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·2012年3季度西安房地产
2012年第44期

2014年西安土地市场发展报告

八百家研究中心 时间:2015-01-16 08:05:50 评论:0 点击:
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  一、2014年全国土地政策动态及政策解读

政策名称
主要内容
出台目的
1.19日中共中央、国务院:《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》
2014年中央一号文件19日公布,提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,与国有土地同等入市、同权同价。
进一步解放思想,稳中求进,改革创新,坚决破除体制机制弊端,坚持农业基础地位不动摇,加快推进农业现代化。
2.10日西安市人民政府:《地下空间开发利用管理办法》
《办法》规定地下空间将进行有偿使用,鼓励社会团体、企业、事业单位和个人采取合资、独资、股份制等形式,开发利用城市地下空间。地下空间用地实行出让和划拨两种方式。
这将成为解决“城市病”、提升区位优势、搞好防灾减灾的重要法规
2.20日国土部: 强化管控落实最严格耕地保护制度的通知
毫不动摇地坚持耕地保护红线,强化土地用途管制,全面落实耕地数量和质量保护战略任务,加强土地执法督察,严肃查处乱占滥用耕地行为,落实共同责任,建立耕地保护长效机制
充分认识保护耕地的极端重要性,确保耕地实有面积基本稳定、质量不下降,提高土地审批效率,严防弄虚作假和随意扩大退耕范围,促进节约用地、保护耕地。 
3.7日国土部:热点城市将加大供应共有产权住房用地
全国政协委员、国土资源部副部长胡存智7日接受中国证券报记者采访时表示,在热点城市,今年将加大共有产权住房用地的供应。
在供不应求的市场状态下,增加供应有利于维护市场稳定,给过热的市场降温。
3.11日南京市政府:“宁七条”
“宁七条”主要针对“刚需”市场、增加中小型商品房供应等层面提出了7条措施,其中最引人注目的有3条是9050政策、限定地价、按季度分解控制房价涨幅。
目的是“从土地出让、房价涨幅控制等多方面来力保刚需”。
4.8日国土部:鼓励养老用地租赁供应
国土部召开的第七次部长办公会议提出,应将养老用地纳入国有建设用地供应计划,营利性养老用地,应以租赁、出让等有偿方式供地,为降低养老服务设施建设成本,要鼓励以租赁方式供地。
规范养老用地开发利用管理,改善养老行业用地难的困扰
4.21日国土资源部:将在2016年全面实施统一登记制度,抓紧制定宅基地管理办法
在2014年建立统一登记的基础性制度,2016年全面实施统一登记制度。进一步研究宅基地取得、占有、使用、流转和退出等细节,考虑赋予农村宅基地抵押、担保、转让过程中的相关权利
确认和保护产权,为市场经济保驾护航。
6.9日国土资源部:《节约集约利用土地规定》
这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章,共九章38条,自2014年9月1日起实施。
针对当前土地管理面临的新形势,充分借鉴和吸收地方成功经验,对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升。
9.1日西安市房管局:西安全面取消限购
从9月1日起,凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的,不再需要申报户籍和原有住房情况。外地人也能在西安买房。
要进一步优化我市住房消费环境,充分发挥市场对资源配置的决定性作用。坚持市场需求为导向,积极满足多方面的住房需求。
9.21日国土资源部:对电影业用地实行差别化用地政策
鉴于影院用地来源形式多样,放映方式多样,为鼓励影院建设,可通过单独新建、项目配建、原地改建、异地迁建等多种形式增加观影设施,并针对不同情况分别实行协议、挂牌等差别化的土地供应政策。
这是节约利用土地的一部分,能够提高土地利用率,降低企业成本,促进电影业等产业地产的发展。
9.25日国土资源部:《进土地节约集约利用的指导意见》
《建议》对大力推进节约集约用地进行整体部署,提出总体目标,同时指出东部地区特别是优化开发的三大城市群地区要以盘活存量为主,率先压减新增建设用地规模。
目标是建设用地总量得到严格控制,土地利用结构和布局不断优化,土地存量挖潜和综合整治取得明显进展,土地节约集约利用制度更加完善,机制更加健全。
9.30日央行:首套房贷最低7折利率,二套结清算首套
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,促进房地产市场持续健康发展。
10.17日国土资源部农业部:《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》
《通知》共分为四部分:合理界定设施农用地范围、积极支持设施农业发展用地、规范设施农用地使用、加强设施农用地服务与监管。
在加大政策扶持力度保障设施农业合理用地需求的同时,进一步规范设施农用地的使用,强化部门执法监管。
11.20日中央办公厅、国务院:《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》
在土地流转层面,意见提出土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择,应由承包农户自主决定,流转收益应归承包农户所有。
为引导农村土地(指承包耕地)经营权有序流转、发展农业适度规模经营。
12.8日国土资源部、农业部:西安列入国家首批划界城市调查
《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》明确提出要在已有划定永久基本农田工作的基础上,将城镇周边、交通沿线现有易被占用的优质耕地优先划为永久基本农田,遏制蚕食优质农田的现象。
农田、城界、生态“三位一体”三条红线的规定,既能够保证改革的顺利实施,又防止有人借改革之名损害农民及国家利益,让稀缺的土地资源为国家及农民增加更多的产出与效益。
12.9日国务院:《关于清理规范税收等优惠政策的通知》
将全面清理已有的各类税收等优惠政策,并明确坚持税收法定原则,各地区严禁自行制定税收优惠政策。
旨在加快建设统一开放、竞争有序的市场体系,反对地方保护和不正当竞争,着力清除影响商品和要素自由流动的市场壁垒。
12.22日中央农村工作会议召开:聚焦土地制度改革
关于土地改革的总体方案已通过深改组审议,后期将会根据反馈意见进行修改并上报审批。国土部将确定明年试点城市名单,初步确定每省一城参与试点
推进农业发展“转方式、调结构”,持续提高农业科技进步贡献率和农业资源利用率。

