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2012年第44期

2014年西安商业地产发展分析报告

八百家研究中心 时间:2015-01-14 08:26:08 评论:0 点击:
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  2014年对于房地产市场既是颠覆又是重生,更是房地产触网元年,市场将进入一个更稳健的“新常态”。当然,商业地产也毫无例外,今年的实体商业更多是转变传统营销观念,与电商从竞争阶段发展成为合作阶段,形成”线上消费,线下体验“的全新模式。此外,多业态间的补充和互动让体验式商业升级发展成为趋势。而作为“新一线”城市的西安,在商业地产大力发展的同时,机遇与挑战仍旧并存。

  一、全国商业地产运营的市场政策及其特征

  1、全国房地产调控政策

政策发布时间 发布方 政策细则摘要
2014年3月 住建部 3月4日,两会召开,面对记者有关房价问题的提问,全国政协委员、住建部副部长齐骥透露了房地产市场“双向调控”的政策信号。
2014年3月 国务院 3月,国务院公布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,提出要推进“以人为核心”的新型城镇化规划,以及2020年我国要实现常住人口城镇化率达到60%左右。
2014年7月 国务院 国务院出台的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》明确提出: “建立城乡统一的户口登记制度。取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型,统一登记为居民户口。这标志着我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式将退出历史舞台。
2014年7月 财政部、科技部 今年7月,国家相关部委正式批复,西安市成为全国唯一的国家现代服务业综合试点城市,这对西安打造科技服务强市、建设丝绸之路经济带新起点、引领支撑经济社会创新发展意义重大。
2014年9月 央行、银监会 央行、银监会公布通知,对全国房贷政策作出调整。其中对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策;首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。
2014年10月 住房城乡建设部、财政部、人民银行 10月9日,住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(以下简称《通知》),通知要求各地降低公积金门槛,包括取消数项收费,只要连缴6个月就能申请贷款,实行异地互认等,而最重要的是表态支持二次使用公积金。
2014年11月 央行 11月21日晚间,中国人民银行宣布:自2014年11月22日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。
2014年12月 国务院 11月24日,国务院总理李克强签署第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》(下称《条例》),《条例》自2015年3月1日起正式施行。

  随着3月“两会”针对房地产提出的分类调控以来,市场进入自我调整阶段,特别是住宅市场,回归到居住属性。同月,国务院公布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,规划的提出将对商业办公、旅游休闲、度假、养老等非传统房地产带来新的发展机遇。不过,在以“限购松绑“为开端的一系列利好因素影响下,住宅市场初现”回暖“,带动商业配套的跟进。

  2、西安房地产调控政策

政策发布时间 发布方 政策细则摘要
2014年8月 西安市房地局 8月28日,西安市住房保障与房屋管理局发布了《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》,文件称,自2014年9月1日起,凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的,不再申报户籍和原有住房情况。
2014年9月 西安市商务局 9月25日,西安市商务局根据西安市创建国家电子商务示范城市分工安排,按照《西安市人民政府关于加快电子商务发展的若干意见》精神,特制定《西安市人民政府关于加快电子商务发展的若干意见实施细则》全面推进我市电子商务方面的发展。

  2014年7月,西安市成为全国唯一的国家现代服务业综合试点城市,这为西安跻身“新一线”城市提供了有利的条件,同时也为西安商业地产发展提供有利的平台。但随着市商务局《西安市人民政府关于加快电子商务发展的若干意见实施细则》的出台,这极大的促进了西安在电子商务领域的发展,但同时却让西安传统商业面临强大的竞争力。

  3、城市规划方面

时间 核心内容
1.1 陕西西咸新区正式获批 成中国第7个国家级新区
2.2 西安启动建设“丝绸之路经济带新起点”
2.27 西安宜家项目正式开工,预计2015年8月营业
3.18 电商巨头京东落户国际港务区
3.28 浐灞推进重点项目建设 力促重点版块出形象
3.28 西安国际社区首批重点项目集中开工
5.9 三星高端存储芯片项目在西安高新区正式达产
5.12 西安新丝路欧亚商贸中心和沣河水上生态度假村项目等第二批重点项目集中开工
5.21 苏宁西北地区电子商务基地落户高新区
6.17 丝绸之路旅游专列“长安号”首发
7.1 西安至太原高铁7月1日开通运营 开通后仅需4小时
7.14 西安将在浐灞先行建设欧亚经济综合园区核心区
7.29 中兴在高新区打造千亿元智能终端产业集群
8.8 唯品会落户西安经开 打造西部电商交易仓储物流中枢
9.4 西安—巴黎直航今首发 搭建“空中丝绸之路”
9.18 美国零售商管理巨头——塔博曼集团、王府井百货携手入城北商圈
10.13 西安到成都客运高铁专线开建
10.22 台湾汉神百货进驻西安西北国金中心 拟于12月开业
10.29 阿里巴巴“菜鸟”落户西咸沣东,双方共建丝路电商集群
11.19 第四届陕粤港澳经济合作活动周开幕,西咸新区推出77个项目
12.23 西安综合保税区阿里巴巴(西安)跨境贸易综合服务中心在国际港务区成立
12.24 高陵“撤县设区”获国务院批复

  在西安积极推进丝绸之路经济带建设、西咸新区获批成第7个国家级新区以及高铁建设速度加快等利好因素,加之地方政府招商引资政策优惠的影响下,更多国内外企业投资意愿加强,其中不乏京东、阿里巴巴、唯品会、中兴等知名企业的入驻。此外,借着“西部大开发战略”之风和“丝绸之路经济带起点”的优势,省和市政府在招商引资方面,推出了众多的优惠政策,为企业入驻陕西和西安市场提供了方便和优越的投资环境。

  4、全国及西安商业地产发展特征

  全国商业地产发展特征

  据数据统计,2015年50个重点城市非住宅总量将达5.64亿平米,同13年相比增长率高达77%。随着一些城市项目的不断在建和集中入市以及商业运营模式的盲目拷贝、非专业的操作、前期定位失误、产权分割出售、人才短板、融资成本增加等因素,加之电商的冲击和同区域同行竞争激烈,导致市场商铺空置率上升,随之而来则是商业地产去化速度变缓,库存量居高不下。

  此外,随着购物中心“开发热”的到来,中国在建购物中心面积超过全球190个国家在建的购物中心面积的一半,达2000万平米。而在购物中心“大跃进“的同时,招商难、同质化等问题也在逐步显现,部分城市的购物中心已现”泡沫“的风险。

  西安商业地产发展特征

  而对于刚晋升为商业地产“新一线”城市的西安,则成为商业地产开发的热区,一些大型开发商加快了布局西安的步伐,其中不乏龙湖地产、金地集团、曲江文商集团、大明宫实业集团等知名企业,但与此同时,经营不善、优质商铺空置率上升、去化缓慢,库存增大等问题不断出现,使得目前西安的商业地产也出现了与全国商业地产几乎相同的问题,行业急需长效发展的商业经营思维。

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来源:西安房地产信息网 编辑:研究中心 作者:赵力
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