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2012年第44期

新政下西安主流二手房交易所得税将增加7倍

八百家研究中心 时间:2013-03-02 10:21:46 评论:0 点击:
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[内容提要]新“国五条”细则的出台进一步引发市场“震动”,较市场普遍预期的“温和”基调明显加码。西安房地产信息网数据研究中心认为,细则进一步体现了当下全国房市回暖后房价呈现上扬态势的背景下,中央稳定房价的决心,也进一步印证了“年度房地产市场整体运行呈现宽松化特征

  新“国五条”细则的出台进一步引发市场“震动”,较市场普遍预期的“温和”基调明显加码。西安房地产信息网数据研究中心认为,细则进一步体现了当下全国房市回暖后房价呈现上扬态势的背景下,中央稳定房价的决心,也进一步印证了“年度房地产市场整体运行呈现宽松化特征,但政策以房价波动处于理性平稳范围为前提,如房价走势超出中央预期,不排除会有更为严厉的调控政策推出。见:管它风雨飘摇 2013西安房价“稳”字当头

  那么此次细则的出台对西安市场会形成哪些方面的影响呢?在此,西安房地产信息网数据研究中心基于西安房地产市场特征,对新政的西安房市主要影响解读如下:

  第一、个人所得税20%的比例征收将使西安二手房市场交易大幅下滑

  政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。目前,除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外,其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收,但实际上多采取全额1%的征收方式。

  由于目前二手房交易中5年以内产权二手房征收5.5%的营业税的影响,目前交易的二手房主要为5年以上二手房为主体。此类二手房从购置到取得产权还有2年时间,市场交易的二手房多为2006年以前,以目前西安二手房主流交易成交价50万计算,2006年市场原值大致30万元计算,按全额1%征收所得税额度为5000元,如按差额的20%征税,所得税额度则高达40000元,较原征税额度增加7倍之多。

  在此背景下,交易成本的加大,无疑将使房主售房意愿下降,即使转嫁税收成本给购房者,也发张导致二手房主购买意向下降。因此这一所得税征收细则对多年来饱受楼市调控政策影响的二手房市,无疑更是雪上加霜,由此将带来的二手房市场整体走低、中介运营压力进一步加大。

  第二、二套以上购房者置业者全面受“伤”

  二套房首付比例、贷款利率也在此次细则中被强调有可能门槛垒高,虽未涉及具体比例,但无疑较之前二套房“6成首付 ”无疑对于二套以上购房者预示着成本加大。西安房地产信息网数据研究中心于上周发起的春季置业大调查中,“二套房首付将提至7成 贷款利率提至1.3倍”将使64%购房者放弃置业。此外二手所得税使得交易成本的大幅提高,对于二套房购置者未来出售已购置房屋交易成本的加大影响,以及未来房产税开征持有成本加大的预期影响,住宅保值、增值价值大幅削弱均将使得二套以上购房者置业意愿极大受挫。无论投资客、首改或三套以上改善需求 “受伤”。

西安春季置业大调查

西安春季置业大调查

  

  第三、商品房市场交易受抑制 中高档楼盘交易影响严重

  新政影响下二套房购买者购房意愿下降,而在2011、2012年以首置刚需为主体支撑下的西安买方市场经过两年的市场消化,已呈现后继乏力之势。新政对于整体商品住宅市场的交易无疑将形成明显抑制,同时作为二套以上改善需求更多集中于中高端住宅市场,同时政策要求地方政策于2013年1季度明确“限价目标”,2013年中高档住宅市场交易无疑将严重受挫。

  第四、西安一手房价格不会因“二手房”置业者的转移进入价格大幅提升

  新政后,诸多全国性专家、机构分析认为二手房置业税收成本的加大,将倒逼房东提价将转嫁至二手房交易价格中,使得二手房置业者选择进入一手住宅中,需求的加大,及二手房市场价格的提高将影响商品房市场,但西安房地产信息网数据研究中心认为,这一观点未必适用于西安市场。

  西安二手房市场份额与新房份额比例大致为1:9,对于市场价格的影响,一直以来均以新房市场为引领市场住房价格走向的主体,二手房价格均跟随新房市场涨跌变动缓慢跟进式定价,因此这一观点更适用于二手房占比较高的一线城市,不适用于西安。

  此外,商品房市场交易有可能进一步受挫,而在目前西安住宅库存量持续高垒的背景下,房企仍然缺乏涨价动力。因此西安房地产信息网数据研究中心认为,2013年西安商品住宅市场价格仍将保持平稳。见:管它风雨飘摇 2013西安房价“稳”字当头

  从此次政策的其他影响来看,无论是20%的所得税征收还是未来可能扩围的房产税开征,从交易、持有方面均将增加非首套房置业人群成本,房地产投资投资价值进一步削弱,市场投资资金将逐步远离商品住宅市场,而转向其他实体经济,将进一步推动房地产市场的理性化、稳健化发展。 

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来源:西安房地产信息网 编辑:研究中心 作者:研究中心
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