  二、2014年全国土地行情

  2014年土地市场先热后冷,年初首月全国300城市即以44%的出让金同比涨幅取得良好开局,延续上一年翘尾行情,但仅两个月时间便迅速降温。受楼市渐冷传导,地方政府推地节奏放缓,房企资金压力加大,拿地日趋谨慎,二季度起地市逐渐下行,供求量降幅扩大,仅楼面均价维持小幅上涨。四季度,随着政策利好以及楼市逐步升温,房企抓住窗口期加大优质地块储备力度,一线城市率先反弹,地王频现。

  2.1土地供应:二季度起供地节奏放缓,同比降幅均在两成以上,总量较2013年回落

  2014年,全国300个城市共推出土地36260宗,同比减少20%;推出土地面积135659万平方米,同比减少24%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)11088宗,同比减少26%,推出土地面积48486万平方米,同比减少28%;商办类用地7327宗,同比减少20%,推出土地面积21021万平方米,同比减少25%。

  2.2 土地成交:成交量保持低位运行,降幅大于供应量,住宅、商办用地降幅均超30%

  2014年,全国300个城市共成交土地27907宗,同比减少28%;成交面积104032万平方米,同比减少31%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)7941宗,同比减少35%,成交面积35377万平方米,同比减少36%;商办类用地5363宗,同比减少29%,成交土地面积15917万平方米,同比减少31%。

  2.3 土地价格:重点城市优质地块拉高均价,除三季度外均同比上涨,宅地价格领涨

  2014年,全国300个城市成交楼面均价为1234元/平方米,同比上涨6%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1834元/平方米,同比上涨13%;商办类用地成交楼面均价为1533元/平方米,同比上涨9%。

  2.4 土地溢价率:各类用地呈下降趋势,全年仅3个月同比微增,低溢价成交成主流

  2014年,全国300个城市土地平均溢价率10%,较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率12%,较2013年同期下降7个百分点;商办类用地平均溢价率10%,较2013年同期下降3个百分点。

