增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段,将出现一定的结构性减速,但中国经济增速仍将保持在合理区间。年末的中央经济工作会议指出,2015年将“坚持稳中求进工作总基调,坚持以提高经济发展质量和效益为中心,主动适应经济发展新常态,保持经济运行在合理区间,把转方式调结构放到更加重要位置”。总体来看,中央开始接受更低但更加具有可持续性的经济增长速度,做到“调速不减势,量增质更优”,改革也成为2015年的重头戏。

  预计2015年我国经济仍将在改革中平稳运行,通过一系列改革措施释放红利,激发市场活力,提高资源配置效率,维持新常态下经济的平稳增长,但由于内外部因素影响,经济进一步放缓的可能性较大。

  二、政策层面——调控将回归市场化 地方政策更趋灵活

  2014年以来,限购、限贷等调控手段已经逐渐退出,包括保障房建设、不动产统一登记、房地产税立法、土地制度改革等在内的长效调控机制正逐步建立,通过长效、可持续、稳定有效的市场和经济手段使房地产市场化水平进一步提升。展望2015年,我国逐步健全不动产统一登记配套制度,并预计于2016年全面实施,为房产税的实施及长效机制的完善奠定基础。同时,房地产税立法及改革工作逐步推进。此外,预计未来仍将加强土地节约集约利用,严格控制特大城市新增建设用地,保障棚改等保障性住房的合理用地需求。

  整体来看,未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定,从而促进市场建立自身的调节机制,保障长期稳定发展。与此同时,近年来,不同城市的价格、供求结构等市场特点差异性愈加明显,各城市也应“因城施策”,保障房地产市场平稳运行。

  三、土地市场

  房企应根据未来市场“去库存”的主基调调整拿地投资策略

  宏观经济仍然处于调整期,房地产市场不可避免仍然会受到影响,楼市短期内难以有较明显的好转,此时,各地楼市成交量及库存去化周期压力继续表现分化,房企拿地策略进一步分化,最终使2015年全国土地市场表现更加差异化。因此,对于房企来讲,应该根据未来市场“去库存”的主基调调整不同城市的拿地投资策略,加大对于一线城市及部分市场基本面良好的二线城市的投资力度,适当缩减其他有较大去库存压力的城市的投资拿地规模。

  新的经济规划或热点区域的土地市场值得房企关注

  新的经济规划或热点区域的土地市场仍然值得房企关注。比如各地新区规划获批、地铁线路沿线热点区域等等,都会带来楼市的投资机会。西安房地产信息网数据研究中心通过对西安地铁沿线房地产市场的统计分析发现,西安地铁开通前后,在售商品房的价值不断攀升,涨幅在40%左右,远高出一线城市的广州,可与发展较快的深圳相媲美。与此同时,与西安市在售楼盘均价相比,地铁楼盘在售均价明显高出其他普通楼盘,随着三环及其外围区域的不断开发,地铁的价值也将更加凸显。

  房企拿地模式通过“地产+X产业”方式进行“跨界”投资

  2014年,在银行信贷紧缩的市场背景下,全国房地产市场进入了新一轮的市场低谷期,全国房地产行业面临着新一轮的市场变革。而这样的变革主要变现为:在楼市充分竞争的市场环境中,全国性品牌大企业通过过去几年在房地产市场的直接跑马圈地模式受限,尤其是在土地成本、融资成本持续攀升的市场背景下,企业延续过去“圈地囤地”模式已不可取。同时,住宅行业开发利润率的逐渐走低,房企原有的以单纯住宅业务为主的开发模式已经过时,这对于品牌房企来讲,在完成全国化布局之时,又不得不马不停蹄战略转型,考虑业务多元化或依托房地产主业进行“跨界”转型。此时,企业势必会通过其他间接方式进行拿地,尤其是在新型城镇化的市场背景下,房企势必会走向产业扩张与转型之路,通过“地产+X产业”方式进行“跨界”投资,实现企业的拿地与发展战略的转型。

  四、商品房市场

  楼市供应放量 置业需求趋于增长

  2014年西安房地产投资增速显著下滑,同时新开工项目数量明显减少,这就意味着未来一段时间的市场供应量将会出现一定的减少,库存增长速度逐渐放缓,而伴随着市场政策的松绑,市场需求将呈放量之势;其次,根据中央经济工作会议,2015年经济工作的重心是稳增长,而上年房地产投资的严重下滑直接影响了宏观经济的平稳运行。可见,2015年,西安房地产市场供应在政策扶持及市场需求放量,加之西安城市建设的种种利好,未来西安房地产市场供应将呈现增长之势。

  库存压力依然 楼市量价将持稳

  西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:截至2014年12月31日,西安住宅结转可售面积增长至2019.46万平米,较2013年同期增长16.84%,库存压力仍在持续垒高。去化周期也由上年度的17.44个月进一步增长至18.73个月。鉴于房企持续增大的库存量,多数开发商经营压力持续显现,因此尽管随着930新政、央行降息等一系列利好政策出台,对楼市销售带来阶段性刺激,但高库存下房价难有明显上扬可能,预计2015年西安住宅市场房价仍将整体走稳,性价比水平与本年度相对持平,对于购房者而言,仍是较好的置业时间窗口。

  改善型需求上扬 曲江二期等改善型区域性价比或将下行

  随着单独二胎政策、限购取消、限贷放松、银行降息等政策的陆续出台,改善型购房者正逐步放量入市,使得限购政策下持续被抑制的改善型置业区域市场价值将进一步释放。西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示:2014年7月,西安商品住宅单套成交面积为102平米,然而截止11月底,该项指标已上涨至107平米,可见部分改善型需求已然入市。预计诸如曲江二期、高新区等改善型置业集中区域2015年房价将走出谷底呈现一定上扬表现,从而影响到区域性价比水平的下行走势,此类区域置业宜早不宜迟。

  中小企业项目性价比有望进一步提升

  截止2014年末,西安市2014年西安品牌房企供销量占市场总量69%,较2013年的65%上升4个百分点;品牌房企为市场主导,刚需为主体的产品扁平化、同质化加剧,以品质、服务及性价比为核心的竞争更趋激烈;将使得中小房企项目面临更加严酷的竞争环境,中小企业在2015年度降价促销行为预计将显化,规模较小的项目性价比有望进一步提升。

  五、二手房市场——不动产登记正式落地 二手房供应或将增加

  2014年,虽然限购、限贷等一系列松绑政策接连出台,但对西安二手房市场并未起到立竿见影的效果。然而,12月22日中国政府网公布《条例》,对不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等内容逐一做出规定,这意味着中国不动产统一登记从筹备和热议环节走入实际操作阶段。由此可以预见,2015年,二手房市场挂牌量将有一定增加,但鉴于二手房在西安楼市所占份额,二手房交易量及价格将不会有大涨大跌之势。

  此外,2015年1月1日起,西安城六区内对已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的,当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订《西安市二手房买卖合同》,并委托市房产交易中心设立的资金保证机构实施资金监管,以保证买卖双方的合法权益。随着政策的进一步完善,有效保障了买卖双方利益,促进西安二手房市场交易。

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来源:西安房地产信息网 编辑:研究中心 作者:任永娟
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