  三、2014年西安土地市场整体发展

  相较于一线城市的坚挺,二线城市的西安受楼市调整冲击较大。受银行信贷紧缩、企业销售业绩下滑等因素影响,房企资金面相对紧张,扩大再投资意愿降低,房企拿地热情趋冷,供求量同比降幅均超过上半年,土地市场总体进入低迷期。分城区来看,城南、城北区成交量较去年均有较大程度的增长,增长均在50万平方米以上,其余城区成交量均有不同程度的下滑。土地用途来看,商住综合用地成为2014年市场主体,共成交298.68万平米,较去年占比上涨13个百分点。万科、中海、绿地、龙湖、世茂、开元等18家品牌房企豪掷115亿元拿下西安223.6万㎡土地,曲江新区、浐灞、沣东新城等城市近郊区成为品牌房企角逐的主战场。

  3.1 土地供应

2013年土地供应月度走势

2014年土地供应月度走势

 数据来源:西安房地产信息网数据研究中心

  2014年西安(市本级)挂牌出让土地288宗,供应面积达1011.23万平米,同比减少7.68%。从各月土地供应情况来看,整体呈现先热后冷的态势。一、三月土地供应端表现低迷,但二月土地供应量同、环比均有较大涨幅;二季度供应量逐月上涨,其中6月份供应面积最多,达165.92万平米;三季度7、8、9月份三月持续下滑,但同比去年3季度还是上涨了44.94%。然而10月份土地市场供应节奏进一步放缓,达近一年内最低,供应面积合计仅8.67万方。时至11月,伴随着政策利好的显现,土地市场供应端亦大开,共供应土地22宗,供应面积101.64万方,环比上涨10倍以上。时至2014年最后一月,再次陷入沉寂,12月共供应土地8宗,供应面积40.32万方,同环比跌幅均超过六成。

  3.2 土地交易

  2014年西安(市本级)成交土地222宗,成交总面积741.77万平米,同比下降19.45%,成交总金额达278.19亿元,土地收入同比增加10.24%,万科、绿地、金科等一线房企豪掷115亿元圈地西安;同时楼面价也在1120.78元/平方米,创下近3年以来“三宗最”,即规划建筑面积、楼面价最低,成交总价最高。

2014年西安市土地成交情况
年份
成交宗数
规划建筑面积(万平米)
成交总价(亿元)
楼面价(元)
2008年
64
804.9
59.08
734
2009年
94
990.9
93.1
940
2010年
128
1467.5
148.9
1015
2011年
225
2595.6
246.61
950
2012年
293
1999.04
228.89
1145
2013年
207
920.85
252.35
1218.94
2014年
222
741.77
278.19
1120.78
 

 2014年土地成交规模占比

数据来源:西安房地产信息网数据研究中心

  从平均宗地规模来看,2014年西安市主体成效地块以中小型规模宗地为主,5万平方米以下的地块占总成交量的78%,较去年上涨4个百分点,其中体量在1-5万平方米的地块就占到总成交量的41%。值得注意的是5-10万平米地块占比与去年持平,10万平方米的地块较去年相比有明显的减少,降幅4%。

近几年西安土地市场出让、成交情况

2014年西安土地市场1-12月份土地成交宗数和面积

数据来源:西安房地产信息网数据研究中心

  据统计显示,2014年3月土地成交35宗,是年度成交宗数最多的月份,7月土地成交135.32万平米,是年度成交面积最多的月份,占全年成交面积的18.5%。值得注意的是,今年土地市场呈现出先热后冷的趋势。2014年上半年,西安市土地成交140宗,成交面积410.5万㎡,总金额达到171亿元。而到了下半年,这种迅猛的势头却戛然而止,除了7月份有一波冲量外,其他月份均表现平平。下半年西安土地成交82宗,在成交面积和金额也远远逊色于上半年。究其原因,除市场整体降温外,从2013年底开始西安土地市场开始实行网拍,网拍之前集中供应了大量土地,这些土地的成交也推高了2014年上半年土地市场的成交量。

  3.3、溢价率

2014年西安土地市场溢价率

  数据来源:西安房地产信息网数据研究中心

  在房企“谨慎拿地”的战略指向下,2014年西安市土地成交平均溢价率为0.94%,较去年上下降2.6个百分点。其中只有1月和12月份土地出现溢价,12月土地成交溢价最高,溢价率为10.39%,其余月份土地均按底价成交,溢价率为零。

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来源:西安房地产信息网 编辑:研究中心 作者:王晓慧
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